Если у вас есть незанятая квартира, вы, вероятно, рассматривали возможность ее аренды. Однако важно принять меры, чтобы минимизировать риск финансовых потерь, если арендатор окажется недобросовестным. Одним из ключевых способов защитить себя является правильно составленный и оформленный в соответствии с законодательством договор аренды жилого помещения. Сегодня Журнал «Мой Рубль» представляет своим читателям историю молодой владелицы квартиры в Казани, Жанны, которая получает доход, сдавая свое жилье через агентство недвижимости. Все детали вы сможете узнать, прочитав эту статью.
Содержание
С чего все началось?
Приветствую! Я Жанна, проживаю в Казани. Мне 29 лет, замужем и у меня двое замечательных детей. На протяжении более пяти лет я получаю пассивный доход от аренды квартиры в Казани и готова поделиться своим опытом арендодателя.
Набережные Челны.
Моя история довольно проста: в свои 22 года я не накопила на покупку всей квартиры. Родители развелись, когда мне было 15 лет, и папа передал мне свою долю квартиры. Когда мне исполнилось 20, мама за счет нашей доли купила мне однокомнатную квартиру в Набережных Челнах. Я проживала в ней, пока училась и работала, а затем встретила своего будущего мужа, вышла за него замуж, и мы переехали в Казань.
Сначала я сдавала свою однушку в Челнах знакомым в том же состоянии, в котором она была куплена, за 10.000 рублей. Эти деньги шли на оплату аренды квартиры в Казани, пока мы копили на первоначальный взнос по ипотеке. Накопив необходимую сумму, мы приобрели собственное жилье.
Когда мы окончательно переехали в Казань, мне стало неудобно сдавать свою квартиру, да и аренда в Казани дороже. Я продала квартиру в Челнах за 2 миллиона рублей. Купив вторичное жилье за такую сумму в Казани не получилось, и я решила обратить внимание на новостройки. Там ведь можно заработать и на стоимости самой квартиры.
Покупка квартиры в Казани
Начала исследовать рынок строительных компаний, стараясь найти достоверные мнения о возводимых объектах и фактических сроках их завершения, об образе и репутации фирмы. Ключевым моментом также стало качество строящегося жилья. Я намеревалась не просто сдавать квартиру, но и впоследствии иметь возможность выгодно ее продать.
Для безопасной сдачи квартиры в аренду важно тщательно проверять потенциальных арендаторов. Начните с запроса документов, подтверждающих личность, такие как паспорт и справка о доходах. Также полезно попросить рекомендации от предыдущих арендодателей. Это поможет оценить платежеспособность арендатора и его репутацию. Кроме того, не стесняйтесь проводить собеседование, чтобы получить общее представление о человеке и его планах в отношении квартиры.
Составление детального договора аренды — дополнительная мера защиты. Договор должен включать ясные условия аренды, права и обязанности сторон, а также правила пользования квартирой. Обязательно уточняйте размер аванса и порядок возврата залога. Важно также зафиксировать состояние квартиры на момент сдачи, сделав фотографии, которые будут служить доказательством при возникновении споров.
Кроме того, рассмотрите возможность использования агентств недвижимости. Профессионалы помогут вам провести проверки арендаторов и оформят все необходимые документы. Это особенно актуально, если у вас нет времени на самостоятельный отбор. Обращаясь в агентство, вы снижаете риски и получаете дополнительную защиту своих интересов.
Казань.
Поиск достойного варианта
Так как моей главной задачей было выгодно сдать квартиру, месторасположение играло ключевую роль. В центре Казани даже однокомнатные квартиры стоили значительно больше 2 миллионов рублей. Поэтому я решила приобрести жилье в любом районе города, лишь бы оно находилось рядом с метро.
Спустя неделю поисков я нашла надежного застройщика с адекватной ценой и сроком окончания строительства, который был совсем близок. Сделка обошлась мне в 2.100.000 рублей (имелись небольшие сбережения, поэтому это не вызвало затруднений). С момента подписания договора наша семья перешла в режим экономии, так как предстоял самый затратный процесс — ремонт новой квартиры, который оказался трудоемким как физически, так и морально, а также финансово. Дом был готов к заселению всего через пару месяцев, и время поджимало, а денег было в обрез.
Подготовка квартиры к сдаче
В день, когда нам передали ключи, на ремонт и мебель у нас нашлось лишь 150 тысяч рублей. Большую часть этой суммы мы потратили на приобретение мебели, а остаток ушел на оплату мастера, который установил плитку в ванной и туалете, а также натянул потолки с освещением. Остальные работы мы осуществили своими силами.
