Как перевести жилое помещение в нежилое — стоимость процедуры, подводные камни + пошаговая инструкция

Тебе что, жить надоело? Именно такой вопрос вам могут задать, если вы захотите перевести жилое помещение в нежилое. Действительно, после завершения перевода помещение уже нельзя использовать для постоянного проживания. Вы не сможете вселить туда семью, прописать родственников, сдавать квартиру в аренду другим жильцам.

В своей практике я занимался переводом квартир в нежилые помещения два раза. В этой статье расскажу про опыт прошлого года, про проблемы, с которыми пришлось разбираться в процессе согласований, разберу 5 главных заблуждений (мифов) об этой процедуре. Отдельные моменты перевода могут отличаться для разных регионов, поэтому такие моменты я обозначу отдельно.

Понятия и нормативная база

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

Еще ряд терминов, которые относятся к проектной документации, будут раскрыты в соответствующих разделах статьи.

Если правовые термины, например, «перепланировка», «жилое помещение», «многоквартирный дом» утверждены федеральными законами и в равной степени используются на всей территории страны, то с нормативными актами все сложнее, так как каждый субъект РФ может свои правила принимать. Основные правила перевода жилых помещений в нежилые утверждены на федеральном уровне. Однако и субъекты РФ наделены полномочиями по принятию нормативных актов в жилищной сфере. Регионы могут менять процедуру согласований, вводить собственные Административные регламенты.

На федеральном уровне для согласования перевода применяются следующие акты:

Что интересно – уже на финальной стадии работы над статьей увидел, что в ЖК РФ был внесен большой блок поправок, связанных с изменением статуса жилых помещений. Федеральный закон № 116-ФЗ с изменениями в ЖК РФ был принят в мае и вступил в силу с 12 июня 2019 года. Поэтому ниже вы найдете пошаговую инструкцию, полностью соответствующую новым правилам. Прежде всего, это касается порядка проведения общих собраний в МКД, принятия решение о возможности перевода.

Законодательство субъектов РФ может сильно повлиять на процедуру согласований. Например, свои акты регионы могут принимать:

На специальные требования региональных актов я также буду обращать внимание в статье. Но и вам придется изучать местное законодательство, чтобы избежать проблем. Сведения обо всех региональных законах обязательно размещаются на официальных сайтах субъекта РФ.

В каких случаях требуется перевод

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

Перевод квартиры в нежилое помещение будет нужен в следующих случаях:

Теперь еще один важный момент. Планируя вести бизнес вы,наверняка, тщательно оценили перспективы продаж или оказания услуг, изучили целевую аудиторию клиентов, иные факторы. Об этом, кстати, у нас на сайте есть множество полезных материалов. Вы можете обойтись без длительного и дорогостоящего перевода жилого в нежилое помещение в следующих случаях:

Вам может оказаться проще договориться об аренде или покупке готового нежилого помещения. Процесс согласования перевода достаточно длительный и дорогостоящий (подробности будут дальше). При этом нет никакой гарантии, что собственники МКД дадут согласие на появление в их доме торгового или коммерческого объекта. Вы можете заказать проект перепланировки, заплатить за него огромные деньги, но отрицательное решение собственников поставит крест на всех начинаниях. Давайте разберем подробнее весь процесс и ниже мы изложим с какими сложностями придется столкнуться и как их решать.

Основные условия и требования

Прежде чем рассказать непосредственно о процедурах согласования, разберемся с запретами, ограничениями и требованиями, которые предусмотрены законом.

Юридические требования

Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.

Например, невозможно перевести отдельную комнату в нежилое помещение:

Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.

Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.

В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.

Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.

Технические требования

Даже при соответствии всем юридическим условиям, получении разрешений от собственников квартиры и дома, вам могут отказать в переводе. Причина тому – множество технических требований к помещению, к запланированным строительным работам, изменениям в характеристиках объекта. Вот какие запреты и требования указаны в федеральном законодательстве:

Санитарные нормы и правила будут проверяться на стадии согласования проекта, при приемке работ, при получении разрешений на открытие бизнеса. Их перечень зависит от предполагаемых видов деятельности. Например, если в помещении будет организовано кафе, Роспотребнадзор и МЧС потребуют установить надлежащую звуко- и шумоизоляцию, установить систему пожаротушения.

Еще больше технических требований предусмотрено к строительным работам, которые вам придется проводить после получения разрешений на перевод. Такие работы подпадают под понятие перепланировки или переустройства.

