Если вы всё чаще размышляете о том, как рационально инвестировать свои средства, знайте — вы не одни! Всё больше людей в нашей стране задаются этим же вопросом.
В условиях кризиса, когда финансовый сектор проявляет свою ненадёжность, а валютный рынок остается подвержен колебаниям, единственным разумным вариантом представляется инвестиция в недвижимость.
Своими мыслями с журналом «Мой Рубль» поделилась наша читательница Дарья Божко. Сегодня она расскажет о своём опыте вложения небольших средств в квадратные метры столицы.
Примечание от автора: информация, использованная в статье, была собрана с ресурсов ЯндексНедвижимость, Циан и Авито-недвижимость.
Содержание
Популярные варианты вложения средств
Собрав капитал в размере 2 миллионов рублей, я столкнулся с важным вопросом: как лучше его использовать? Существует множество способов для сбережения и увеличения капитала.
Наиболее простой и широко распространенный метод ― открыть депозит в банке. В текущий момент самый высокий процент по вкладу на срок от 12 месяцев составляет 8% годовых.
Таким образом, в конце года по данному депозиту я смогу получить 160 тысяч рублей, что означает ежемесячный доход порядка 13 тысяч рублей.
Однако, такой процент обычно предлагается преимущественно коммерческими банками, где застрахована только сумма до 1,4 миллиона рублей. В случае банкротства банка я могу остаться не только без прибыли, но и без своих сбережений. К тому же, я планировал инвестировать на длительный срок.
Можно рассмотреть вариант торговли валютой, но без необходимых знаний и опыта этот метод будет еще более рискованным.
Наиболее привлекательным вариантом выглядела покупка недвижимости с намерением сдавать ее в аренду.
Первый вопрос: какую недвижимость выбирать? Новостройку или жилье на вторичном рынке?
Важно правильно выбрать недвижимость
Одна из первых и наиболее важных стратегий выбора недвижимости для сдачи в аренду – это детальный анализ местоположения. Локация определяет не только спрос на аренду, но и уровень арендной платы. Рекомендуется рассмотреть районы с высоким уровнем развития инфраструктуры, наличием школ, магазинов и транспортных узлов. Необходимо также оценить демографическую ситуацию и тенденции роста населения, чтобы предсказать потенциальный рост цен на аренду в будущем. Инструменты статистики, такие как отчёты о жилом строительстве и данные о доходах арендаторов, могут значительно упростить этот процесс.
Следующим важным аспектом является состояние недвижимости. Не стоит пренебрегать техническим состоянием объектов, так как это напрямую влияет на затраты на обслуживание и привлекательность для арендаторов. Объекты, требующие значительных вложений на ремонт, могут снизить общий доход от аренды. Лучше всего выбирать недвижимость, которая требует лишь косметического ремонта, или же готовые к проживанию варианты. Важно также учитывать потенциал увеличения стоимости объекта, что связано с возможными планами на развитие района или проведение инфраструктурных работ.
Наконец, стоит обратить внимание на тип аренды – долгосрочная или короткосрочная. Каждая из них имеет свои плюсы и минусы. Долгосрочная аренда обеспечивает стабильный доход, но часто требует больше времени на поиск арендаторов, тогда как короткосрочная аренда может принести большую прибыль, но требует активного управления и выхода на рынок, что может быть трудоёмким процессом. Учитывая собственные возможности и предпочтения, стоит выбрать тот формат, который более целесообразен в каждом конкретном случае.
При покупке квартиры в новостройке нужно будет ждать её завершения. В течение строительства вложенные средства не приносят доход. К тому же, новые здания зачастую располагаются в районах с недостаточно развитой инфраструктурой (отсутствуют остановки общественного транспорта, хорошие дороги, школы, медицинские учреждения, магазины), что может сказаться на снижении арендной платы в будущем. Также, приобретая новостройку, придется дополнительно тратить средства на ремонт, мебель и бытовую технику, что тоже требует вложений. Я же хотела начать получать доход уже сейчас, поэтому начала изучать предложения на вторичном рынке недвижимости.
Ипотечное кредитование не входило в мои планы, так как моя основная задача заключалась в использовании имеющихся средств для получения максимальной прибыли, а не в том, чтобы стать зависимой от банковских долгов.
Москва или область? Что выгоднее
С учетом указанной суммы накоплений я могла бы приобрести однокомнатную квартиру или квартиру-студию на вторичном рынке в Люберецком или Новомосковском районе и в более удаленных от Москвы местах. Арендная стоимость составляет около 18 000 рублей, в эту сумму включены коммунальные платежи. В результате, чистая прибыль в месяц составит приблизительно 12 000 — 13000 рублей.
Тем не менее, из-за удаленности от столицы спрос на аренду таких квартир не всегда высок, так как за небольшую дополнительную плату можно снять однокомнатную квартиру поближе к центру, что позволит сэкономить время и деньги на дорогу.
Чем доля в квартире отличается от комнаты
Без оформления ипотеки возможности для покупки недвижимости за 2 миллиона рублей были весьма ограничены. Можно было купить часть квартиры или отдельную комнату. Чем же они отличаются?
Приобретение доли в квартире
Часто долю в квартире можно приобрести по цене, ниже среднерыночной стоимости квадратного метра данной квартиры. К примеру, средняя цена двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы составляет около 8 миллионов рублей, тогда как ½ доля продается за 2-3 миллиона. Это явно выгодное предложение!
Однако, стоит учитывать некоторые нюансы.
Во-первых: если владельцы квартиры не пришли к соглашению и не смогли продать жилье с максимальной для них выгодой, это означает, что между ними существуют серьезные разногласия. Эти проблемы автоматически переходят к новому владельцу при покупке доли.