Квартиру получили в чистовой отделке.
Мы приобрели квартиру с уже завершенной отделкой (это был важный пункт в моем списке пожеланий), поэтому за один уикенд наклеили обои и постелили линолеум, а на следующем — тщательно все оттерли до блеска. Жилье было полностью готово к заселению.
Поиск квартиросъёмщиков » сложная задача
В Челнах процесс сдачи жилья в аренду проходил без осложнений, всегда находились желающие из числа знакомых, которым можно было доверять, и не возникало переживаний за сохранность квартиры. В Казани я решила обратиться в надежное агентство недвижимости, составила перечень требований к арендатору, одной из основных условий было формирование договора аренды.
Возможно ли безопасно получить максимальный доход?
В процессе решения данной проблемы во мне конфликтовали две противоположные точки зрения: одна стремилась к полной безопасности, в то время как другая искала максимальную выгоду. Несмотря на желание избежать уплаты подоходного налога, потенциальный риск от ненадежного арендатора казался мне гораздо более серьезным и пугающим.
Первый этап, который вызвал у меня беспокойство, заключался в поиске порядочного арендатора. В моем представлении идеалом были:
- семья с одним или двумя детьми, желательно старше 3-4 лет;
- трудоустроенный мужчина;
- супружеская пара без детей;
Все они должны были быть без домашних животных, не иметь вредных привычек (я терпеть не могу запах сигарет), обладать стабильным доходом и желанием подписать договор аренды. Эта задача оказалась далеко не простой. Я установила высокую цену на квартиру, надеясь таким образом отсеять нежелательный контингент.
Необходимый компромисс
Прошла вторая неделя моих поисков, и кандидаты не соответствовали установленным критериям. Вскоре я осознала, что стоит немного понизить требования, поскольку снижать цену не хотелось ни в коем случае. В конечном счете, я сдала квартиру семейной паре без детей, которые, как мне показалось, выкуривают примерно по пачке сигарет в день.
Они действительно курили достаточно много, но мы все люди, и умеем находить общий язык и приходить к соглашению. Мы пришли к договоренности, что курить они будут исключительно на балконе и только в пепельницу. Курение в квартире было категорически запрещено, что было четко прописано в договоре, и нарушение этого условия могло привести к расторжению договора с моей стороны, то есть к выселению.
Договор аренды » как отличный способ защиты от рисков
Хотелось бы рассказать о значимости договора аренды для владельцев недвижимости. На самом деле это единственный официальный способ, который может обеспечить защиту арендодателя в ситуации, когда возникнут форс-мажорные обстоятельства, арендатор проявит недобросовестность, произойдет повреждение имущества и так далее. Часто, в стремлении избежать уплаты налога на доходы, собственники отказываются от такой защиты, о чем впоследствии могут сожалеть. Ниже я представлю примеры, как договор аренды, заключенный между мной и съемщиком, оказался действенным в различных ситуациях.
Обязательно заключайте договор аренды!
Супружеская пара пробыла у меня недолго. Спустя полгода девушка узнала о своей беременности, а еще через полгода они приобрели собственное жилье. Следующим моим квартирантом стал мужчина около 30 лет, который трудился в Казани на большом заводе и с радостью подписал договор, что стало для меня привлекательным.
Однако вскоре возникли трудности: пришли огромные счета за коммунальные услуги, включая воду и электричество. Мужчина отказывался оплачивать такие суммы, хотя в договоре было прописано, что он должен покрывать всю сумму, указанную в счет-фактуре. Сначала я думала, что проблема связана с управляющей компанией, мы разбирались целую неделю — все оказалось в порядке.
Позже выяснилось, что мой квартирант сам значительно расходует и воду, и электричество. Я даже не могла предположить, ведь нам за нашу трехкомнатную квартиру приходила такая же сумма, учитывая, что мы жили втроем (я, муж, новорождённый ребенок). Но после детальных вопросов выяснилось, что мой арендатор принимает горячую ванну дважды в день, не выключает телевизор перед сном (поскольку не может спать без фонового шума), и каждый день стирает в стиральной машине по несколько вещей на максимальной программе (3 часа).
Это может вас заинтересовать: Хотите получать двойной доход от сдачи квартиры? Ознакомьтесь с советами опытного инвестора.
