Счета эскроу в России использовались редко – до тех пор, пока не были приняты поправки в закон о долевом строительстве. С этого момента данный финансовый инструмент оказался в центре внимания десятков тысяч людей. В этой статье расскажем о том, что такое эскроу-счет, чем он отличается от аккредитива, как его открыть и насколько сложно пользоваться.
Что такое эскроу-счет простыми словами
Эскроу-счет (escrow account в переве с англ. целевой депозитный счет) – это банковский счет, на котором хранятся денежные средства одной стороны сделки до тех пор, пока вторая сторона не выполнит свои обязательства, после чего содержимое счета передается ей. На примере долевого строительства: застройщик не получит внесеннные на эскроу-счет деньги покупателей квартиры до тех пор, пока дом не будет принят в эксплуатацию.
В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны:
- Депонент – юридическое или физическое лицо, открывшее счет и положившее на него деньги. Проще говоря – покупатель.
- Бенефициар – лицо, которому будут перечислены деньги, когда условия договора будут выполнены. Продавец товара или услуги.
- Эскроу-агент – банк, в котором открыт счет эскроу.
Гарантом сделки выступает банк, он контролирует этапы сделки и определяет, выполнены требования договора между покупателем и продавцом, или нет. А вот сами правила сделки прописывают стороны. Именно они решают, при каком именно условии продавцу будут выданы деньги с эскроу-счета.
По форме счет эскроу напоминает банковскую ячейку или аккредитив, но есть и серьезные отличия от этих инструментов – о них мы поговорим в соответствующей главе.
[the_ad id=”10925″]
Сфера применения эскроу-счета
Блокировка выплат до момента исполнения договора применяется в тех сферах, где от заключения сделки до передачи товара покупателю проходит какой-либо период времени и есть риск, что продавец не передаст товар, если получит деньги вперед, либо товар будет не с теми характеристиками, которые требуются покупателю. Это следующие сферы:
- Долевое строительство;
- Купля-продажа недвижимости;
- Купля-продажа ценных бумаг;
- Операции с товарными знаками;
- Операции с изобретениями, моделями, промышленными образцами;
- Операции с объектами интеллектуальной деятельности.
По каким законам банки используют счета эскроу
Порядок работы с эскроу-счетами закреплен в параграфе 3 главы 45 Гражданского кодекса РФ. В нынешнем виде эти законодательные новации действуют с ноября 2017 года – именно тогда и началось в РФ активное использование операций со счетами эскроу. Основная сфера применения таких счетов – долевое строительство. Здесь операции блокировки средств до выполнения условий договора определяются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 (статья 15.4, внесена в закон в июле 2018 года).
Как открыть счет эскроу
Порядок открытия эскроу-счета зависит от того, какая сделка проводится с использованием такого финансового инструмента. По всем сделкам, кроме долевого строительства, необходимо присутствие в банке всех участников, поскольку договор трехсторонний.
Депонент оформляет заявление по форме банка. При открытии счета сотрудник банка составляет договор, где указываются все существенные условия сделки: что именно продается/какая услуга оказывается, кем, в какие сроки, а главное – какие условия должны быть выполнены, чтобы продавец получил деньги.
К примеру, если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, то продавец, покупатель и банк подписывают соглашение, в котором указывают: бенефициар (продавец) получит деньги с эскроу-счета тогда, когда представит эскроу-агенту (банку) выписку из ЕГРН, где новым владельцем квартиры записан депонент (покупатель).
После этого покупатель вносит на счет необходимую сумму, и стороны оплачивают услуги банка.
Несколько отличается процедура открытия счета в случае с долевым строительством по закону 214-ФЗ. Поскольку застройщики, как правило, тесно работают с банками, процедура взаимодействия отработана, и клиенту остается подписать уже готовый документ со стандартными условиями. Но сделать это получится только если договор долевого участия между застройщиком и покупателем зарегистрирован в Росреестре. Этот документ обязательно должен быть предоставлен в банк. Для каждого дольщика открывается отдельный эскроу-счет.
Как купить недвижимость с использованием эскроу-счета
Процедура покупки недвижимости может быть различной, в зависимости от того, какой объект приобретается.
Покупка недвижимости по договору долевого участия
- Выбор недвижимости у застройщика, работающего по 214-ФЗ.
- Подписание договора долевого участия между застройщиком и клиентом.
- Регистрация договора в Росреестре.
- Открытие счета эскроу в банке, который укажет застройщик. Последний получает в этом банке кредит на строительство объекта.
