В последние годы ипотечное кредитование приобрело огромную популярность. Многие люди рассматривают этот вариант как единственный способ улучшить свои жилищные условия. Однако удивительным свидетельством того, что ипотека может быть проблематичной, служит мошенничество. На протяжении веков обманщики обманывали в сделках с недвижимостью. Действительно, такая собственность всегда привлекает тех, кто хочет нажиться за счет других. В связи с этим обращение в финансовые учреждения часто становится первым шагом к серьезным затруднениям. Например, героине нашего выпуска журнала «Мой Рубль», жительнице Брянска, вряд ли удалось бы избежать неприятностей, если бы она не попросила о помощи своего знакомого юриста. Что произошло? Узнайте из её истории.
Содержание
Едем отдыхать или копим на квартиру?
Меня зовут Евгения, мне 29 лет, и я проживаю в Брянске.
Ранее я жила в однокомнатной квартире и встречалась с молодым человеком из другого города. В 2014 году он решил переехать ко мне. Мы планировали отправиться в отпуск за границу летом, но из-за резкого роста курса доллара решили отложить поездку на осень или зиму и подкопить средства. В тот момент у нас был только 60 тысяч рублей.
Зимой мы так и не смогли уехать на отдых, и в итоге приняли решение накопить деньги на покупку квартиры.
К тому времени у нас уже было 650 тысяч рублей, состоящих из:
- 300 тысяч рублей, которые мне дала бабушка после продажи земельного участка в деревне;
- тысяч рублей, которые парень получил, рассчитавшись на своей предыдущей работе;
- тысяч рублей — это мы обменяли доллары, которые мама покупала по 8 рублей около 20 лет назад;
- остальные средства — это накопленная зарплата.
При этом зарплаты в Брянске невысокие, особенно если не работаешь в государственных структурах. Я работаю в контактном центре Мегафона, и тогда моя зарплата с учетом премий составляла 20-22 тыс. рублей, но была возможность подработать в выходные и заработать дополнительно. Молодой человек устроился электриком на завод с окладом 20 тысяч рублей. Нам обоим хватало средств, и даже удавалось что-то откладывать.
Для предотвращения финансовых потерь при подписании ипотечного договора важно заранее изучить условия кредита и выбрать наиболее выгодные предложения. Жительнице Брянска стоит обратить внимание на процентные ставки, комиссии и дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотеки. Важно сравнить предложения разных банков, так как небольшие различия в процентных ставках могут привести к значительным затратам на протяжении всего срока кредита.
Кроме того, рекомендуется пользоваться услугами независимых специалистов, таких как ипотечные брокеры, которые помогут выявить скрытые риски и предоставить рекомендации по оптимизации условий ипотеки. Также следует тщательно проверять все условия договора перед его подписанием, включая наличие штрафов за досрочное погашение и возможность изменения процентной ставки в будущем.
Не менее важным моментом является управление собственными финансами. Жительнице Брянска стоит подготовить бюджет, который учтет все возможные изменения — как снижение, так и увеличение расходов. Рекомендации по накоплению резервного фонда помогут минимизировать риски в случае непредвиденных финансовых ситуаций, что создаст дополнительную защиту от потерь в процессе выплаты ипотеки.
Как накопить деньги с помощью банка
Все накопленные средства я разместила под процент в Райфайзен банке (на тот момент он ещё был моим зарплатным банком). Там предлагались самые выгодные проценты на вклад с возможностью пополнения, но без возможности снятия (11,75%). В марте 2015 года мы с моим молодым человеком стали мужем и женой, не расходуя много средств на свадьбу, а спустя полтора года у нас появилась дочь.
Всю сэкономленную сумму я положила под процент в Райфайзен банк.
Финансовые выплаты за декретный отпуск и все пособия на детей до 1,5 лет я направила на депозит. Когда моему ребенку исполнилось 2 года, у нас накопилась сумма в 1 миллион рублей.
