Возможно ли достичь успеха и начать зарабатывать крупные суммы, если ты родился в маленьком городке России и не имеешь связей? Многие сомневаются в этом, но герои нашего материала Рекономики, Никита и Артур, являются ярким примером того, что все реально. Нужно лишь мечтать, трудиться, учиться на своих ошибках и никогда не сдаваться!
Парни переехали в Санкт-Петербург, заработали свои первые деньги на обычной работе и не испугались вложить их, начав предпринимать в сфере доходной недвижимости. Первый опыт оказался не самым удачным, как это часто бывает. Да, в бизнесе можно столкнуться с убытками, если кто-то этого не знал. Но первоначальные промахи помогли им разработать более взвешенный подход, и успех скоро пришел. Остальные детали они расскажут сами.
Содержание
- 1 Мы не мажоры, а обычные парни, и занимается инвестициями в недвижимость!
- 2 Первый провал. Хотели построить доходный дом, а построили ночлежку
- 3 А теперь о хорошем. Как мы нашли нишу апарт-отелей
- 4 Как превратить обшарпанную коммуналку в современный апарт-отель? Суть в дизайне!
- 5 О цифрах: сколько стоит открыть апарт-отель в туристическом городе
- 6 Чек-лист по выбору недвижимости под апарт-отель от Отельеров
- 7 Дела идут в гору. Планируем полностью занять рынок Санкт-Петербурга!
Мы не мажоры, а обычные парни, и занимается инвестициями в недвижимость!
Приветствуем вас! Меня зовут Артур Подребенников, а рядом со мной Никита Челноков. Мы профессионалы в гостиничном бизнесе, создаем пассивный доход как для себя, так и для наших инвесторов, трансформируя устаревшие коммунальные квартиры в сердце Петербурга в современные и элегантные апарт-отели.
Артур Подребенников (слева) и Никита Челноков (справа)
Как все начиналось. Студенчество и переезд в Питер
Наше партнерство началось с взаимной симпатии. В 2002 году мы вместе обучались химии в Кировском университете. На четвертом курсе нам удалось устроить студенческую практику в Санкт-Петербурге, и с первых минут пребывания в городе он очаровал нас своими перспективами, архитектурой и жизненным ритмом… С тех пор переезд в Питер стал нашей общей целью. В 2008 году эта мечта наконец сбылась.
Мы оба родом из незаметных семей, и после переезда в Питер первые годы обитали в старой трёшке. В то время нас вполне устраивало такое жилье. Квартира находилась рядом с метро и обходилась нам примерно в 25 000 рублей в месяц.
Первые большие деньги и выход в нишу недвижимости
Сначала мы устроились аппаратчиками на завод, одновременно пробуя себя в различных сферах: занимались химией, торговали полотенцесушителями и так далее. Стремление повысить доход мотивировало нас искать новые возможности.
История успешных предпринимателей, пришедших из провинции и создавших сеть апарт-отелей в Санкт-Петербурге, подчеркивает важность целеустремленности и инновативного подхода к ведению бизнеса. Два парня, обладая минимальным капиталом и желанием развиваться, смогли найти свою нишу на конкурентном рынке туристических услуг. Их успех обусловлен не только качественным предложением, но и вниманием к потребностям клиентов, что позволило сформировать лояльную аудиторию.
Финансовая модель бизнеса, основанная на аренде и управлении апартаментами, дала возможность минимизировать риски и обеспечить стабильный поток доходов. Кроме того, грамотный маркетинг и активное использование цифровых технологий помогли создать узнаваемый бренд. Расширение штата и внедрение новых подходов к управлению апарт-отелями стали залогом постоянного роста доходов, достигающих 160 миллионов рублей в год.
Таким образом, история этих двух провинциальных парней является вдохновляющим примером того, как можно добиться успеха в бизнесе, опираясь на креативность, трудолюбие и способность адаптироваться к изменяющимся условиям рынка. Их путь подтверждает, что с правильной стратегией и упорством можно добиться значительных результатов, вне зависимости от начальных условий.
Так возникла наша первая компания, которая, к сожалению, не оправдала наших надежд на прибыль. Однажды Артур наткнулся на вакансию в СРО, где предлагалась зарплата до 300 000 рублей. После изучения этой области мы решили создать свою компанию «СРО-Экспертиза». В первые месяцы работы в нашем офисе было всего два стола и два стула. Никита выполнял обязанности курьера и бухгалтера, а Артур отвечал на звонки и общался с клиентами.
Практический пример на эту тему: Новостройки на котловане. Как я приобрела 2 квартиры в Санкт-Петербурге, имея лишь 138 тысяч рублей.
