Инвестиции в недвижимость продолжают оставаться востребованным способом сохранения капитала. Обычно жилье на первичном рынке со временем увеличивает свою стоимость, в то время как квартиры на вторичном могут дешеветь. Площадей для новой застройки становится все меньше, поэтому имеет смысл задуматься о покупке квартиры уже сегодня, чтобы через несколько лет неплохо заработать на ее продаже или получать стабильный доход от аренды. Что делать, если у вас недостаточно средств для такой покупки? В этом случае на помощь приходит ипотечный кредит, ежемесячные выплаты по которому можно покрывать средствами от аренды. Так и поступила героиня статьи журнала «Мой Рубль» Евгения. Сегодня она поделится своим мнением о том, выгодно ли приобретать квартиру в ипотеку с целью последующей аренды или лучше не подвергать себя риску.
Содержание
Хочешь жить — умей вертеться
Я Евгения, и я живу в Выборге, который находится в Ленинградской области. В 2016 году я купила квартиру с целью сдачи её в аренду. На момент покупки мне только исполнилось 27 лет. Мой пассивный доход составляет 180 000 рублей в год или 15 000 рублей ежемесячно.
Где взять деньги для покупки квартиры?
Долгое время я не придавала серьезного значения идее пассивного дохода. Но потом осознала, что жизнь в нашей стране полна неожиданностей и «если хочешь жить — умей выкручиваться», и начала исследовать преимущества пассивного дохода. Однако, разобраться — это хорошо, только требуется первоначальный капитал для вложений, а у меня все время ипотека, автомобиль и желания поехать в отпуск. В итоге, для инвестирования в пассивный доход у меня буквально ничего не оставалось!
Совет: Узнайте, сможете ли получить ипотеку, воспользовавшись онлайн-сервисом за считанные минуты.
Я размышляла о том, чтобы открыть банковский счет, вложиться в долю бизнеса или приобрести акции. Но все это выглядит слишком рискованно: по телевизору постоянно сообщают о банкротствах банков (в частности, один из тех, что казался надежным, тоже был закрыт, и это меня отвело от ошибок), в бизнесе нужно иметь хотя бы поверхностные знания, а это точно не про меня, акции же кажутся настоящим непрозрачным занятием (признаю, готова рассмотреть только Газпром, но до него еще надо накопить).
Квартира в Ленинградской области может стать не только комфортным жильем, но и источником дополнительного дохода для владельца. Множество жителей региона сталкиваются с необходимостью выплаты ипотеки, и аренда части жилья становится разумным решением. Например, одна из жительниц Подпорожья, решив сдать одну из своих комнат в аренду, смогла значительно облегчить бремя ежемесячных платежей. Благодаря этому она не только покрывала половину ипотечных обязательств, но и имела возможность откладывать деньги на непредвиденные расходы.
Рынок аренды в Ленинградской области активно развивается, и многие квартиранты ищут доступные варианты жилья. Это создает благоприятные условия для собственников. Бабушкин дом, в который вселился квартирант, стал для женщины не только способом снизить финансовую нагрузку, но и возможностью завести новых знакомых. По её словам, совместное проживание помогает не только справляться с выплатами, но и делает жизнь более насыщенной и интересной, так как она получает возможность обмениваться опытом с людьми из разных уголков страны.
Однако важно помнить, что аренда жилого помещения требует определенной ответственности. Владелице комнаты пришлось разобраться в юридических аспектах аренды, чтобы избежать возможных конфликтов. Заключение договора аренды, соблюдение обязательств перед квартирантом и поддержание комфорта в доме стали важными шагами для создания гармоничной атмосферы. Таким образом, опыт жительницы Ленинградской области показывает, что с правильным подходом аренда может значительно помочь в выплате ипотеки и улучшении качества жизни.
Наиболее разумный вариант — это вложения в недвижимость. Особенно в крупных городах, как в жилую, так и в коммерческую. Но, увы, всегда возникают желания на отпуск, покупку новой машины или еще каких-то проектов.