Сразу поясню, что помощи от родителей у нас не было — их просто нет. Моя мама ушла из жизни, когда мне было 17 лет, а с отцом у нас отношения отсутствуют. Осталась только бабушка. У супруга родители находятся в другом городе и не могут нам помочь — после 25 лет совместной жизни они развелись.
В конце 2016 года возникла необходимость сменить банк, так как самая высокая процентная ставка составляла 6,5%. Мы перевели деньги в Сбербанк и вложили под 10% — это оказалось самым выгодным предложением среди всех банков в Брянске.
Продажа квартиры и оформление ипотеки
В июне 2017 года мы приняли решение продать мою квартиру и приобрести двухкомнатную. Однако с продажей возникли сложности.
Сначала я обратилась к ненадежному риэлтору, который даже не потрудился проверить документы, несмотря на мои вопросы о правильности всего. Ещё в 2004 году мама сделала перепланировку, убрав одну перегородку в кладовой, и в документах не было ясности, узаконена она или нет. В итоге выяснилось, что нет, хотя риэлтор уверял, что всё в порядке. Пришлось потратить полтора месяца на оформление, а также три месяца работы риэлтора, не давшего ни одного просмотра квартиры. Мы решили отказаться от его услуг и подписали договор с другой агентством недвижимости, но время было упущено — цены на жилье значительно упали, и мы решили отложить покупку.
Долгожданная находка
Время от времени я просматривала онлайн-платформы по продаже недвижимости, ищя удачные предложения. И вот в апреле 2018 года мне на глаза попалось объявление о продаже квартиры наших соседей, размещенное через риэлтеров, по весьма привлекательной цене — всего 1 миллион 600 тысяч рублей. Однако, так как риэлторам тоже положен гонорар, я решила обратиться к соседке напрямую и договориться о продаже без посредников.
Мы приняли решение оформить ипотеку на мое имя, чтобы мужу не пришлось часто отвлекаться с работы. Вся семья отправилась в Сбербанк и ВТБ, так как нам требовались 550 тысяч рублей.
Мы подали заявление на ипотеку без подтверждения дохода, поскольку я находилась в декретном отпуске, а зарплата мужа составляла всего 25 тысяч рублей. В Сбербанке нам все подробно объяснил и помог с заполнением документов менеджер.
В Сбербанке нам все пояснил и помог заполнить документы менеджер.
В ВТБ просто предоставили бланки и отправили нас заполнять их за отдельным столом. Причем, когда мы спрашивали о разъяснениях, сотрудники банка делали такие выражения лиц, что я ощущала себя непросвещенной деревенщиной (хотя у меня высшее образование с красным дипломом). После того как мы сдали заявление, к нам подошел старший менеджер, который, проверяя документы, сразу заметил: «Если хотите получить ипотеку, то в суммарный доход заемщика необходимо указать 45 тыс. руб. Проверять не будут, так что исправляйте». Вот и пришлось мне указать 45 тыс. руб., хотя я все еще в декретном отпуске.
Что выбрать: хорошее обслуживание или меньшую процентную ставку?
Через два дня мы получили положительный ответ от обоих банков.
Однако в Сбербанке начали уточнять, какие документы нужно принести для оформления сделки, и предоставили контактный номер ипотечного менеджера. В ВТБ же просто сообщили, что ипотека одобрена, и завершили разговор. Чтобы выяснить, какие документы нужны, мне пришлось обратиться на горячую линию и попросить о возврате звонка от ипотечного менеджера. Связались со мной довольно быстро, всего за 40 минут, и объяснили, что необходимо предоставить.
Сбербанк предложил ставку в 10,5%. В ВТБ процент оказался 10,3%, но позже выяснилось, что его можно снизить до 9,6%, так как наша квартира площадью 67 кв. м попадает под программу, согласно которой при площади более 65 кв. м процент снижается на 0,7.
Естественно, мы выбрали банк с самой низкой процентной ставкой, несмотря на отношение сотрудников.