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, в том числе:

Требования к безопасности работ при перепланировке укажет эксперт при разработке проектной документации. Отклоняться от проекта при проведении работ недопустимо. Это грозит не только отказом в согласовании перевода помещения в нежилое, но и крупным штрафом, обязанностью вернуть объект в исходное состояние.

Переустройство заключается в разборке, переносе или демонтаже инженерного и сантехнического оборудования, переносе сетей и коммуникаций. Как правило, работы по переустройству проводятся в ходе перепланировки, поэтому можно обойтись одним проектом.

Вот еще одно заблуждение, связанное с техническими требованиями к переводу жилого помещения в нежилое.

МИФ № 2: На момент согласования перевода у помещения уже должен быть отдельный вход. Это не так. Пока статус помещения не изменен, вы все еще владеете квартирой. Для квартиры наличие отдельного выхода на улицу не обязательно. Поэтому на момент подготовки документов и обращения за согласованиями прямой доступ может фактически отсутствовать. Это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки.

Собственники МКД и муниципальные ведомства будут принимать решение о соответствии технических требований по проекту перепланировки. Поэтому достаточно обосновать и указать места размещения выхода на улицу в проекте, чтобы получить согласование на строительные работы. Естественно, если вы нарушите требования проекта, акт приемки работ не будет подписан до устранения нарушений.

Требования к зданию

Технические требования, которые предусмотрены для согласования перевода помещения, распространяются и на целое здание, т.е. МКД. Однако есть и ряд дополнительных ограничений, которые нужно учесть:

Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.

Есть еще одно распространенное заблуждение, связанное с целевым назначением зданий.

МИФ № 3: Частный жилой дом также можно перевести в нежилое помещение. Формально, это верное утверждение. Однако частные дома предназначены для проживания только одной семьи, т.е. не относятся к МКД. Поэтому для них проводится не перевод в нежилое, а изменение целевого назначения объекта. Эта процедура существенно проще, так как не требует согласования в муниципальных органах.

Частный дом можно перевести в нежилой объект на основании проекта, акта приемки выполненных работ, кадастрового учета. Естественно, для такой процедуры нужно получить согласие всех собственников, учесть санитарные и технические требования, придется менять и категорию участка, а также виды разрешенного землепользования.

Какие требуются документы

Приступим непосредственно к описанию процедуры перевода жилых помещений в нежилые. Ниже мы сначала перечислим только наименования документов, а дальше по тексту дадим конкретные рекомендации где их получить. В перечень обязательных документов, которые нужны при согласованиях, входят:

Указанные документы нужно приложить к заявлению в местную администрацию или иной уполномоченный орган. При положительном решении вам будет дано согласие на проведение строительных работ по перепланировке или переустройству. Например, в Москве и Санкт-Петербурге такое согласие выдает МВК (межведомственная комиссия), которая создается администрацией и включает специалистов ЖКХ, Роспотребнадзора, МЧС и иные ведомств.

Когда строительные работы будут закончены, для завершения согласований будут нужны следующие документы:

Именно получение выписки ЕГРН означает, что вы успешно прошли все стадии перевода жилого помещения в нежилое. Чтобы открыть бизнес, вам придется получать дополнительные документы и согласования, однако к процедуре перевода они уже не имеют отношения.

МИФ № 3: для согласования перевода нужно представить или оформить кадастровый паспорт или технический паспорт. С кадастровым паспортом все просто – этот документ полностью утратил силу с января 2018 года. Его содержание было включено в выписку ЕГРН. Даже если у вас остался на руках кадастровый паспорт, его нельзя использовать. Увидев информацию на сайтах о необходимости представлять кадастровый паспорт, либо услышав такое от юристов, можете смело добавлять их в черный список.

Немного сложнее с техническим паспортом. Этот документ не выдается уже с 2013 года, когда полномочия БТИ были переданы Росреестру. Так как срок действия техпаспортов не превышает 5 лет, все они утратили силу не позднее 2018 года. Однако требование о внесении изменений в технические паспорта до сих пор содержится в ЖК РФ, иных нормативных актах. Например, Распоряжение Жилищного комитета СПб от 22.01.2018 № 39-р указывает техпаспорт как обязательный документ для согласования перепланировки.

Чтобы разобраться в этом вопросе, я обратился в местное учреждение Росреестра. Вот что мне разъяснили:

Когда я помогал с согласованиями перевода, у нас не требовали технический паспорт. Если в вашем субъекте РФ такое требование предусмотрено, документ запросят в порядке межведомственного обмена, так как архивы БТИ были переданы на хранение региональным властям.