Во-вторых: приобретённое долевое имущество нельзя будет сдать в аренду без согласия другого собственника. Суд не может обязать второго собственника разрешить вселение арендаторов. Как бы продавец ни убеждал, никто не хочет делить пространство с чужим человеком. И если имеются законные основания для отказа, второй собственник обязательно ими воспользуется.
Покупка доли может иметь негативные последствия. Именно это послужило основной причиной, по которой я решила отказаться от сделки по приобретению доли в квартире!
Кроме того, даже если вы приобретаете долю, это не означает, что вам автоматически достанется одна из комнат в квартире. В обычной планировке одна комната часто больше другой. Поэтому, какая комната станет собственностью нового дольщика? Если между собственниками нет четкой договоренности, то придется обращаться в суд, что является трудоемким и дорогостоящим процессом.
Подводя итог, можно сказать, что если вы не являетесь «нелегальным риелтором», не планируете быть «профессиональным соседом», не хотите оплачивать коммунальные услуги, не получая прибыли от аренды, а также не желаете конфликтовать с соседями или годами тянуть судебные дела, то покупка доли в квартире не подходит вам.
Приобретение комнаты
Выделенная комната отличается от долевой собственности тем, что вы приобретаете конкретный объект недвижимости » указанную комнату » со своим лицевым счетом, что означает наличие квартиры в рамках большей квартиры. По этой причине не требуется согласие соседей на аренду данной комнаты. После завершения регистрации сделки вы получаете право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и получать доход.
Подробности: Как заработать на аренде комнаты.
Скажем риелторам строгое «нет»
Если вы намерены купить комнату с максимальной выгодой для себя, стоит оставить в стороне риелторов по нескольким причинам:
- Основная задача риелтора — не подобрать для вас оптимальный вариант, а скорее как можно быстрее получить свою комиссию.
- Риелтор не сможет гарантировать вашу защиту от мошеннических схем. Его роль ограничивается лишь услугами по поиску недвижимости и сопровождению сделки. Если вы окажетесь без денег и жилья, в лучшем случае риелтор предложит снова поискать что-то подходящее.
- Кроме этого, риелторы возьмут значительный процент от сделки. Зачем отдавать деньги за услугу, которую вполне возможно выполнить самостоятельно?
Любой адвокат за 1000 рублей объяснит вам, какие бумаги должны быть у владельца комнаты, и ознакомит с возможными рисками сделки. А в Росреестре за умеренную плату помогут составить договор купли-продажи.
Если вы не будете углубляться в детали и оставите все заботы на плечах риелтора, конечный результат может разочаровать, и тогда уже ничего не изменишь, так как деньги будут потрачены.
Правило «если хочешь, чтобы что-то было сделано хорошо, делай это сам» полностью относится к процессу покупки недвижимости.
Что ещё необходимо знать покупателю комнаты
Приобретая недвижимость на вторичном рынке с целью эффективного инвестирования, важно запастись терпением. Ищя подходящую комнату на сайтах, помните, что указанная цена не является окончательной! Владельцы указывают сумму, которую считают выгодной для себя, и нередко в нее включена комиссия риелтору.
Не бойтесь торговаться! Спрос на покупку комнат невысок, и к продавцам, как правило, не выстраиваются очереди. Поэтому слово остается за вами.
При выборе комнаты обращайте внимание не только на местоположение и расстояние до метро, но и на площадь жилья. Разница в цене между комнатами площадью 12 и 17 квадратных метров не значительная, но в 12-метровую комнату труднее разместить семью из трех человек, тогда как 17-метровую сделать это значительно проще. Это увеличивает шансы на успешную аренду.
Также уделите внимание наличию балкона. Площадь балкона не включается в общую жилую площадь, но добавляет ценность любой недвижимости.
Старайтесь находить уже обставленные комнаты, чтобы избежать дополнительных затрат на улучшение.
И, что наиболее важно, обратите внимание на соседей при покупке.
Соседи — важный фактор при сдаче комнаты в аренду
Даже если вы приобретете 20-метровую комнату всего в трех минутах пешком от Кремля, наличие рядом асоциальных людей создаст проблемы с арендой, а высокую стоимость можно не брать в расчет.
Оптимально, чтобы эта комната уже была сдана в аренду, а лучше, если сдаются и соседние помещения.
За 2 миллиона рублей вполне реально найти комнату площадью не менее 16 квадратных метров в шаговой доступности от метро. Арендная стоимость таких комнат колеблется от 16 000 до 20 000 рублей. После вычета коммунальных услуг чистая прибыль составит не менее 14 000-15 000 рублей. В будущем можно выкупить соседние комнаты и, вложив небольшую сумму, стать обладателем целой квартиры.
На мой взгляд, аренда комнат — это максимально выгодная инвестиция. Она даже более прибыльна, чем сдача в аренду однокомнатной квартиры.
Размышляя об этом: например, аренда однокомнатной квартиры рядом со станцией метро Борисово стоит от 25 000 до 30 000 рублей. После оплаты коммунальных услуг чистый доход составит 20 000-25 000 рублей. Но цена на квартиру будет не менее 5 миллионов рублей, что в два с половиной раза превышает стоимость комнаты. А разница в доходе не достигает даже удвоения. Следовательно, инвестиции в комнаты приносят большую прибыль и являются более выгодными.
Совет: Мечтаете о собственном жилье? Пройдите онлайн-тест и узнайте, одобрят ли вам ипотеку!
Я приобрела комнату за 2 миллиона рублей в 10 минутах пешком от метро, площадью 17 квадратных метров, с балконом, мебелью и техникой. В настоящее время она приносит мне чистый доход 14 000 рублей в месяц (уже после всех коммунальных расходов).