- Внесение на эскроу-счет необходимых средств (всей суммы или первого взноса, если недвижимость покупается в ипотеку, оставшиеся деньги вносит банк).
- Ожидание окончания строительства объекта.
- После принятия здания в эксплуатацию в банк предоставляется акт приема-передачи квартиры.
- Застройщик получает доступ к деньгам с эскроу-счета.
- Застройщик расплачивается с банковским кредитом, оставшиеся средства являются его прибылью.
Покупка недвижимости по договору купли-продажи
- Подбор недвижимости.
- Подписание договора купли-продажи (указать в нем способ расчета через счет эскроу).
- Визит в банк обоих сторон сделки, открытие счета эскроу.
- Внесение покупателем средств на эскроу-счет.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Получение продавцом выписки из ЕГРН, передача ее в банк.
- Продавец получает доступ к деньгам с эскроу-счета.
Особенности страхования и налогообложения счета эскроу
Подоходный налог (или налог на прибыль для юрлиц) на любой вклад в банке (а деньги на счете эскроу являются вкладом покупателя) начисляется в том случае, если процентная ставка превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ + 10%. Но это не так важно, поскольку на эскроу-счета проценты не начисляются. А значит, налогом такие счета не облагаются ни при каких условиях.
Страхование средств физлиц на счете эскроу регулируется федеральным законом № 177-ФЗ от 23.12.2003 (ст.12.1). Если с банком что-то случится, депоненту вернут 100% денег, внесенных на эскроу-счет, но не более 10 миллионов рублей. Если таких счетов открыто несколько, общий размер возмещения также не может превышать 10 млн. рублей.
Чтобы получить страховку, в Агентство по страхованию вкладов необходимо представить заявление, паспорт, копию договора на открытие счета.
На юридических лиц страхование вкладов не распространяется, они могут застраховать внесенную на эскроу-счет сумму самостоятельно.
Чем счет эскроу отличается от аккредитива
По форме эскроу-счет и банковский аккредитив очень похожи: в обоих случаях деньги продавец получает только после того, как выполнит условия сделки. Однако есть и существенные отличия:
Договор расчета по аккредитиву составляется строго в соответствии с формой, утвержденной Центробанком РФ. Договор расчетов через счет эскроу стороны составляют сами, условия выставляют на свое усмотрение, это более гибкий финансовый инструмент.
Ответственность при расчетах по аккредитиву полностью лежит на покупателе и продавце. В случае с эскроу-счетом гарантом является банк.
Счет эскроу может быть закрыт только по соглашению всех сторон сделки либо по ее окончании. Аккредитив же покупатель вправе отозвать в любой момент в одностороннем порядке (этим иногда пользуются мошенники – жилье уже перешло в собственность покупателя, продавец приходит в банк – и вдруг выясняет, что покупатель забрал свои деньги). В случае с отзывным аккредитивом банк может отозвать его даже без уведомления сторон.
[the_ad id=”10927″]
Договор эскроу: для чего и как его заключать
Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.
Заключается договор счета эскроу в трех экземплярах – по одному для каждой стороны.
Особенности договора эскроу
- в договоре указываются все участники сделки, и каждый из них имеет равные права в определении условий договора;
- деньги помещаются на обособленный счет, указываемый в договоре; ни продавец, ни покупатель, ни эскроу-агент не вправе пользоваться этими средствами до исполнения условий договора;
- на договор распространяются все требования к гражданско-правовым договорам. Он может быть изменен по инициативе сторон (всех трех), по решению суда или ввиду изменившихся существенных обстоятельств (форс-мажор, банкротство банка, закрытие юрлица, смерть физлица-участника договора и т.д.);
Структура договора эскроу
Раз и навсегда утвержденной структуры у такого договора нет. Каким именно будет документ, зависит от сделки и договоренности сторон. По общему правилу, договор счета эскроу составляется по тому же принципу, что и любой договор открытия счета. В него входят:
- наименование всех сторон договора
- предмет договора (открытие банком счета эскроу для депонента)
- права и обязанности сторон
- ответственность сторон
- срок действия договора
- другие положения (при необходимости)
- реквизиты сторон
- подписи сторон
Образец договора об эскроу-счете
Преимущества и недостатки эскроу-счетов
Как и любой банковский продукт, счет эскроу не является идеальным, у него есть свои положительные и отрицательные стороны.