Перевод жилого помещения в нежилое — пошаговая инструкция

Теперь на своем примере расскажу, какие стадии мы проходили при переводе жилого помещения в нежилое, что пришлось оформлять и сколько это стоило. Отдельно расскажу о ценах за оформление документов и некоторых скрытых расходах.

Шаг 1. Принятие решения

Так как о принятии решения о переводе я уже рассказывал в начале статьи, отмечу только ряд дополнительных моментов:

Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.

Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.

Шаг 2. Заказ проекта перепланировки и переустройства

Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.

МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.

На практике, без проекта перепланировки вам не обойтись уже на начальной стадии:

Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей. Еще больше придется заплатить за срочность. Если вы не сможете получить согласие собственников МКД, эти расходы будут напрасными, так как относятся к рискам предпринимательства.

Для изготовления проекта нужно:

При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой. Подразумевается, что членство в СРО и наличие допуска уже гарантирует квалификацию и профессионализм специалиста. Мы выбирали проектную организацию по рекомендации коллег по бизнесу, поэтому было проще.

Есть онлайн-ресурс НОПРИЗ для выбора организаций и частных специалистов, состоящих в СРО. В нем можно найти сведения обо всех членах СРО на территории страны, либо проверить выбранного специалиста. Поиск можно вести по ИНН, адресу, городу и федеральному округу, так что вы без проблем получите список проектировщиков.

Содержание проекта зависит от перечня предстоящих работ, должно соответствовать ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Выделю основные блоки информации, которые обязательно будут в проекте:

Проектировщик несет ответственность за соблюдение нормативных актов. Поэтому вы не обязаны вникать в содержание проекта после согласования технического задания. Как правило, проектная организация берет на себя промежуточное согласование в ОГПН МЧС, Роспотребнадзоре и газовых службах. Так проще и самому проектировщику, чтобы впоследствии не переделывать документы.

При подготовке статьи я общался с представителем ОГПН нашего города. Вот основные моменты, на которые будут обращать внимание при согласовании проекта:

Специалисты ОГПН будут проверять содержание проекта. В ходе строительных работ они вправе контролировать соблюдение мер пожарной безопасности, дают заключение при подписании акта приемки.

Проект утверждает заказчик, т.е. собственник квартиры, проектировщик, руководитель проектной организации. Срок изготовления проекта будет согласован при подписании договора, зависит от сложности и объема работ. Итоговый документ вы получите в письменной и электронной форме (на диске или в виде файлов на флешке). Электронный документ будет заверен ЭЦП проектной организации.

Если в вашем регионе требуется оформлять техническое заключение о состоянии несущих конструкций, получить его можно следующим образом:

Получив проект, можно приступать к получению разрешений от собственников МКД.

ШАГ 3. Получение согласия собственников примыкающих помещений

Самый сложный и рискованный этап, который может привести к отказу в переводе жилого помещения в нежилое. Именно эта процедура была существенно изменена с принятием поправок в ЖК РФ 29 мая 2019 года. Поэтому при описании я буду ссылаться на личный опыт и новые поправки в ЖК РФ.

Чтобы получить разрешение на перевод жилого помещения в нежилое нужно получить письменное согласие всех собственников каждого примыкающего помещения в МКД. Примыкающими признаются помещения, расположенные выше или ниже вашего объекта, либо квартиры, имеющие общую стену. Согласие можно составить в простой письменной форме, а в его содержании указываются:

Если вы не получите согласие всех собственников, дальнейшие действия бессмысленны. Учтите, что обжаловать, оспорить или обойти иным способом такое требование невозможно. При возникновении проблем, вы можете заинтересовать собственников скидками на товары и услуги в будущем магазине, выделить им деньги, либо использовать иные варианты урегулирования спора.

Шаг 4. Организация общего собрания собственников МКД

После получения согласия от владельцев примыкающих помещений, нужно организовать и провести общее собрание собственников МКД. Для этого учитывайте правила ЖК РФ:

Расскажу подробнее об этом этапе подготовки к собранию. Сведения о составе собственников и общей площади важны для голосования общего собрания, определения кворума. Вы можете заказать выписку ЕГРН на многоквартирный дом через Росреестр, МФЦ, либо через портал госуслуг. Срок оформления не превышает 4 дней. Оптимальный вариант — обращение через госуслуги. В этом случае выписка будет стоить всего 250 руб. При обращении через Росреестр или МФЦ за выписку нужно платить от 400 руб. (в зависимости от содержания выписки).