Таким образом, мы начали работать на себя и заработали свои первые крупные деньги. Этот бизнес позволил Артуру инвестировать в новостройку рядом с метро Лесная, а после завершения строительства он продал ее вдвое дороже. Вот так мы впервые заработали на недвижимости.
Первый провал. Хотели построить доходный дом, а построили ночлежку
Первый неудачный опыт произошел в совершенно иной области. Мы начали анализировать рынок инвестиционной недвижимости и вложили средства в объект, который вместо ожидаемой прибыли привел к убыткам.
Одним из ключевых советов для новых отельеров является тщательный выбор объекта, поскольку именно он в будущем будет приносить основную прибыль и работать на вас.
Купить квартиру в ипотеку и сдать в аренду — завестная мечта всех инвесторов в недвижимость
Первую «прибыльную» недвижимость мы приобрели в жилом комплексе «Янила Кантри» с намерением создать доходный дом. В идеальном сценарии мы планировали сдавать квартиру, а полученные от аренды средства направлять на погашение ипотечного кредита.
Однако на практике, платеж по ипотеке составлял около 30 000 рублей, в то время как максимальная аренда квартиры не превышала 20 000 рублей. Тогда у нас возникла идея увеличить количество комнат.
В качестве возможных арендаторов у нас была бригада из 20 таджиков, которые были готовы разместиться в трёхкомнатной квартире, но как только мы оформили ипотеку, они исчезли. Пришлось искать альтернативные решения. Кстати, в этой квартире мы преобразовали её в 8 комнат с тремя санузлами и двумя душевыми.
Основная проблема схемы с разбиением инвестиционной квартиры на комнаты — контингент жильцов
Проблемы появились практически сразу. Желающих поселиться в нашей квартире оказалось немного, и мы начали снижать цену на комнаты – до 8 000 рублей. За такую стоимость были готовы въезжать люди, оказавшиеся в сложном финансовом положении. Проект более-менее оправдывал себя с экономической точки зрения, однако постояльцы, находившиеся там, приносили массу негатива, конфликты, грязь, мусор, злоупотребления алкоголем и курением в квартире.
Мы решили нанять управляющего из числа жильцов, надеясь, что это поможет улучшить ситуацию. Однако один человек не смог справиться с группой асоциальных личностей. Соседи больше не могли терпеть этот беспорядок и обратились в полицию. После разбирательства с полицией наш управляющий Андрей позвонил нам и сообщил, что произошел конфликт, в результате которого жильцы его избили. Поняв это, мы осознали, что пора закрывать это дело.
Ошибки в бизнесе стоят дорого, но приносят бесценный опыт
Мы завершили наш «асоциальный» проект, восстановили квартиру в исходное состояние и выставили её на продажу. Квартира была приобретена за 5 200 000, а мы предложили её за 4 800 000, и недавно продали за 4 300 000. Также мы выплатили банку 400 000 рублей. В результате — понесли убытки, так как недостаточно тщательно проанализировали рынок недвижимости; цена ошибки составила более миллиона рублей.
Этот опыт научил нас вести «экологичный» бизнес, правила которого мы впитали навсегда: если твой бизнес причиняет страдания людям, то и тебе не будет счастья. Делай хорошо — и все будут довольны. В противном случае, ты теряешь и деньги, и нервы.
Неудача принесла нам ценные уроки, и наш следующий бизнес-проект оказался гораздо успешнее, принес нам прибыль. Немного позже мы вышли из этого бизнеса, передав его нашему другу, и сейчас он полностью реализован.
А теперь о хорошем. Как мы нашли нишу апарт-отелей
Мы неустанно искали свою уникальную нишу и модель бизнеса — и, завершив долгие поиски, мы наконец пришли к успеху! Наши усилия увенчались созданием апарт-отелей в самом сердце Санкт-Петербурга.
В Санкт-Петербурге существует большое количество нерасселённых коммунальных квартир, и с самого старта у нас имелась значительная возможность для реализации замысла. Цена «коммунального» квадратного метра в центре города ниже, чем, к примеру, в спальных зонах, однако прибыли от него можно получить гораздо больше благодаря постоянному потоку туристов и путешественников.
В итоге, мы преобразовали коммуналку на Казанской улице, создав из неё 10 отдельных студий. Состояние помещения до начала ремонта было совершенно неудовлетворительным: ободранные стены, неотреставрированные полы, потолки и так далее. Со вторым объектом «Московский» нам повезло больше, там были установлены качественные стеклопакеты.
Как превратить обшарпанную коммуналку в современный апарт-отель? Суть в дизайне!
