С 1 августа 2019 года человек, попавший в трудную жизненную ситуацию, может оформить ипотечные каникулы, придуманные для того, чтобы снизить финансовую нагрузку на человека. Потеряли работу или лишились премии, родился ребенок или пошатнулось здоровье – в любой из этих ситуаций ипотечный кредит становится тяжким бременем. Когда нужно выиграть хотя бы немного времени, чтобы найти новое рабочее место или поправить финансовые дела, хорошим выходом становятся ипотечные каникулы. Если раньше отсрочку по кредиту предоставляли только некоторые банки, и больше в маркетинговых целях, то теперь эта услуга стала обязательной. О том, что такое ипотечные каникулы, кому они предоставляются, на каких условиях и на какой срок, читайте в этой статье.
Что такое ипотечные каникулы и как это работает
Ипотечные каникулы – это период, в течение которого заемщик имеет право не платить всю сумму ежемесячной выплаты по жилищному кредиту или ее часть. Обязательное условие: сложное финансовое положение заемщика, которое он может подтвердить. При этом общая сумма выплат по ипотеке не уменьшается. Ипотечные каникулы полезны для тех, кто испытывает временные трудности: потерял работу, утратил здоровье, резко изменился состав семьи и так далее. Выплаты по ипотеке можно поставить на паузу.
Например, работал человек на заводе, получал свои 50-60 тысяч рублей, взял в ипотеку квартиру с ежемесячным платежом тысяч в 20, а потом его сократили. Устроиться на другую работу не получается, кредит платить нечем, а влезать в просрочки и портить кредитную историю не хочется. Ипотечные каникулы позволяют до полугода вообще не вносить ежемесячные платежи, и за это время найти работу или хотя бы покупателя на свою ипотечную недвижимость (поскольку жилье находится в залоге у банка, сделать это не так просто, обычно требуется время).
Для получения отсрочки по платежам клиент должен предоставить в банк документы, которые достоверно свидетельствуют о сложном финансовом положении заемщика. То есть, выпросить каникулы под «честное слово» не получится. До 1 августа 2019 года решение о предоставлении ипотечных каникул банк принимал исключительно на основании своих внутренних документов, а начиная с этой даты – на основании федерального закона № 76-ФЗ от 01.05.2019.
Чем ипотечные каникулы отличаются от реструктуризации кредита
Цель обеих услуг единая — помочь заемщику справиться с кредитной нагрузкой, облегчить выплаты, если возникли финансовые проблемы. Однако техническая реализация отличается.
Каникулы даются как временная отсрочка для того, чтобы клиент мог справиться с трудной ситуацией и затем выплатить ипотеку в полном объеме. Реструктуризация нужна клиенту для уменьшения ежемесячных платежей по кредиту за счет увеличения срока возврата долга.
В первом случае предполагается, что финансовая ситуация у клиента скоро улучшится (он найдет работу, новый источник дохода и т.д.), а во втором случае считается, что доход заемщика снизился надолго, и ему требуется создать другие условия для возвращения кредита. Соответственно, срок каникул ограничен 6 месяцами, а период реструктуризации может быть любым – на усмотрение банка.
В отличие от ипотечных каникул, предоставляемых только для заемщиков по жилищным кредитам, реструктурировать можно любой заем – потребительский, автокредит, ипотеку и так далее. При реструктуризации нет таких жестких условий, как в случае с временной отсрочкой платежа.
Реструктуризация может проводиться одновременно с ипотечными каникулами, если банк и заемщик посчитают, что это поможет последнему выплатить задолженность. На эту тему читайте отдельный материал на нашем сайте: Реструктуризация кредита – что это такое + 7 способов реструктуризации задолженности
Чем ипотечные каникулы отличаются от кредитных каникул
Как следует из названия, ипотечные каникулы предоставляются только для заемщиков по ипотечным кредитам. С 1 августа 2019 года такая услуга регулируется законом № 76-ФЗ (статья 4).
Каникулы по другим видам кредитов – это услуга, добровольно предоставляемая банками на основе собственных внутренних правил и условий. Поэтому когда вам встречается формулировка ипотечные каникулы или кредитные каникулы, то речь скорее идет именно об ипотеке, так как закон разрабатывался именно для ипотечников, попавших в трудную жизненную ситуацию.