Сведения о количестве муниципальных квартир можно получить в администрации. Как собственник неприватизированного фонда, местная администрация тоже будет принимать участие в собрании, поэтому и справку выдаст без проблем. Мы получили этот документ в день обращения, бесплатно.

МИФ № 5: каждого собственника нужно лично уведомить о проведении собрания. Это не совсем верно. ЖК РФ обязывает направить уведомления каждому собственнику, если иной порядок не указан в документах МКД. Как правило, при создании ТСЖ (Товарищество собственников жилья) или непосредственном управлении домом, собственник включают такой пункт, чтобы оперативно проводить собрания и принимать решения по важным вопросам.

Если в документах МКД не предусмотрено исключений, направляйте персональные уведомления заказным письмом. Получить сведения о собственниках можно в управляющей компании, либо по выписке ЕГРН из Росреестра. Такая информация общедоступна и предоставляется любому заинтересованному лицу. При обращении в муниципалитет вам придется доказать факт направления, т.е. приложить почтовые квитанции.

Если же в документах МКД были предусмотрены иные варианты уведомления, все намного проще. Сделать это можно персонально под роспись, размещением объявлений на стендах у подъездов, иными способами. Оптимальный вариант – привлечь к организации собрания ТСЖ, актив дома, управляющую компанию. В извещениях обязательно укажите:

Вы сами заинтересованы, чтобы собрание прошло с первого раза при надлежащем кворуме. Если по вашим уведомлениям никто не придет на собрание, придется заново проводить всю процедуру, терять время. Срок, за который вы должны уведомить собственников МКД, указан в ЖК РФ – не позднее 14 дней до даты собрания.

Шаг 5. Проведение общего собрания собственников

Перейдем непосредственно к проведению собрания. Эта процедура выглядит следующим образом:

Мы проводили собрание в актовом зале управляющей компании, причем помещение нам предоставили бесплатно. Как вариант, можно договориться об аренде любого вместительного помещения на несколько часов, если оно расположено вблизи дома и не создаст проблем с приходом граждан.

Так как инициатором собрания является собственник квартиры, он вправе сам указать состав оргкомитета. Закон не устанавливает ограничений по составу и количеству лиц. Обычно в него включают 3-х жильцов дома или подъезда, либо представителей управляющей компании, ТСЖ. У нас оргкомитет состоял из трех человек — собственник, представитель муниципалитета и ТСЖ.

Чтобы проще понять расчет кворума для проведения собрания, приведу пример. Для кворума нужно собрать собственников, владеющих не менее половиной площади МКД. Вот как нужно считать кворум:

Чтобы определить размер площади на каждого участника и общий кворум, необходимо проверить паспорт и выписку ЕГРН. Без паспорта граждане также могут присутствовать на собрании и задавать вопросы, однако голосовать не вправе. Если кворум не набрался, нужно проводить собрание заново.

В процессе собрания проводятся следующие действия:

Ваша задача – убедить участников собрания, что они получат выгоды от перевода квартиры в нежилое помещение, что будут соблюдены все требования безопасности. Привлекайте проектировщика, экспертов, готовьте презентации. Желательно заранее найти общий язык с активом подъезда и дома, который сразу поддержит вас при проведении собрания.

В 2018 году, когда мы проводили собрание о переводе в нежилое помещение, голосование проводилось по общему списку дома. Поэтому было достаточно просто найти нужное количество собственников, готовых поддержать нашу инициативу. Вот какие методы общения с собственниками выбрали мы:

Мне сложно оценить, какие расходы понес клиент на подарки собственникам, так как у него собственный бизнес стройматериалов, кухонной и бытовой продукции. Но смотрелось это эффектно и ни один из получателей подарков нас не подвел, отдал свой голос за перевод в нежилое.

С новыми поправками в ЖК РФ все стало гораздо сложнее:

Логику законодателей понять можно. Именно жильцам подъезда, где находится помещение, предстоит столкнуться со всеми последствиями перевода – от шумных строительных работ до большого потока посетителей. Поэтому разумно, что их голоса будут иметь решающее значение при принятии решений. У нас такой проблемы не возникало, так как кворум считался по площади всего дома.