Плюсы счета эскроу
- Высокий уровень надежности – продавец гарантированно получает свои деньги, покупатель защищен от мошенничества со стороны продавца. Поскольку банк является стороной договора, в случае расторжения сделки средства оперативно возвращаются депоненту, счет закрывается автоматически (в случае с аккредитивом покупателю приходится обращаться в банк и информировать о срыве сделки).
- Гибкость при определении условий договора. Стороны сами выбирают, какие документы будут для банка доказательством совершения сделки.
- Банк контролирует сделку – стороны защищены от фиктивных действий друг друга, деньги будут уплачены только при надлежащем оформлении документов.
- Открытие и ведение счета эскроу для физлица при оформлении долевого строительства – бесплатно.
- Средства на эскроу-счете застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
- Деньги на счете эскроу защищены от любых списаний по другим основаниям – с него не снимут средства из-за ваших штрафов, неуплаченных алиментов, налогов, взысканий по решениям судов и т.д. Расслабляться, конечно, не стоит – суд или приставы имеют право арестовать сам покупаемый объект недвижимости. Но счета это не коснется.
Минусы счета эскроу
- Не все банки в РФ работают со счетами эскроу. Список таких кредитных организаций размещен на сайте Центробанка РФ, подробнее об этом ниже.
- Размер страхования средств на эскроу-счете не превышает 10 миллионов рублей.
- Средства на счете блокируются банком – их невозможно забрать без расторжения договора даже в самых форс-мажорных обстоятельствах.
- Нулевая процентная ставка по вкладу на счет эскроу. Даже если договор будет досрочно расторгнут, покупатель получит обратно столько же денег, сколько внес на счет.
- Срок договора по счету эскроу не должен превышать 6 месяцев с даты ввода здания в эксплуатацию, которая указана в проектной декларации. И если дом не достроен в запланированный срок, сторонам придется либо расторгать, либо продлевать договор, а за продление банк берет приличные суммы.
- Обязательное использование счета эскроу в долевом строительстве повышает цену недвижимости, поскольку расходы застройщика по сопровождению счета (а это обычно 0,7-1% от суммы, внесенной на счет) учитываются в стоимости объекта для покупателя.
Какие банки работают со счетами эскроу
Перечень банков, имеющих разрешение работать со счетами эскроу, публикует Банк России на своем сайте.На момент написания статьи в этом списке было 95 кредитных организаций.
Изначально право открывать эскроу-счета имели только банки с рейтингом «A-(RU)» или «ruA-» (их присваивают два ведущих российских рейтинговых агентства в банковской сфере). Однако с середины мая 2019 года перечень уполномоченных банков расширили, включив в них те, которые имеют менее высокие рейтинги надежности – «BBB-(RU)» или «ruBBB-». На операции, связанные с кредитованием долевого строительства, банки могут направлять не более 20% своих финансовых активов.
Первым банком, открывшим счет эскроу для строительных компаний, стал в 2018 году Сбербанк, затем это сделали ВТБ и банк «Российский капитал».
Как выбрать банк для открытия эскроу-счета
Если речь идет о долевом строительстве, то банк выбирает исключительно сам застройщик – тот, где ему дадут кредит на возведение объекта. Не всегда банки оказываются стопроцентно надежными, поэтому перед заключением договора, особенно если речь идет о дорогой недвижимости, стоит ознакомиться с репутацией кредитного учреждения.
При покупке жилья на вторичном рынке стороны выбирают банк совместно.
[the_ad id=”11479″]
Ответы на вопросы читателей
«Эскроу» – как расшифровать это слово, где ставить ударение?
Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».
Эскроу-счета – что это для застройщиков? Для покупателей выгода очевидна, а что такая система дает строителям?
Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.
Что такое счет эскроу в долевом строительстве?
Обязательное использование эскроу-счета в долевом строительстве введено с 1 июля 2019 года. Таким образом государство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков и от рыночных рисков в процессе строительства. Эскроу-счет по закону о долевом строительстве – это обособленный счет, на который покупатель вносит деньги за недвижимость, а продавец получает к ним доступ только после сдачи дома в эксплуатацию. Гарантом сделки является банк. При этом деньги на счету блокированы и для покупателя – он не может их забрать, не расторгнув договор долевого участия. Эскроу-счет в данном случае – инструмент, обеспечивающий выполнение сторонами договора их обязательств.
Кто такой эскроу-агент?
