Меня зовут Юлия, я кадастровый инженер. Два года отработала в Росреестре. Там я занималась приемом документов по сделкам с недвижимостью и часто сталкивалась с тем, что покупатели не умели собирать материал для проверки юридической чистоты сделки. Они либо привлекали дорогостоящих юристов и посредников даже в самых простых случаях, либо осуществляли сделки «вслепую», не понимая, какие сведения нужно извлечь из тех или иных бумаг. Зачастую новые собственники сталкивались с неприятными факторами, которые скрыл недобросовестный продавец – коммунальные задолженности, перепланировка, наличие не выписанных жильцов и т.д..
Чтобы приятная покупка не обернулась неприятными последствиями, я решила собрать в данной статье сведения о том, какую дополнительную проверку квартиры следует осуществить перед передачей денег продавцу. Проверить документы сможет каждый покупатель, для этого не нужно обладать специальными юридическими знаниями. Рассмотрим, на что следует обратить внимание при покупке квартиры и какие документы нужны для регистрации права исходя из особенностей вашей сделки.
Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи
Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Договор купли-продажи.
- Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
- Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
- Нотариальное согласие супруга(и) продавца.
- Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
- Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
- Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.
В свидетельстве о собственности на квартиру или выписке из ЕГРН указано наименование документа, по которому продавец стал владельцем жилья. Если это договор дарения или свидетельство о наследстве, то вопрос с согласием супруга сразу отпадает. Если в документе указан договор купли-продажи, нужно заглянуть в свидетельство о браке и сравнить дату заключения брака с датой возникновения права продавца в выписке из ЕГРН. Так вы самостоятельно удостоверитесь в том, является имущество совместно нажитым или личной собственностью продавца. Если продавец не состоял в браке, когда сам приобретал это жилье, он может написать на заявлении о переходе права «В браке не состоял». Данное заявление подготавливает сотрудник МФЦ в печатном варианте, надпись делается обыкновенной синей пастой вверху или внизу бланка.
Если брак заключен после того, как продавец стал владельцем квартиры, в состав документов включается свидетельство о браке.
Если свидетельство о браке, нотариальное согласие или собственноручная запись на заявлении отсутствуют, регистратор вправе приостановить сделку.
- Заявление о переходе права от продавца и о возникновении нового права от покупателя. Подготавливается сотрудником МФЦ, стороны только проверяют и подписывают.
- Нотариальная доверенность в случае, если интересы сторон представляют доверенные лица.
- Если собственник имущества — несовершеннолетний, то для продажи понадобится согласие органов опеки и попечительства.
ВАЖНО! Вышеуказанный перечень является необходимым при каждой сделке купли-продажи, далее по тексту будем называть его стандартным списком документов. Но к этому списку могут добавиться дополнительные документы, в зависимости от того, какую недвижимость вы покупаете и при каких условиях:
- на вторичном рынке недвижимости;
- при покупке доли на квартиру;
- в ипотеку;
- жилье приобретается для ребенка;
- с помощью средств материнского капитала;
- от застройщика.
Разберем подробнее каждый из этих случаев.
Приобретение квартиры на вторичном рынке
Средства передаются по договоренности между сторонами. Можно осуществить расчет как после регистрации — вместе с ключами, так и до подачи документов в Росреестр.
Самым безопасным способом проведения взаиморасчетов считается аренда банковской ячейки. Деньги закладываются в присутствии продавца, покупателя и сотрудника банка. У каждой из сторон есть свои условия доступа, которые прописаны в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Продавец вправе забрать средства, предъявив договор купли-продажи с отметкой Росреестра о проведенной регистрации, выписку из ЕГРН со своей фамилией и паспорт. Если же регистрация по каким-то причинам не пройдена, покупатель в соответствии с порядком доступа к ячейке через определенный период забирает свои деньги. Этот вариант защищает обе стороны, поэтому является самым рекомендуемым и распространенным.
Но на практике встречаются случаи, когда деньги передаются в день подачи документов на регистрацию. Продавец настаивает на этом и даже приводит разумные объяснения, почему средства ему нужны срочно. Если вы все-таки приняли решение рассчитаться с продавцом до получения выписки из ЕГРН на ваше имя, то в договоре обязательно должно быть указано, что все расчеты между сторонами произведены до подписания договора купли-продажи. При этом с продавца обязательно берется расписка, что деньги он получил в полном объеме и претензий не имеет. В ней должна быть также должны быть указаны следующие сведения: сумма, дата, адрес квартиры, ФИО сторон и их паспортные данные. Фактическая передача квартиры также должна состояться в этот же день. Но не забывайте, что, поступая так, вы все равно сильно рискуете.