О чем говорится в новом законе об ипотечных каникулах
Основные параметры закона об ипотечных каникулах таковы:
- отсрочка платежа дается только тем заемщикам, у которых ипотечное жилье – единственное. Либо будет единственным, если речь идет о долевом строительстве в новостройке. При этом закон позволяет иметь долю в другом жилом помещении, если она не превышает нормы предоставления жилой площади по соцнайму, установленной в вашем муниципалитете. Условно говоря, если норма жилплощади в вашем городе – 15 кв.м на человека, у вас ипотека на строящуюся квартиру, и кроме того — в общей долевой собственности с мамой «двушка» жилой площадью 28 кв.м, то каникулы вам одобрят – при соблюдении всех прочих условий, конечно;
- на каждый ипотечный договор можно получить только одни каникулы;
- максимум кредитной суммы, по которой предоставляют отсрочку – 15 миллионов рублей;
- отсрочку платежей предоставляют не более, чем на 6 месяцев. Досрочно прекратить каникулы – можно, растянуть на более долгий срок – нельзя (даже если первоначально утвержден льготный период, скажем, в 3 месяца). Можно сдвинуть срок начала ипотечных каникул на 2 месяца назад со дня подачи заявления. Например, вы подали документы 1 октября, а отсрочку вам банк будет считать с 1 августа. Это удобно для тех, кто уже успел просрочить платеж по ипотеке.
- действие закона распространяется на все действующие ипотечные кредиты, а не только на взятые с момента опубликования документа;
- пока действует отсрочка, не применяется пункт договора о праве банка требовать досрочного полного погашения задолженности. Также банк не может забрать в счет долга ипотечную квартиру.
Особенность закона — его обязательность для кредиторов: если заемщик документально подтвердил право получить ипотечные каникулы (полный перечень причин см. ниже в соответствующей главе), то банк не может отказать. Более того: заемщик сам выбирает форму каникул – не платить всю сумму ежемесячного платежа в течение определенного периода либо оплачивать часть.
В зависимости от формата ипотечных каникул рассчитывается и измененный срок кредита. При полном отказе от платежей срок возобновляется после окончания отсрочки. То есть если у вас был взят миллион на 10 лет под 10% годовых, то при отсрочке на полгода вы должны будете выплатить этот миллион в течение 10,5 лет под ту же процентную ставку.
Заявление о предоставлении каникул заемщик может отозвать в любое время и выплатить всю сумму, на которую давалась отсрочка – тогда срок ипотеки не вырастет.
При каких условиях банк дает ипотечные каникулы
Для получения отсрочки платежей по жилищному кредиту жизненная ситуация заемщика должна соответствовать одному из следующих пунктов:
- заемщик потерял работу и зарегистрировался в службе занятости как безработный;
- заемщик получил I или II группу инвалидности;
- заемщик находится на пособии по временной нетрудоспособности свыше 2 месяцев. Сюда же входит отпуск по беременности и родам, который оформляется на 140 дней с выдачей листка нетрудоспособности;
- доход заемщика за два последних месяца снизился более чем на 30% по сравнению со среднемесячным за последние 12 месяцев. А ежемесячный платеж стал превышать половину нового среднемесячного дохода.
- в семье заемщика родился или был усыновлен еще один ребенок (либо кто-то из членов семьи получил инвалидность I или II группы). Одновременно доход заемщика упал более чем на 20% по сравнению со среднемесячным показателем за последний год. Платеж по ипотеке при этом стал составлять не менее 40% от дохода заемщика.
На какой срок можно оформить ипотечные каникулы
По закону период отсрочки ежемесячного платежа или его части по ипотечному кредиту не может превышать 6 месяцев. Нижнего предела не установлено. Банки рекомендуют заемщикам брать максимальный срок каникул, поскольку продлить период нельзя, и если 4-х или 5 месяцев не хватит для исправления финансовой ситуации, дальше отсрочки никто не предоставит, а повторно подать заявление уже нельзя.
В то же время досрочное прекращение ипотечных каникул возможно – для этого нужно оплатить очередной платеж. Также можно выплатить всю сумму, недоплаченную за период отсрочки, – в этом случае срок ипотечного кредита не увеличится.
Виды ипотечных каникул
Законом предусмотрено 2 основных варианта ипотечных каникул:
- Частичная выплата (разбивка платежей);
- Полная отсрочка ежемесячных платежей.
Еще две отсрочки банки могут предложить на свое усмотрение, в законе они не прописаны, но на рынке банковских услуг встречаются.:
- Погашение процентов;
- Увеличение срока ипотеки.
Какой именно выбрать – решает сам заемщик, он должен указать выбранный вид в своем заявлении в банк. Рассмотрим каждый из вариантов подробнее и разберем примеры.
Частичная выплата (разбивка платежей)
В течение срока ипотечных каникул заемщик платит только часть обычных ежемесячных платежей – долю основного платежа и долю процентных выплат. Остаток платежа распределяется на весь период после каникул.