Если голосование прошло успешно, оформляются следующие документы:

Получив эти документы, можно обращаться в муниципалитет для дальнейших согласований. Если вы не набрали нужное количество голосов «за», возникает серьезная проблема. Обжаловать решение собственников вы не можете, так как это не предусмотрено законом. Единственным вариантом остается повторная «работа» с жильцами подъезда дома, организация и проведение повторных собраний.

Допускается заочное голосование, т.е. без собрания всех собственников в одном месте. Это упрощает организационные моменты, так как не нужно искать большое помещение, разом собирать много людей. Организация заочного голосования также проходит с предварительным уведомлением. Для получения разрешения вам придется лично обходить каждую квартиру, отвечать на вопросы, показывать документы. Результаты заочного голосования также оформляются протоколом, листом регистрации. Срок на обход квартир и заочное голосование определяется внутренними документами МКД (обычно 7-10 дней).

Шаг 6. Направление документов в муниципальные органы

Если вы получили одобрение собственников МКД, серьезных проблем на последующих стадиях не возникнет. Даже если вы получите отказ в согласовании документов, его можно обжаловать в суде, либо устранить нарушения. Официальное решение о переводе жилого помещения в нежилое будет принимать орган местного самоуправления, т.е. районная или поселковая администрация.

Порядок рассмотрения документов и принятия решение определен статьей 23 ЖК РФ. Для согласования возможности перепланировки и переустройства администрация может передавать полномочия иным органам (жилинспекции, Комитету по архитектуре и т.д.). Однако итоговое постановление все равно должно издаваться администрацией.

Подать документы можно непосредственно в администрацию, либо через МФЦ. Сделать это можно лично, либо через представителя по нотариальной доверенности. В комплект документов будет входить:

Естественно, заявитель или представитель должен представить паспорт, доверенность, свидетельства о рождении на детей-собственников.

Некоторые документы администрация запросить сама, если вы не представите их с заявлением:

При сдаче документов будет выдана расписка с указанием их перечня и даты получения.

Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления. За этот срок:

На момент принятия решения уже будет получено согласие на перепланировку, поэтому обязательным условием для собственника будет соблюдение проекта. Для этого в решении указывается перечень необходимых работ, сроки их проведения. Специалисты администрации или иных органов будут контролировать соблюдение проекта при проведении ремонта. Только в этом случае можно получить акт приемки, пройти кадастровый учет в Росреестре.

Решение направляется заявителю в трехдневный срок после принятия. Одновременно направляется уведомление о принятом решении в адрес каждого собственника примыкающих помещений. Отмечу несколько случаев, когда администрация может вынести отказ в переводе:

Обжаловать отказ можно в судебном порядке.

Шаг 7. Строительные работы

Чтобы провести строительные работы нужно заключить договор с подрядной организацией, состоящей в СРО строителей. Проверить членство в СРО также можно через сайт НОПРИЗ. Вот еще ряд нюансов, которые нужно учесть при проведении перепланировки:

Если подрядчик идет строго по проекту, проблем с оформлением акта приемочной комиссии не возникнет. В ходе перепланировки на вас могут пожаловаться жильцы дома, особенно если вы практикуете шумные работы. Наказанием будет штраф по региональным законам об административной ответственности.

Шаг 8. Акт приемки и технический план

После завершения перепланировки вы должны подать уведомление в администрацию для проведения приемки. Создается комиссия, в которую входят представители МВК, жилищного отдела администрации, ОГПН МЧС. Роспотребнадзора, жилинспекции, иных ведомств (при необходимости). Комиссия выезжает на место, обследует помещение, сверяет объем и перечни работ с проектной документацией.

Если все работы строго соответствуют проекту, будет подписан акт приемочной комиссии. При наличии замечаний вам предложат их устранить, после чего проводится повторное обследование. Получив акт, нужно заказать технический план. По Федеральному закону № 218-ФЗ, именно этот документ является основанием для проведения кадастрового учета, внесения изменений в ЕГРН.

Технический план можно получить следующим образом:

Кадастровый инженер определяет характеристики помещения после перепланировки и переустройства. Все информация отражается в текстовом и графическом блоке технического плана. В него входят схемы, чертежи, поэтажные планы. Мы получили технический план за 5 дней, его стоимость составила 6500 руб. Это средние цены и сроки, они могут несущественно отличаться.

Готовый технический план выдается в электронной форме. Кадастровый инженер выдаст его вам на диске или флеш-носителе, а также направит в электронной форме в Росреестре. Если вам нужен техплан в письменном виде, заранее укажите этот пункт в договоре. Иначе инженер наверняка потребует дополнительную плату.

