Стремление обрести своё жильё — это естественная нужда каждого человека. Особенно сильно чувство необходимости в получении собственных квадратных метров проявляется у семейных пар, начинающих совместную жизнь. Цены на недвижимость, как правило, остаются высокими: не каждому по карману заплатить всю сумму сразу за квартиру. Поэтому большинство желающих обзавестись жильём ищут альтернативные решения. Одним из таких способов является ипотечное кредитование.
Некоторые люди даже принимают решение инвестировать свои финансовые средства, приобретая квартиры в ипотеку. Как это делается? На этот вопрос ответит наш гость журнала «Мой Рубль» Динар из Уфы.
Содержание
Пару слов о себе
Меня зовут Динар, я родом из Уфы. С ипотекой я знаком лично — в свои почти 27 лет я уже выплачиваю третью. Это две, оформленные совместно с супругой, и одна, которую жена взяла до нашей свадьбы, но мы обслуживали её вместе.
В ходе использования ипотеки я осознал, что это прекрасный способ, так называемого, инвестирования.
С ипотекой я знаком не понаслышке.
Первая ипотека
Все началось в 2013 году, когда моя, тогда еще невеста, сумела накопить удивительным образом 300 000 рублей (при среднем доходе в 20 000 рублей в месяц!!!) и решила купить комнату. Эту сумму она собрала, несмотря на то что арендовала жилье.
Поскольку мы уже планировали жить с моими родителями, было принято решение сдавать приобретенную комнату.
Заявку на ипотеку мы подали в Сбербанк. Одобренная сумма в 900 000 рублей нас вполне устроила. После продолжительных поисков и переговоров, мы купили комнату площадью 12 кв. м в коммунальной квартире за 885 000 рублей. Ипотеку оформили под 11,5% сроком на 8 лет. Ежемесячный платеж составил 8 875 рублей. Жена была участницей зарплатного проекта в Сбербанке, благодаря чему ставка была снижена на 0,5%. Кроме того, еще на 0,5% ставка снизилась за первоначальный взнос, превышающий 30%.
Ипотечное кредитование в Уфе, как и в других регионах России, предоставляет жителям уникальную возможность стать владельцами жилья, что особенно актуально для молодых специалистов и семей. Исходя из успешного опыта одних из таких жителей, можно выделить несколько ключевых факторов, способствующих успешному завершению ипотечной сделки. Во-первых, важно тщательно подходить к выбору банка и программы ипотечного кредита, учитывая не только процентную ставку, но и дополнительные условия, такие как возможность досрочного погашения, размер первоначального взноса и наличие скрытых комиссий.
Во-вторых, осознанный выбор объекта недвижимости также играет немаловажную роль. Уфимцы, которые обращают внимание на районы с перспективой роста цен на жилье, имеют больше шансов не только обзавестись комфортным жильем, но и выгодно его продать или сдать в аренду в будущем. Наблюдая за динамикой рынка недвижимости в Уфе, можно заметить, что инвестиции в жилье в новых жилых комплексах, а также в квартиры в центре города, могут стать прибыльными в долгосрочной перспективе, особенно с учетом развития инфраструктуры и транспортной доступности.
Кроме того, удачные примеры показывают, что внимательный анализ собственных финансовых возможностей, составление бюджета на погашение кредита и понимание рисков связаны с ипотечным кредитованием. Объединив все эти аспекты, жители Уфы могут не только успешнее осуществлять покупку жилья в кредит, но и рассматривать его как эффективный инструмент для формирования собственного капитала.
Сдача комнаты в аренду
Помещение сдали за 9 000 рублей, вычитая около 1 300 рублей на коммунальные услуги, получаем чистую прибыль в размере 7 700 рублей ежемесячно. Разумеется, вся сумма уходила на выплату долга по ипотеке.
В 2013 году, при частичном досрочном погашении кредита, не было возможности сократить срок ипотеки — это оказалось гораздо выгоднее, чем снижать размеры ежемесячных платежей. Мы рассчитались с долгом ровно за год, каждый месяц вносили не менее 50 000 рублей.