Полная отсрочка ежемесячных платежей
Пока длятся ипотечные каникулы, заемщик не вносит ежемесячные платежи. Срок ипотеки продлевается на период отсрочки. Долг, накопившийся за время ипотечных каникул, клиент банка выплачивает после окончания стандартного срока кредита.
Два других способа чаще всего доступны в виде маркетинговых акций, которые некоторые банки добровольно предоставляют клиентам. В законе они не обозначены, и требовать их предоставления заемщик не вправе.
Погашение процентов
Это разновидность разбивки платежей, предлагаемая некоторыми банками в рамках собственных программ ипотечных каникул. В течение льготного периода заемщик оплачивает только проценты по кредиту, основной долг не выплачивается. После окончания периода отсрочки невыплаченная сумма основного долга распределяется по ежемесячным платежам до конца срока ипотеки.
Увеличение срока ипотеки
Эта опция похожа на реструктуризацию долга с той разницей, что предоставляется она не более, чем на полгода. А значит, полезна будет прежде всего тем, у кого до полной выплаты кредита осталось не очень много времени (год-полтора), и снижение ежемесячного платежа за счет удлинения срока ипотеки продлится до окончания выплат.
Требования к заемщику для получения кредитных каникул
По закону о кредитных каникулах заемщиком может быть только физическое лицо, взявшее в ипотеку единственное жилье. Заемщик должен документально подтвердить наличие у него сложной финансовой ситуации из перечня, приведенного в главе «При каких условиях банк дает ипотечные каникулы».
Как взять ипотечные каникулы: пошаговая инструкция
Чтобы получить отсрочку платежей по ипотечному кредиту, необходимо совершить следующие действия.
Шаг 1. Принятие решения о требовании ипотечных каникул
Временная отсрочка платежа по ипотеке будет выходом не для всех, поэтому нужно сначала просчитать наличие или отсутствие пользы от такого шага. Подробнее о плюсах и минусах ипотечных каникул читайте ниже в соответствующей главе.
Также необходимо понять, подходит ли ваша ситуация под условия ипотечных каникул, описанные в главе «При каких условиях банк дает ипотечные каникулы».
Шаг 2. Подготовка пакета документов
Для получения отсрочки по ипотечному кредиту вы должны предоставить в банк следующие документы:
- Паспорт гражданина РФ.
- Заявление заемщика. Также его называют «требованием заемщика». Рекомендуемая форма такого требования размещается на официальных сайтах банков. Например, у Сбербанка здесь. Подписать документ должен как заемщик, так и все созаемщики по кредиту. В заявлении вы указываете тип вашей сложной жизненной ситуации, срок, на который хотели бы получить ипотечные каникулы, и вид отсрочки по платежам.
- Выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), она подтвердит наличие у вас единственного жилого помещения. Этот документ выдается в Росреестре, он платный, стоит от 400 до 1800 рублей в зависимости от региона.
- Согласие залогодателя (если это не заемщик и не созаемщик — например, при ипотеке под залог недвижимости, находящейся в собственности третьих лиц — сейчас такие сделки практически не заключаются, но теоретически они возможны).
- Документы, подтверждающие наличие трудной жизненной ситуации.
В банк предоставляется один или несколько документов из следующего списка:
- справка о постановке на учет в службе занятости;
- справка об инвалидности;
- листок нетрудоспособности;
- справка 2-НДФЛ за текущий и предыдущий годы;
- свидетельство о рождении;
- свидетельство об усыновлении/удочерении
- акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя
- справка об инвалидности (в случае инвалидности)
Шаг 3. Передача документов в банк
Заявление и другие документы желательно подавать в том же офисе, где вы оформляли ипотечный кредит. Перед обращением лучше всего проконсультироваться на «горячей линии».
Шаг 4. Рассмотрение пакета документов в банке
Ожидать вердикта кредитной организации придется не более 5 рабочих дней. После этого банк должен сообщить об одобрении либо о мотивированном отказе. Если в течение 10 дней после подачи заявления ответа вам не направлено (и вы удостоверились в этом в самом банке, обратившись к специалисту, которому подавали документы), то ипотечные каникулы считаются вступившими в силу.
Шаг 5. Получение в банке нового графика платежей
Кредитная организация должна предоставить вам этот документ не позднее окончания периода ипотечных каникул. После завершения каникул вы платите кредит как обычно. Вам просто продлевают кредит на тот срок, что вы брали каникулы.Изменится ли при этом итоговая переплата по кредиту? Тут все зависит от вида выбранной вами отсрочки. Если заемщик в течение льготного периода выплачивал только проценты, переплаты по сравнению с обычным ипотечным кредитом у него не возникнет. Если же была полная или почти полная отсрочка платежей, банк начислит проценты за пользование кредитом как в льготный период, так и в период погашения невыплаченных в период отсрочки средств.