Для регистрации сделки на вторичном рынке, когда оплата происходит за наличные, один покупатель и один продавец, требуется стандартный пакет документов, приведенный выше.
Если продавцов несколько, и все они отчуждают свои доли, понадобится участие нотариуса в сделке (см.пункт ниже «Покупается доля в квартире»). Например, у супругов зарегистрировано по ½ доли на квартиру, при продаже одному или нескольким лицам подготавливается нотариальный договор. При этом если квартира от одного владельца переходит двум, трем покупателям, заверять договор нотариусом уже необязательно.
Сколько бы ни было продавцов, проверка документов осуществляется по тому же принципу, что и при единственном владельце жилья.
Покупается доля в квартире
Важные особенности сделки с долями:
- Договор обязательно заверяется нотариусом (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
- Если покупатель не является собственником других долей, то нужно оповещать совладельцев о предстоящей продаже прав с указанием цены сделки. Лучше всего в адрес остальных собственников направить письменное уведомление с отметкой о вручении, если в течение 30 дней они не изъявят желание выкупить часть имущества, то можно отчуждать долю любому лицу. При этом оповещения с отметкой о вручении прилагаются к пакету документов для регистрации.
- Чтобы не выжидать установленный законом срок, можно подготовить заверенный нотариусом отказ совладельцев от права преимущественной покупки, которым их наделяет статья 250 ГК РФ.
Несоблюдение вышеуказанных условий повлечет отказ Росреестра в переходе права, поэтому следует отнестись серьезно к процедуре отчуждения долей.
Во всем остальном сделка идентична обычной купле-продаже на вторичном рынке жилья.
Покупка жилья в ипотеку
При участии заемных средств подготавливается один пакет документов для банка, второй – для Росреестра.
Кредитная организация выдаст вам список тех бумаг, которые нужны ей для подписания договора. Это и оценка квартиры, и техпаспорт, и различные справки с бухгалтерии, и документы на поручителей, правовые на имущество и др. Перечень может отличаться у разных кредиторов. Банковский служащий поможет все оформить.
На регистрацию понадобится предоставить только договор об ипотеке и закладную, если она будет выдана.
Закладная подтверждает право банка на имущество, если заемщик окажется не в состоянии выплачивать кредит. Она является гарантией для кредитной организации, которая обеспечивает возврат заемных средств. Кроме того, банки уступают и продают права по закладным иным лицам, например, коллекторам, другим банковским организациям и т.д.
Жилье приобретается для ребенка
В этом случае дополнительно в Росреестр прилагается свидетельство о рождении ребенка. Нужно помнить, что за детей до 14 лет подпись в договоре будет ставить законный представитель – родитель или опекун, достаточно одной подписи от любого из родителей.
Если несовершеннолетний старше 14 лет, то понадобится письменно оформленное согласие родителей на покупку, а подпись подросток ставит сам.
Аналогично с заявлением на регистрацию, до 14 лет подписывается представитель, после 14 – ребенок самостоятельно участвует в процессе, но в обязательном присутствии мамы или папы (согласие второго родителя не требуется).
Использование средств материнского капитала
При оплате жилья с помощью материнского сертификата соответствующая запись отражается в договоре купли-продажи.
Главное условие использования маткапитала – регистрация права на всех членов семьи в долях. Доли распределяются по соглашению между членами семьи (размер доли определяет соглашение) и должны быть зарегистрированы в течение полугода после перечисления средств продавцу.
Например, семья из двух детей и двух взрослых решила оформить право собственности на квартиру в равных долях — по ¼. При этом на супругов регистрируется право в общую совместную собственность (СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов), на детей — в долевую. У супругов по закону возникает именно совместная собственность. Чтобы у всех членов семьи была долевая собственность, нужно привлекать к сделке нотариуса.
Необязательно регистрировать право в равных долях. У детей может быть по ⅛ доли, у родителей — по ⅜ соответственно. Ребенок, родившийся после сделки, но до обналичивания сертификата, также обязан получить свою долю на имущество.
Покупка квартиры от застройщика
Приобретение жилья осуществляется по договору долевого участия (ДДУ). Он заключается с застройщиком и регистрируется в Росреестре. Для регистрации ДДУ в Росреестр обращаются две стороны: дольщик и представитель строительной корпорации.
Необходимые документы:
- Договор долевого участия.
- Доверенность от застройщика.