Это было непросто, мы во многом себе отказывали, однако, следует отметить, что мы жили с родителями, и расходы на ведение домохозяйства были минимальными.
Наша огромная ошибка
После успешного опыта с первой ипотекой, нас охватил азарт, и мы решили приобрести вторую комнату. В наших планах было быстрое погашение задолженности, продажа обеих комнат и покупка квартиры. Однако, как и бывает, человек строит планы, а судьба вносит свои корректировки»
К лету 2015 года нам удалось собрать первоначальный взнос в размере 200 000 рублей. Мы оформили комнату в совместную собственность, а сумма, которая была одобрена, составила 2 300 000 рублей.
После удачного знакомства с первой ипотекой, нас взял азарт, и было решено брать вторую комнату.
Мы поспешили и допустили значительную ошибку, начав искать комнату в коммуналке, потому что осенью цены на жилье поднимаются. В итоге мы купили комнату за 1 000 000 рублей, которая оказалась дорогой, да еще и с проблемной соседкой.
Мучения с соседкой
Мы оформили ипотеку под 12,5% на срок 7 лет. Это довольно высокий процент, особенно учитывая, что ставка была уменьшена на 0,5% благодаря тому, что жена трудится в Сбербанке, а также по программе «Молодая семья» — еще на 0,5%. Ежемесячный взнос составляет 12 440 рублей. Осенью того же года, на фоне кризиса, стоимость этой комнаты упала до примерно 700 000 рублей. Таким образом, за 2-3 месяца мы понесли значительные финансовые потери.
Полезный совет: Неясно, одобрят ли вам ипотеку и какой будет процент? Теперь это можно выяснить в интернете всего за несколько кликов!
Продолжая сдавать обе комнаты, мы смогли погасить вторую ипотеку менее чем за год. Вторую комнату сдали за 8 000 рублей. На руки, после вычета всех коммунальных затрат, оставалось меньше 7 000 рублей. Возникало множество проблем с жильцами, которые через месяц убегали от соседки.
Квартира в ипотеку
В 2016 году стоимость нашей второй комнаты осталась неизменной и составила 700 000 рублей. Нам не хотелось продавать её по этой цене, поэтому мы решили накапливать средства на первоначальный взнос для покупки квартиры. К лету 2017 года мы собрали 450 000 рублей.
Сбербанк одобрил нам ипотечный кредит под 11% на сумму 3 200 000 рублей. Поскольку минимальный процент первоначального взноса в Сбербанке составлял 20%, нам пришлось искать достаточно доступные квартиры.
В Сбербанке учитывается неподтвержденный доход.
Заявки в другие банки
На этот раз мы решили обратиться в другие банки с нашими заявками. Мы выбрали Россельхозбанк и банк «Открытие», так как в этих учреждениях минимальный первоначальный взнос составлял 15%. Однако наши попытки оказались неудачными — в банке «Открытие» нам одобрили лишь 900 000 рублей, а в Россельхозбанке и того меньше — только 400 000 рублей.
Причина такой разницы заключается в том, что в Сбербанке принимается во внимание неподтвержденный доход. В анкете и во время звонка из банковского офиса (для проверки заемщика) я указал, что сдаю комнаты, что дает мне дополнительный доход в размере 20 000 рублей в месяц.
Из этого я пришел к выводу: если вы хотите получить большую сумму в выбранном банке, лучше иметь вклад в этом учреждении, по крайней мере, до момента одобрения ипотеки.
К счастью, с 1 августа 2017 года Сбербанк снизил процентную ставку по ипотеке до 9,5% и уменьшил первоначальный взнос до 15%. Это значительно упростило нашу задачу, и мы начали искать более выгодные предложения.
Покупка квартиры
Мы нашли отличный вариант за 2 975 000 рублей (конечно, не без торга) — двухкомнатная квартира площадью 58 кв. м, в то время как цены на аналогичные предложения стартовали от 3 300 000 рублей. Сумма была ниже рыночной, потому что владельцы квартиры спешили продать. К тому же, их риэлтор, мягко говоря, не отличалась профессионализмом. Она нашла нас как покупателей и больше никому квартиру не показывала, ссылаясь на то, что ей «не хватает времени» ехать в другой конец города. Что касается продавцов, риэлтор сообщила им, что покупателей, кроме нас, нет и никому квартира не интересна.