Какие банки предоставляют ипотечные каникулы
С момента вступления в силу закона №76-ФЗ (с 1 августа 2019 года) предоставлять ипотечные каникулы обязаны все банки, которые выдают или ранее выдавали ипотечные кредиты физическим лицам.
Параллельно некоторые банки устраивают маркетинговые акции с отсрочкой платежей, по сути своей также являющиеся кредитными каникулами. Например, банк «Уралсиб» предоставлял на определенный период по заявлению заемщика отсрочку до 50% ежемесячного платежа на строящиеся квартиры без различия, единственное это жилье у клиента или нет. ВТБ предоставлял платную услугу приостановки одного ежемесячного платежа без штрафных санкций, которой добросовестный заемщик мог воспользоваться не чаще, чем один раз в 6 месяцев. Сбербанк при покупке клиентом квартиры в новостройке в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств у заемщика давал возможность платить 50% от ежемесячного платежа в течение трех месяцев, увеличить срок ипотеки или отсрочить выплату основного долга на год и вносить только проценты.
С появлением обязательных по закону ипотечных каникул количество таких маркетинговых акций вряд ли будет сокращаться, поскольку банку подобные дополнительные отсрочки позволяют с большей вероятностью вернуть выданные клиенту средства.
Плюсы и минусы ипотечных каникул
Как и в любой другой банковской услуге, во временной отсрочке платежей есть свои преимущества и недостатки для клиента.
Преимущества
- Возможность получить отсрочку в уплате ипотеки и выйти из сложной жизненной ситуации.
- Обязательность предоставления ипотечных каникул для всех банков.
- Простота оформления ипотечных каникул.
- Сохранение «чистой» кредитной истории.
- Возможность выбрать вид отсрочки платежей.
Недостатки
- Ипотека продлевается на срок каникул.
- Брать можно только один раз за весь сроки действующей ипотеки.
- Могут увеличиться процентные платежи, поскольку они начисляются на остаток, который полностью или частично не выплачивается в период отсрочки. Тут все зависит от выбранного варианта каникул.
Ответы на вопросы читателей
Когда банк может отказать в предоставлении ипотечных каникул?
По закону, банк вправе отказать в отсрочке платежей по ипотечному кредиту только в случае несоответствия заемщика требованиям закона о кредитных каникулах. Прежде всего, речь идет о непредоставлении или неправильном заполнении необходимых документов, подтверждающих сложную жизненную ситуацию у заемщика. Кредитная организация должна в течение 10 дней с момента подачи бумаг дать клиенту мотивированный отказ. Ответить заемщику банк должен тем способом, который указан в договоре. А если в документе такой способ не прописан, тогда отказ направляется по почте заказным письмом с уведомлением.
Можно ли воспользоваться ипотечными каникулами, если ипотека взята до начала действия нового закона?
Да, нормы о предоставлении отсрочки по ипотеке распространяются на все действующие жилищные кредиты.
Ипотечные каникулы в новостройке — что это?
Ипотечные каникулы в новостройке — это тоже самое, что каникулы и на вторичном рынке. Они даются по кредиту на любое жилье, если оно у заемщика единственное или будет единственным после постройки.
Что такое ипотечные каникулы при покупке квартиры от застройщика?
Раньше некоторые банки, сотрудничающие с застройщиками, предлагали заемщику возможность получить ипотечные каникулы как дополнительный бонус за покупку квартиры в конкретном жилищном комплексе. В связи с принятием закона об ипотечных каникулах такие маркетинговые ходы становятся менее актуальными (у покупателя теперь и так есть право на отсрочку платежа), но окончательно они не исчезнут. Закон жестко ограничивает условия получения ипотечных каникул, а банк вместе с застройщиком могут предоставлять такую услугу не только тем категориям, которые указаны в нормативном документе, но и любым другим заемщикам.
Можно ли получить ипотечные каникулы, если дело в суде (застройщик обанкротился)?
Банкротство застройщика само по себе не входит в перечень условий для получения отсрочки по платежам, поэтому кредитные каникулы по этой причине взять нельзя. Но если у вас произошли негативные изменения в личной финансовой сфере, которые подпадают под требования закона (уволили с работы, снизился доход и т.д.), то банк будет обязан предоставить ипотечные каникулы.