- Госпошлина от обеих сторон.
- Страхование ответственности застройщика.
- Учредительные документы (устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на учет в налоговой).
Что касается документов для регистрации ДДУ, в основном их предоставляет застройщик и покупателя это не касается.
От покупателя требуется тщательно проверить репутацию девелопера на рынке недвижимости и изучить договор долевого участия до его подписания.
Итак, какие сведения нужно изучить:
- Финансовая состоятельность продавца – отсутствие банкротства. Бухгалтерский баланс.
- Проектная документация и разрешение на строительство. Право на землю.
- Учредительные документы.
- Анализ рынка: есть ли не вовремя сданные дома? Каков срок задержки? Судебная история?
Документы из первых трех пунктов в свободном доступе должны быть выложены на официальном сайте строительной корпорации, также с ними можно ознакомиться в офисе компании. Земельный участок может быть как в собственности, так и в долгосрочной аренде у застройщика, на каждый новый дом должно быть разрешение на строительство, согласованное с органами власти. В проектной документации прописывается дата начала и окончания возведения каждого последующего литера.
Чтобы выяснить историю сданных домов застройщика — интернет в помощь, тем более если девелопер не новичок на рынке. На официальном сайте представлены все объекты компании, строительством которых она занималась, найдите отзывы дольщиков в интернете по названию жилого комплекса, спишитесь с людьми, выясните подробности, при необходимости съездите и посмотрите объекты в натуре, поговорите с жильцами. Обычно люди охотно делятся информацией подобного рода, в социальных сетях и на форумах можно найти много полезных сведений о застройщике, проблемных объектах.
Что касается договора, вы можете внести свои коррективы в пункты ДДУ и предложить их застройщику на рассмотрение. Обратите внимание на дату окончания работ, на состояние квартиры, в котором она должна быть передана: стройвариант, чистовая отделка или ремонт «под ключ» — какое покрытие на полах, есть ли кафель, ванна — все должно быть обозначено в договоре.
Интерес также вызывает окончательная площадь квартиры, которая может отличаться от проектной. После того как дом возведен, органы технической инвентаризации проведут внутренние обмеры, и если площадь будет отличаться (как правило, в большую сторону) от заявленной в исходной документации, застройщики предлагают доплатить разницу, предварительно включив такой пункт в договор.
После сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи покупатель самостоятельно отправляется в МФЦ, сдает акт, оплачивает госпошлину в размере двух тысяч рублей и регистрирует право. Если в ДДУ указаны несколько собственников, пошлина делится пропорционально размеру долей.
Проверка квартиры с помощью ресурсов Росреестра
Эта инструкция актуальна для всех вариантов купли-продажи, за исключением приобретения недвижимости в новостройке. Первый вопрос, который возникает, а действительно ли этот человек, который выдает себя за продавца, обладает квартирой на праве собственности? После того, как вы убедились, что владелец квартиры имеет паспорт на ту же фамилию, которая указана в свидетельстве о праве или выписке из ЕГРН, предоставленных продавцом, полезно знать следующее.
С помощью справочной информации об объектах недвижимости в режиме онлайн можно выяснить номер регистрационной записи действующего собственника и наличие зарегистрированных обременений/ограничений. Те же данные можно получить, запросив выписку из ЕГРН в отделениях МФЦ, но выписка готовится не менее 5 дней, а с помощью портала Росреестра важные сведения удастся получить за 1 минуту.
Введите кадастровый номер квартиры (указан в свидетельстве о собственности, выписке из ЕГРН, кадастровом паспорте) или адрес, система идентифицирует нужную недвижимость. Нажмите на вкладку «Права». Если ограничения зарегистрированы, высветится запись регистрации и вид обременения, например: «ипотека», «арест». В примере на рисунке ниже обременения отсутствуют.
Проверка прав и ограничений в режиме онлайн на сайте Росреестра
Сличив номер записи о праве в правоудостоверяющих документах продавца с номером записи с портала Росреестра, можно сделать вывод, что этот человек действительно в настоящий момент собственник, и никому другому квартиру не продал/не заложил. Также через справку онлайн можно быстро выяснить, зарегистрированы ли обременения на недвижимость.
Какие еще сведения о квартире можно узнать из доступных данных Росреестра
1 Выписка из ЕГРН об основных характеристиках.
Это обычная выписка, как уже упоминалось выше, ее может заказать любое лицо по своему паспорту на любую квартиру. В ней будут указаны свойства жилого помещения: площадь, этаж, назначение, зарегистрированные права и обременения, план квартиры.