Из всех приобретенных квартир-студий мы создали светлые, уютные и современные апартаменты. Дизайн наших апартаментов — это залог нашего успеха. Классический номер апартаментов выглядит очень элегантно и комфортно: двуспальная кровать расположена на втором уровне, к которому ведет деревянная лестница,
В каждом номере присутствует индивидуальный декор, и в зависимости от оформления, номер имеет свое оригинальное название: «Петропавловка», «Дворцовый мост», «Мариинка», «Стрелка Васильевского острова» и другие.
Проработка интерьера
У окна расположен диван, который можно разложить, что делает наши номера идеальными для семейных пар и небольших групп. В каждой комнате имеется кухня, оснащенная плитой, холодильником, раковиной, микроволновой печью и всей необходимой посудой. Это является нашим заметным преимуществом по сравнению с традиционными отелями, поскольку гости могут избежать затрат на кафе и рестораны, приобретая продукты и готовя самостоятельно.
В номерном фонде есть складные столики, которые крепятся к стене и при необходимости превращают пространство в обеденную зону. Наши самые компактные апартаменты на Казанской площадью порядка 8 м², но на втором этаже удается разместить двуспальную кровать, создавая за счет коридора на этаже достаточно просторное ощущение. Эта студия, кстати, пользуется спросом больше всего, поскольку ее размеры способствуют снижению цены, что делает её всегда занятой.
Еще один совет: если планируете реализовать подобный проект самостоятельно, то обязательно ищите способы увеличить площадь помещений. Каждые 20-30 сантиметров – это реальные деньги, ведь стоимость одного квадратного метра составляет около 90 000 рублей! Подсчитайте, какую прибыль можно получить за счет увеличения площади.
Нужно привильно использовать пространство!
Если не хватает фантазии на свой дизайн, можно посмотреть, как делают другие!
Мы черпаем вдохновение для оформления апартаментов из самых различных источников.
Согласимся, что интерьер апартаментов на Казанской был вдохновлён кафе «MickeyMonkeys». После того как мы осмотрели объект, который ещё не купили, мы решили заглянуть туда на перекус. Дизайн кафе выполнен в стиле лофт с элементами «под кирпич». Он нам очень понравился, и мы решили использовать его в своих апартаментах, но с небольшими изменениями – покрасили кирпич в белый цвет. Кроме того, потолки также были заимствованы оттуда – мы оставили старые деревянные балки в их оригинальном виде.
Мы также анализируем различные проекты наших европейских коллег, заимствуя интересные и оригинальные идеи, но внедряем лишь те, которые соответствуют нашей стране и её жителям. Дизайн нужно делать для всех, но всегда важно вносить какую-то оригинальную деталь, которая выделит вас среди конкурентов.
Пример одного из наших объектов — Апарт-отель Casa Verde.
Мы с большим вниманием подходим к дизайну наших номеров, продумывая каждую деталь.
Ознакомившись с отзывами о наших гостиницах на Букинге, вы заметите, как интерьер сказывается на уровне заполняемости. Экономия пространства, разнообразные детали, классическая литература Золотого и Серебряного века, которую так ценят наши гости и которая обошлась нам практически без затрат — все это создаёт привлекательность и эффективность наших отелей.
Современный качественный апарт-отель объединяет функциональность, эстетику и маркетинг. Для обеспечения доходности апартаментов важно учитывать все аспекты, начиная с первых этапов проектирования.
О цифрах: сколько стоит открыть апарт-отель в туристическом городе
Почему мы выбрали именно этот сегмент в сфере недвижимости? Поскольку он практически не развит в России, мы на сегодняшний день конкурируем лишь с хостелами. Отели и гостиницы не рассматриваются, так как их формат работы отличается, а хостелы не могут предоставить те условия, которые предлагаем мы.
Мы уже упоминали, что в нашем помещении имеется кухня, что избавляет от необходимости готовить в общем зале и использовать общую посуду. Также многим из нас хочется иметь личный санузел, а не делить его с другими жильцами. Все мы стремимся ощущать себя как дома, при этом экономя деньги. И в этом мы оказываем людям помощь!
Реальный расклад по инвестициям на старте и срокам окупаемости объекта
Квартира на Казанской обошлась нам в 9 600 000 рублей, а на ремонт и обустройство мы потратили свыше 5 миллионов. В итоге итоговая стоимость составила 16 миллионов. У нас была ипотека, первый взнос по которой составил 3 600 000 рублей. На данный момент мы имеем два ипотечных кредита и множество одобрений от различных банков для нашего бизнеса.