В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк, гарантирующий выполнение условий сделки. Этот банк и является эскроу-агентом. Формально он не имеет собственного интереса в сделке, его услуги оплачиваются не из средств, внесенных на счет эскроу. В то же время объективно банк – главный выгодоприобретатель новой системы. Он получает в свое распоряжение бесплатные деньги дольщиков (на них не начисляются проценты), берет плату с застройщика за использование счета эскроу, а также получает с застройщика проценты за пользование кредитом, выданным под залог средств, размещенных на счету эскроу.
Можно ли открыть счет эскроу по доверенности?
Нет, для открытия эскроу-счета обязательно личное присутствие в банке.
Можно ли как-то обойти эскроу-счета и рассчитываться с застройщиком без участия банка?
Закон №214-ФЗ позволяет работать без использования эскроу-счетов тем застройщикам, которые начали возводить объекты до начала действия поправок в закон о долевом строительстве (до 1.07.2019). Правда, при этом здание должно быть построено минимум на одну треть, а с дольщиков собрано как минимум 10% необходимых средств. Некоторые застройщики пользуются этой нормой и «продают» еще не построенные квартиры аффилированным компаниям, чтобы набрать те самые 10% средств. Затем квартиры переоформляются на новых покупателей по переуступке прав. Такая схема незаконна, но для ее выявления необходима проверка по инициативе прокуратуры. Понятно, что без конкретного сигнала от кого-либо из участников сделки прокуратура работать по объекту не будет. А участникам сигнализировать невыгодно, поскольку использование эскроу-счета вызывает удорожание квадратных метров.
Если же речь идет о продаже недвижимости либо других товаров и услуг, то использование счета эскроу – дело добровольное.
Эскроу-счет – как он повлияет на цену квартиры?
Использование счета эскроу приводит к повышению цены на квартиру, поскольку застройщику нужно компенсировать банковские проценты за пользование кредитом на строительство, а также процент за пользование собственно счетом эскроу.
Еscrow service – что это такое?
Эскроу-сервисы используются в интернет-торговле, это цифровой аналог банковских эскроу-счетов. Существуют специальные сервисы, которые принимают от покупателя деньги на хранение и выдают продавцу только после получения покупателем товара. Например, на Западе сервис escrow.com защищает от мошенничества при сделках, совершаемых на сайтах типа eBay или FedEx. В России применяются такие эскроу-сервисы как CashPass или SafeCrow. Собственные и партнерские эскроу-сервисы используются на сайтах бесплатных объявлений – Авито и др.
Счет эскроу для юридических лиц – чем отличается от счета для физлиц?
С формальной точки зрения ни сам процесс открытия счета эскроу для юрлица, ни формат его обслуживания ничем не отличаются от аналогичных действий для физических лиц. Есть лишь один нюанс: организации не подпадают под действие закона о страховании вкладов. Так что в случае банкротства банка, где открыт счет эскроу, страховое возмещение юрлицу выплачено не будет. Однако организация может застраховать свои деньги самостоятельно в любой страховой компании.
Заключение
Счет эскроу – относительно новый финансовый инструмент для нашей страны, хотя на Западе для обеспечения надежности сделок применяется давно. В России впервые он начал использоваться в 2014 году, а активное развитие этого сегмента произошло в 2019-м, когда эскроу-счет стал обязательным для долевого строительства жилья по закону №214-ФЗ.
Механизм действия счета эскроу напоминает аккредитив или банковскую ячейку: на него вносятся деньги покупателя, а продавец получает к ним доступ только после того, как сделка состоялась и получены все необходимые документы. Отличие от аккредитива прежде всего в том, что в случае с эскроу банк – полноценный участник сделки, гарант ее совершения.
Договор счета эскроу отличается от обычных договоров открытия банковского счета только тем, что его заключают три стороны: продавец, покупатель и банк.
Главная сфера применения эскроу-счетов – долевое строительство. Введение с июля 2019 года обязательного использования условного депонирования позволяет защитить покупателя от банкротства застройщика и потери денег. Внесенные на счет эскроу средства блокируются до окончания строительства, доступа к ним застройщик не имеет. Взамен этого банк предоставляет строительной компании кредит, который погашается после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик, в свою очередь, также не может забрать свои деньги до тех пор, пока стройка не закончена либо не расторгнут договор. Таким образом обеспечивается надежность сделки и стабильность экономического положения ее сторон.
Есть у счета эскроу и недостатки. Главный из них – высокая стоимость ведения такого счета для застройщика и необходимость платить проценты по кредиту, что повышает стоимость жилья для конечного потребителя и выдавливает с рынка небольшие компании с малым количеством объектов в работе.