Сличая чертеж из выписки и фактическую планировку квартиры, можно определить, производилась ли перепланировка в приобретаемом жилье. Если план не соответствует действительному расположению — значит, производилась без регистрации этих изменений в Росреестре. Следует это иметь в виду при покупке квартиры, потому что перепланировка, выполненная без соответствующих разрешений, сохраняется только по решению суда, иначе нужно возвращать изменения в первоначальное состояние. А проводить данные работы новому собственнику придется за свой счет.
2 Выписка из ЕГРН о переходе права.
Такую выписку можно запросить также через МФЦ, портал госуслуг или мосуслуг. Сведения по ней тоже открыты и предоставляются по запросам любых лиц. Она покажет, как часто менялся собственник у понравившейся вам квартиры, и по каким документам-основаниям. Например, по наследству или договору купли-продажи. Также в выписке будет указано, как и когда стал собственником нынешний владелец жилья. Если, например, по наследству, можно определить, прошел ли срок, в течение которого сделка оспаривается в суде (3 года).
Если срок исковой давности не прошел, могут объявиться наследники, которые будут пытаться отсудить долю в вашей квартире. Мало того, что вы окажетесь втянутыми в судебное разбирательство, так еще существует риск признания вашей сделки недействительной. Главная рекомендация лицам, покупающим наследованные квартиры — указывать в договоре полную стоимость, без занижения цены. Тогда в случае судебного решения о недействительности сделки и перераспределении долей между наследниками вы получите компенсацию в виде полной уплаченной стоимости.
Какие справки нужно потребовать у продавца
Чтобы осуществить дальнейшую проверку квартиры, нужно привлекать продавца и запрашивать у него следующие бумаги:
1 Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Информацию о долгах по коммунальным платежам можно и нужно проверить, хотя наличие долгов само по себе не является причиной для отказа от покупки жилья.
Вопрос по коммуналке можно урегулировать: есть долги – снижайте цену. Или прописать в договоре купли-продажи, что с вырученных средств продавец погашает задолженности. Нелишним будет взять нотариальное обязательство с владельца долгов об их ликвидации.
Хотя сами средства привязаны не к объекту (квартире), а к субъекту, то есть собственнику, спрашивать управляющая компания все равно будет с вас. А поскольку судиться с ней захочет не каждый, лучше перестраховаться заранее.
2 Архивная выписка из домовой книги, которая содержит историю о прописанных в квартире лицах за все время.
Это позволит узнать, куда и почему выбыл зарегистрированный пользователь, и не заявит ли свои права на проживание по возвращении: длительная командировка, стационар, тюремное заключение.
Для самой регистрации сделки в Росреестре вышеуказанные бумаги под п.1 и 2 не понадобятся.
Если вы все равно боитесь натолкнуться на мошенников или заключить недействительную сделку, воспользуйтесь следующими советами:
- Наймите опытного юриста или риелтора.
- Проследите, чтобы квартира в собственности предыдущего владельца находилась как минимум три года – за это время истечет срок исковой давности, и его право нельзя будет оспорить.
- Оформите договор через нотариуса. И себя обезопасите, и срок регистрации в Росреестре сократится.
Как составить договор купли-продажи
В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:
- ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
- Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
- Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
- Цена, порядок оплаты.
- Отсутствие обременений, арестов.
- Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
- Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
- Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора — относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи — в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.
Заключение
Чтобы собрать или проверить документы для покупки квартиры, не требуется специальных юридических знаний. Воспользуйтесь доступными способами проверки, чтобы ваша сделка была максимально прозрачной.
Приобретение жилья состоит из двух основных этапов: первый — это тщательное изучение документов продавца или застройщика, отражение договоренностей между сторонами в договоре купли-продажи или долевого участия, второй — регистрация сделки в Росреестре и передача денег.
Нюансов и подводных камней в сфере операций с недвижимостью может оказаться очень много: у кого-то — коммунальные долги, у кого-то — неузаконенная перепланировка или продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Это не означает, что покупатель должен отказываться от подходящей ему квартиры просто потому, что условия продажи — не идеальны. При соответствующем подходе можно обыграть любую нестандартную ситуацию путем договоренностей с продавцом, подкрепления обязательств нотариусом, оценки рисков, указания в договоре реальной цены сделки.
А почему про переуступку ничего не написано?Хоть это и не является способом купли-продажи,но наверняка есть какой-то перечень документов и подводные камни или это не в вашей компетенции?Доводилось один раз покупать квартиру у застройщика,но там ничего сложного.