А если я в своей жизни уже брал квартиру в ипотеку ранее, и по тому договору уже проводилась реструктуризация кредита, мне одобрят ипотечные каникулы при покупке еще одной квартиры в кредит? Сколько раз можно брать ипотечные каникулы?
Кредитные каникулы могут предоставляться один в раз в течение срока действия ипотечного договора. То есть если вы заключили новый договор, взяв в ипотеку другую квартиру, вы снова получаете право на отсрочку платежа. Но только если предыдущая квартира уже не находится в вашей собственности, а сами вы находитесь в трудной жизненной ситуации. Наличие или отсутствие реструктуризации кредита по предыдущим договорам значения не имеет. Больше того: отсрочку можно получить даже по реструктурированному ипотечному кредиту.
Есть ли способ получить ипотечные каникулы, если жилье не единственное?
При покупке в ипотеку готовой (первичной или вторичной) недвижимости каникулы не будут предоставлены, если в собственности у человека есть другое жилье. А вот при долевом строительстве заемщик может рассчитывать на ипотечные каникулы, если есть доля в другой квартире площадью не более социальной (учетной) нормы по его региону (ст. 50 Жилищного Кодекса РФ). Например, если в вашей области учетная норма жилья — 18 кв.метров на человека, а у вас с женой долевое строительство и еще на двоих в собственности “однушка” площадью 33 кв.м, то ипотечные каникулы предоставят.
Так получилось, что мужу сейчас грозит лишение свободы на год. У него ипотека, которую он взял еще до нашей свадьбы, так что я не созаемщик, но все равно переживаю — не заставят ли меня платить его ипотечные платежи, пока он в колонии и без заработка? Может ли он получить кредитные каникулы, если грозит тюремное заключение?
Теоретически никаких препятствий для предоставления ипотечных каникул для таких людей нет. На практике же могут возникнуть сложности. Банк требует личного присутствия при подаче заявления на предоставление отсрочки. Само по себе лишение свободы не входит в перечень условий, при которых дают каникулы. Причиной может стать резкое снижение дохода из-за увольнения с работы. Основная трудность в том, что доказать снижение дохода можно только предоставлением справки с нового места работы. Но тогда невозможным становится личное присутствие в банке при подаче заявления, ведь заемщик уже работает в колонии в статусе отбывающего наказание. В то же время банк сам в первую очередь заинтересован в возврате своих средств, так что клиенту могут пойти навстречу и смягчить условия предоставления ипотечных каникул. Если откажут — будут высчитывать в счет погашения кредита из зарплаты заключенного. Изъять ипотечную квартиру банк не имеет права до тех пор, пока заемщик не выйдет на свободу.
В нашей семье прибавление. Можно ли получить ипотечные каникулы, если родился ребенок?
Рождение ребенка дает право на предоставление ипотечных каникул только если одновременно доход заемщика упал более чем на 20% по сравнению со среднемесячным показателем за последний год. А платеж по ипотеке превысил 40% от дохода заемщика. В банк нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка и справки по форме 2-НДФЛ за прошедший и текущий годы.
Как ипотечные каникулы отразятся на кредитной истории?
Отсрочка платежей по кредиту не учитывается в кредитной истории (КИ) как просроченная задолженность и не влияет на чистоту кредитной истории. Однако в КИ ставится пометка о том, что заемщик пользовался ипотечными каникулами и впоследствии это может стать фактором риска при одобрении банком вашего следующего кредита.
Заключение
За первый месяц действия закона об ипотечных каникулах возможностью получить отсрочку по кредитным платежам, по данным ЦБ РФ, воспользовались всего несколько сотен россиян. Большая часть прочих заявок была отклонена банками из-за того, что ситуации, в которые попали заемщики, не подпадали под действие закона. Таким образом, уже сейчас понятно, что воспользоваться новациями смогут далеко не все желающие.
Вот как выглядит реальный претендент на получение ипотечных каникул. Это гражданин РФ, официально работающий по найму либо состоящий на учете в органах занятости. У него взята в ипотеку на сумму не более 15 миллионов рублей жилая недвижимость, которая является (либо будет являться, если речь о долевом строительстве) единственной. Гражданин оказался в трудной жизненной ситуации, которая соответствует одному из пунктов, указанных в законе (потерял работу, резко снизился доход, увеличился состав семьи и т.д. — полный перечень приведен в главе “При каких условиях банк дает ипотечные каникулы”).
Если вы соответствуете этому “портрету”, можете обращаться в свой банк: при предоставлении всех необходимых документов вам не откажут не только в ипотечных каникулах, но и в размере отсрочки или снижения ежемесячного платежа по ипотеке.