Продавец подготовил все необходимые документы, мы оформили у нотариуса согласие на покупку квартиры и с полным пакетом бумаг отправились в банк. Первый вопрос, который задал нам ипотечный менеджер, звучал так: «будем оформлять сделку с риэлтором или без?» Мы ответили «без», после чего он что-то записал карандашом на папке. После проверки всех документов нам предложили, чтобы договор подготовил банк.
Конечно, мы выбрали банк с наименьшей процентной ставкой, несмотря на отношение сотрудников.
Мы выяснили, имеет ли смысл заниматься этим самостоятельно, на что нам ответили: «Вы можете самостоятельно внести все свои данные в договор, тогда банк не возьмет с вас 2 тыс. руб.». Мы пришли к выводу, что 15 минут за компьютером не стоят этих денег, и попросили отправить договор на электронный адрес. Документы пришли лишь за два дня до сделки, и я сразу же переслала договор продавцу, поскольку у нее есть отличный юрист знакомый из Москвы.
Помощь никогда не бывает лишней
После ознакомления с договором наш юрист посоветовал нам ни в коем случае не ставить на нем подпись.
Согласно этому соглашению, банк полностью освобождался от ответственности за проводимую сделку — все риски ложатся на плечи покупателя.
Аккредитив, который в других банках стоит 1 тысячу рублей, у них оценивался в 15 тысяч рублей. Кроме того, сам документ был составлен так, что в нём сразу содержались все сведения по трем разным договорам: договор купли-продажи, кредитный и заявление на аккредитив. Юрист указал, что оформление этого соглашения чревато серьезными проблемами с налоговыми органами.
Мы окажемся не в состоянии вернуть подоходный налог с цены квартиры, не сможем ее перепродать или подарить, а продавец не сможет подтвердить факт продажи — это в наиболее благоприятном варианте, а в худшем я рискую остаться без квартиры, а продавец без денежных средств.
Юрист решил самостоятельно разобраться в данной ситуации и подготовил адекватный договор. В банке ему сказали: «Отправляйте договор». На следующий день мне позвонил менеджер по кредитам и в крайне грубой манере заявил, что мы либо подписываем их договор, либо не получаем ипотеку. Я снова связалась с юристом, и он долго выяснял с банком, на каком основании они навязывают нам ненужный договор, так как согласно закону банк может лишь предложить свой вариант, но если он не устраивает, покупатель и продавец вправе составить его самостоятельно.
В общем, договор мы подписали наш и сейчас я очень довольна покупкой.
Сотрудники финансового учреждения указали, что юридический отдел запретил оформление по другому контракту.
Процесс выяснения ситуации затянулся до позднего вечера, так как дозвониться до юридического отдела оказалось невозможно — ни один из сотрудников не поднимал трубку. В конце концов, когда связь была установлена, ответ стал настоящей неожиданностью: «Нам абсолютно не важно, по какому контракту вы будете оформляться. Просто ипотечным менеджерам не хочется тратить время на создание отдельных договоров. Мы предоставили им шаблонный договор, который должен быть у продавца и покупателя, и не настаиваем на его обязательном использовании». Согласование планировалось завершить до 14:30, однако лишь в 17:30 поступил звонок с учтивым приглашением на следующий день для подписания договора.
Результат: наш договор, аккредитив — 1 тыс. руб.
Доверяй, но проверяй!
Юрист отправился с нами на подписание и несколько раз заставлял работников банка перепечатывать документы, так как из-за их невнимательности в договоре остались некоторые пункты. Менеджер всё это время пытался вывести юриста банка, предлагая такие отговорки, как: «пойдите покурите» или «съездите в Россреестр, займите очередь, так как там большие затруднения». В итоге мы подписали наш договор, и сейчас я крайне довольна покупкой.
Тем, кто собирается оформлять ипотеку в этом банке, рекомендую обращаться через риэлтора или нанимать квалифицированного юриста. Верьте, это того стоит!