Имея на руках технический план и акт приемочной комиссии, можно приступать к завершающему этапу согласований.

Шаг 9. Кадастровый учет в Росреестре

Сведения о каждом объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). При переводе жилого помещения в нежилое это особенно актуально, так как меняется целевое назначение объекта. Вот как проходит процедура кадастрового учета:

Платить за кадастровый учет не нужно, это бесплатная государственная услуга. Срок кадастрового учета – 5 дней через Росреестр и 7 дней через МФЦ.

В ходе кадастрового учета в ЕГРН внесут сведения о новых характеристиках помещения, изменят статус на нежилое. Вы получите выписку ЕГРН, которая официально подтвердит законность перепланировки и перевода жилого помещения в нежилое.

Шаг 10. Использование нежилого помещения

Получив выписку ЕГРН на нежилое помещение, вы можете его использовать по назначению – открывать магазин или офис, сдавать в аренду. Для этого вам предстоит проходить отдельные согласования, получать лицензии, соблюдать иные требования закона. Вот что предписывает статья 23 ЖК РФ:

при использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в МКД.

Главное условие – не допускать нарушения интересов владельцев других объектов в МКД, не вести производственную деятельность, не осуществлять работы с опасными или вредными факторами. Нежилое помещение является вашей собственностью. Поэтому вы можете его продать в любой момент, сдавать в аренду без согласия собственников МКД.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

При работе над статьей я сравнивал расходы, которые понес мой клиент в 2018 году, со средними ценами по региону и стране. Разница оказалась несущественной, поэтому я приведу стоимость перевода жилого помещения в нежилое на нашем примере:

Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 + 400 + 17000 + 15000).

Возможные проблемы и способы их решения

О возможных проблемах я уже указывал в пошаговой инструкции. Отмечу еще ряд моментов, которые могут возникнуть в процессе согласований и проведения строительных работ.

Несколько раз не можем собрать кворум, либо выносится отрицательное решение на собраниях

Вариант решения этой проблемы только один – договариваться и искать компромисс. Обжаловать или обойти отказ собственников невозможно даже через суд. Можно предложить организовать детскую площадку за свой счет, благоустроить территорию, сделать парковку для жильцов дома или подъезда. Пока не получите решение собственников, дальнейшие этапы согласований вам недоступны.

Как согласовать перевод сразу нескольких квартир в нежилые помещения

Для открытия магазина или офиса может потребоваться большая площадь. Согласовать перевод «оптом» не получится. Для каждой квартиры придется заказывать отдельный проект, получать согласие собственников, проходить иные обязательные согласования. После перевода всех квартир в нежилые помещения, можно объединить их в один объект. Сделать это можно в рамках реконструкции, т.е. на основании разрешения на строительство.

Ответы на вопросы читателей

При работе над статьей встретил ряд любопытных вопросов, с которыми вы можете столкнуться при переводе жилого помещения в нежилое. Разберем их подробнее.

Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода

Однозначно – нет, нельзя. Все расходы, которые вы несли на заказ проектной документации или на иные цели, относятся к рискам предпринимательства. Собственники не имеют никакого отношения к вашим затратам, могут выносить отрицательное решение даже без обоснования причин. Если вы приобрели квартиру, однако не смогли перевести в нежилое помещение, можно ее продать как обычный объект недвижимости.

Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в нежилое

Если собственники приняли решение и оно оформлено в виде протокола, они уже не смогут отозвать его обратно. Получить отказ в переводе вы можете по иным основаниям (например, при нарушении требований проекта), но собственники отменить свой протокол не смогут. Если собственники выявят нарушения закона при проведении вами строительных работ или в иных случаях, они вправе только подавать жалобы и заявления в прокуратуру, жилинспекцию, суд.

Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования

Нет, это запрещено. Если речь идет об обычной перепланировке в квартире или нежилом помещении, ее можно узаконить в административном или судебном порядке. Однако в этом случае не проводится собрание собственников, чье мнение является решающим. При переводе жилого помещения в нежилое без проведения собраний не обойтись, поэтому и узаконивание проведенных работ невозможно.

Заключение

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется на основании норм ЖК РФ. К обязательным процедурам относится:

При оформлении проектной документации и проведении строительных работ нужно соблюдать СНиП и ГОСТ, иные нормативные акты. Также обязательно согласие всех собственников того помещения, которое переводится в нежилое.