Кстати, для тех, кто опасается оформлять ипотеку для реализации своих бизнес-проектов: раньше и мы считали, что ипотека – это значительные переплаты и долгосрочные обязательства перед банками. Однако, вдохновляясь идеями Роберта Кийосаки, мы пришли к выводу, что использовать ипотеку для инвестиций совсем не страшно, и это действительно может приносить стабильный пассивный доход без больших переплат!
Наш уровень заполняемости колеблется, но никогда не опускается ниже 86% – это стабильный ориентир.
В течение первых девяти месяцев работы апарт-отеля Казанский был получен доход в размере 2 763 114 рублей, а средняя рентабельность составила 34,76%. В среднем, один номер приносит 71 876 рублей ежемесячно.
Мы стремимся не заканчивать свою жизнь на пенсии в 15 000 рублей, поэтому вкладываем средства в наши отели для себя и своих близких.
Риски данного бизнеса и как с ними бороться
Прежде всего, необходимо сразу учитывать все возможные риски, такие как пожары, затопления от соседей и множество других обстоятельств. В наш инвестиционный проект мы включаем потенциальные страховки, чтобы в случае непредвиденной ситуации не оказаться в убытке. В первые два дня работы нашего отеля Казанский сосед затопил нас, и две студии вышли из строя, но все было застраховано, поэтому страховая компания пок покрыла все расходы на ремонт и арендные платежи, и мы не понесли финансовых потерь.
Когда вы планируете бюджет для своего проекта, умножайте его на три. Это необходимо, так как иногда происходят непредвиденные ситуации, и в такие моменты вам понадобятся резервные средства.
Чек-лист по выбору недвижимости под апарт-отель от Отельеров
Мы уже упоминали, что ключевым моментом является внимательный выбор объекта, от которого зависит ваша потенциальная доходность. У нас разработан специальный чек-лист, по которому мы осуществляем выбор помещения для инвестиций, включающий следующие критерии:
- месторасположение;
- стоимость;
- материал перекрытий (металлические или деревянные);
- высота потолков;
- наличие охраняемых памятников внутри здания, которые нельзя разрушать;
- число окон и их размещение (окна не должны упираться в стену или смотреть на соседние здания);
- возможность получения ипотеки;
- наличие возможности перепланировки;
- степень износа конструкции;
- капитальный ремонт;
- ближайшие достопримечательности;
- отсутствие жилых помещений ниже по этажам.
Это далеко не все параметры, некоторые из них имеют значение для нас как инвесторов, другие — для банков.
Дела идут в гору. Планируем полностью занять рынок Санкт-Петербурга!
Сейчас наш коллектив насчитывает примерно 20 человек, а в лучшие годы наши доходы достигают 160 миллионов рублей в год. В «не сезон» апарт-отели приносят около 20% прибыли, в то время как в сезон этот показатель может достигать 70% годовых.
В бизнесе существует множество скрытых сложностей, которые нельзя рассмотреть в одной статье. Прежде чем приступить к такому сложному делу, стоит тщательно разобраться во всех аспектах, изучить управление бизнесом, прочитать различные истории успеха и неудач, что послужит как образцом, так и предостережением. Это поможет избежать ситуации, как в случае с «Янила Кантри». Многие после неудач сдаются и перестают двигаться вперед, мы же извлекли опыт и сделали его положительным.
Если вас интересует больше информации о бизнесе в сфере доходной недвижимости, подписывайтесь на наш YouTube-канал «Отельеры», а также на блоги в Инстаграм (Артур и Никита). Мы делимся нашим опытом и знаниями, чтобы привлекать партнёров и инвесторов, готовых развивать этот проект вместе с нами. Наши видео также будут полезны тем, кто хочет заниматься этим бизнесом самостоятельно, но не желает повторять наши ошибки. Рекомендуем посетить наш сайт Отельеры.ру.
Хотите инвестировать в доходную недвижимость?
В настоящее время мы предлагаем нашим потенциальным инвесторам и партнерам успешно функционирующий бизнес, обладающий хорошими рейтингами на различных платформах и стабильной клиентской базой. Мы также предоставляем свои экспертизы по вопросам инвестиций в апарт-отели и готовы помочь в организации «под ключ» с доходностью от 20% в год!
В сотрудничестве с инвесторами мы берем на себя весь процесс: начиная с выбора объекта и завершения сделки, включая ремонт, оформление интерьеров и подбор управляющей компании! Наша команда включает опытных строителей, дизайнеров, фотографов, агентов по недвижимости и брокеров. Мы развиваем свой бизнес и с удовольствием поможем вам в этом!