В конечном итоге, мне удалось мирно разрешить эту ситуацию и с минимальными потерями. Мы внесли изменения в договор, касающиеся оплаты счетов. Теперь арендатор обязан был оплачивать лишь показания воды, газа и электричества. Я потеряла около 800 рублей ежемесячно, но сохранила хорошего и платежеспособного квартиранта.
Далее с квартирантами часто возникали проблемы, однако наличие подписанного договора не только защищает от спорных ситуаций, но и значительно дисциплинирует обе стороны. Проблемы решались, если не быстро, то с минимальными потерями.
Доходы и расходы
В настоящее время я установил стоимость аренды на уровне 15 тысяч рублей, кроме того, квартирант оплачивает коммунальные услуги.
Ежемесячные расходы:
- подоходный налог 13% — 2000 рублей. Я плачу через декларацию. Задумывался о регистрации ИП, но разница в налоговых выплатах несущественна, поэтому пока не решился (подробности ниже);
- оплата оставшейся суммы по счет-фактуре — 800-900 рублей.
Каждый год, а также после каждого квартиранта, я провожу генеральную уборку. Можно заказать услуги клининговой компании, однако пока справляюсь самостоятельно. Другие расходы возникают по мере необходимости, например, на сантехнику или счетчики, как в личном жилье.
В среднем, мой доход составляет около 12 тысяч рублей в месяц. Для сравнения, в 2015 году чистый доход был примерно 9 тысяч рублей.
Кроме того, значительным плюсом инвестирования в недвижимость и получения пассивного дохода от сдачи квартиры в аренду является рост её стоимости. В настоящее время рыночная цена моей квартиры возросла в 1,5 раза по сравнению с ценой покупки. Это означает, что за последние 5 лет прибыль составила 1 миллион рублей. В результате, я получаю дополнительно 16,500 рублей в месяц при минимальных затратах.
Сколько времени и сил будет уходить? Советы новичкам
При правильной организации и удачном выборе арендатора (именно удачном) вы потратите время лишь на начальном этапе:
- встретиться с кандидатом (оценить его);
- показать ему жилье;
- обсудить условия;
- оформить договор.
Всё это можно выполнить за один день, занимая не более 2 часов на одного клиента. Время, которое вы затратите, зависит лишь от того, как быстро вы найдете идеального арендатора, которому доверите ключи.
Рекомендации для начинающих:
- Хотите обеспечить себе безопасность – договор аренды является обязательным. При его составлении обязательно указывайте все важные для вас условия, а если арендатор с ними не согласен, старайтесь найти компромисс, минимально ущемляя свои интересы.
- Внимательно оценивайте будущего арендатора, не стесняйтесь задавать прямые вопросы, уточняйте, если что-то вызывает у вас сомнение (это ваша собственность, у вас есть на это право).
- Прежде чем установить цену, проверьте рыночные условия. Ознакомьтесь с соседними домами, квартирами с аналогичной площадью и уровнем оснащения.
- Чем лучше выполнен ремонт, тем больше вероятность сдать жилье по высокой цене. Хороший ремонт не обязательно должен быть дорогим! Наличие мебели, как показала моя практика, не играют решающую роль, большинство арендаторов приходят со своим имуществом. Тем не менее, если есть возможность, лучше оснастить квартиру стандартными предметами: стиральной машиной, телевизором, кухонным гарнитуром, микроволновкой, раскладным диваном.
- Если вы ищете арендатора самостоятельно через специальные платформы (например, Авито и другие ресурсы), обязательно составьте привлекательное и краткое объявление, добавьте качественные фотографии интерьера. На фото квартира должна выглядеть аккуратно и чисто.
- Если у вас несколько объектов недвижимости или вы получаете значительный доход от аренды, имеет смысл зарегистрировать ИП и уплачивать всего 6% налога + отчисления.
Ключ к успеху в любом начинании – это четко сформулированные цели, понимание основ и теории взаимоотношений с людьми. Не стесняйтесь говорить о своих требованиях и ожиданиях; если человек не услышит их, он не сможет их выполнить.
Еще один небольшой совет: если есть такая возможность, лучше задать долгосрочную цель и начать откладывать деньги от аренды одной квартиры на приобретение еще одной или большей.
Вариант с накоплением первоначального взноса на собственное жилье также имеет право на жизнь, используя ипотечные средства. Можно приобрести квартиру в строящемся доме (обратите внимание на выбор застройщика), а затем гасить ипотеку средствами, получаемыми от аренды.
После ввода дома в эксплуатацию сдайте квартиру и используйте доходы от обеих квартир, чтобы быстрее закрыть ипотеку, или только от одной, а остальные средства направьте по своему усмотрению.