Но это обернулось для нас выгодно: мы смогли снизить цену на 25 000 рублей, благодаря «отсутствию» других покупателей.
Мы оформили покупку под 9,4% по программе «Молодая семья», но на 0,5% ставка не снизилась, потому что жена находилась в декрете и не имела дохода. Также мы получили снижение на 0,1% за электронную регистрацию. Эта услуга стоила около 7 000 рублей, но позволяло переоформить недвижимость прямо в банке, минуя посещение Росреестра.
Ежемесячный платеж по ипотеке составил 32 755 рублей на срок 10 лет. По традиции, мы сдали квартиру в аренду, чтобы быстрее расплатиться с ипотекой. Сдали за 15 000 рублей, на руки получив приблизительно 12 000 рублей.
Неприятный эпизод
Приобретение квартиры также не обошлось без неприятного инцидента. Продавцы предоставили документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, однако, выяснилось, что в них не учтены расходы на электроэнергию, капитальный ремонт и газ.
Общая задолженность по ЖКХ была более 23 000 рублей.
В результате, сумма задолженности составила:
- за электроэнергию — 8 353 рубля,
- за капитальный ремонт — 8 450 рублей,
- за газ — 6 758 рублей.
Общая сумма долга по этим коммунальным услугам превысила 23 000 рублей. Предыдущие владельцы согласились с долгами, однако спешить с их погашением не собирались. Непосредственными усилиями нам удалось собрать значительную часть средств с них.
Продажа комнаты с проблемной соседкой
После того как мы приобрели квартиру, нам пришлось продать вторую комнату из-за возрастающих проблем с соседкой. Несмотря на то что мы всегда старались находить общий язык и не предъявляли требований, возможно, стоило поступить по-другому. Комнату мы продали за 700 000 рублей, из которых 50 000 ушло риэлтору.
Мы решили воспользоваться услугами посредника при продаже по нескольким причинам:
- Этот риэлтор ранее успешно продал уже две комнаты в нашем доме.
- Чтобы продать свою комнату в коммунальной квартире, нужно получить согласие всех владельцев, и, учитывая напряженные отношения с соседкой, связываться с ней не хотелось.
- Простая причина — у нас не было времени, поскольку мы стали родителями.
Разумеется, было очень обидно терять 350 000 рублей за два года. Но, как учат мудрецы, что-то потеряв, мы получаем что-то взамен. Мы купили квартиру по цене ниже рыночной, примерно на такую же сумму. Все деньги от продажи комнаты были направлены на погашение ипотеки, что позволило нам снизить ежемесячный платеж в условиях нестабильной ситуации в стране, так как с появлением ребенка нам сложно было выплачивать больше 30 000 рублей в месяц.
В настоящее время мы расплачиваемся по ипотеке за квартиру. У нас есть намерение погасить её в течение трех лет, но это пока только планы»
Заключение
- Ни в коем случае не спешите с покупкой жилья; рекомендуется рассмотреть минимум 30 вариантов, а иногда даже больше. Если вам не нравится предложенный вариант, продолжайте поиск — подходящее жилье обязательно найдется.
- Если у вас есть другое жилье, то ипотека не должна вызывать страх. Это утверждение актуально в основном для молодежи. О будущем стоит задуматься уже сейчас, ведь жить с родителями — не так-то просто
- Никогда не полагайтесь на проверку квартиры банком; важно самостоятельно удостовериться в юридической «чистоте» недвижимости. Обязательно запрашивайте квитанции об оплате коммунальных услуг за последний месяц и сравнивайте показания счетчиков с данными в этих квитанциях.
- Успех в получении крупной суммы от банка зачастую зависит от оформления постоянно пополняемого вклада для накопления первоначального взноса. Старайтесь «обращать» свои средства в том банке, где планируете брать ипотеку.
- Если у вас нет возможности приобрести квартиру в ипотеку, начинайте с чего-то меньшего — например, с комнаты.