К накоплениям мы подошли серьёзно
Все изменилось, когда мы с супругом решили обменять нашу однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Я решила не спешить, а тщательно подобрать вариант, чтобы накопить больше средств и оформить ипотеку не на целую вечность, а хотя бы на 10 лет. Изучала разные предложения, но предпочитала новостройки, а их у нас не так уж много. Дождалась, пока заложат фундамент нового жилого комплекса, но побоялась сразу вносить деньги — вдруг это будет долгострой, а компания окажется сомнительной и это вызвало у меня опасения. Я решила подождать, чтобы быть уверенной в своем выборе.
В итоге, пока строители возводили дом, мы с мужем накапливали средства!
К вопросу сбережений отнеслись основательно: стремились откладывать максимальную сумму, все средства конвертировали в иностранную валюту. К тому же, муж в то время трудился в Финляндии и получал заработную плату в euros. Уверенности в нашем рубле становилось все меньше.
Пока рабочие строили дом, я с мужем копила денежки.
И вот, в одно прекрасное январское утро, я включила новости и узнала, что рубль снова обесценился, а евро значительно поднялся. Я была в восторге, пересчитала свои сбережения еще раз, сделала умственные расчеты, и приняла решение срочно обменять всё на рубли. Не буду затягивать, суть сводится к тому, что мы начали копить, когда курс евро составлял около 45 рублей, а обменивали почти по 100.
Подумав о неожиданной удаче, я решила, что нужно срочно продавать свою однокомнатную квартиру и приобретать желаемую двухкомнатную. И средств было достаточно, чтобы обойтись без ипотеки!
Кто не рискует — тот не пьет шампанское
На тот момент строители уже активно продолжали внутреннюю отделку, и в офисе нас заверили, что мы сможем заселиться через 2 месяца. У нас не было никаких сомнений относительно приобретаемой квартиры, и, судя по всему, риски выглядели минимальными. Нам предложили выбрать из двух двушек: одну более просторную — 65 квадратов, и другую — чуть поменьше, 55 квадратов.
И вот началось: кто не рискует, тот не пьет шампанское, как говорят, и мы оформили 2 ипотеки на 2 квартиры!
На нашу, просторную и долгожданную, мы получили ипотеку чуть менее миллиона при стоимости квартиры в 4 миллиона, а на вторую, находящуюся в соседнем подъезде, хватило всего на чуть больше первоначального взноса — около 100 000 рублей, сама квартира стоила 3 230 000 рублей. Так внезапно у нас появился источник пассивного дохода — сдача квартиры в аренду.
Совет: Инвестору стоит понимать, что риски в недвижимости действительно существуют. Рекомендуем посмотреть это видео, например.
Вложения в квартиру
Квартира была предложена с базовой отделкой, достаточно скромной, но вполне приемлемой для проживания: обычные обои, линолеум, ламинат в комнатах, картонные двери, унитаз, ванна и раковина. Теперь встал вопрос: стоит ли выполнять дорогой ремонт или ограничиться более простыми вариантами? Закупать новую мебель — дорогую или недорогую? И что насчет бытовой техники?
Какой ремонт делать?
Приняла решение, что тратить деньги на дорогой ремонт нецелесообразно: в нашем небольшом провинциальном городе практически никто не готов платить большие суммы за арендное жилье.
К тому же, даже если бы я поставила цену в 30 000-35 000 рублей, вряд ли бы это оправдало затраты, ведь на хороший ремонт с качественной мебелью и техникой нужно потратить не меньше миллиона. А еще ипотеку по этой квартире платить придется. В общем, такая инвестиция окупится очень долго!
Квартира сдавалась с чистовой отделкой, простенькой, но вполне подходящей для жилья.
Можно рассмотреть вариант с простым и аккуратным ремонтом, приобрести стиральную машину, холодильник, кухонный гарнитур, недорогую мебель из Икеи, а также кафель для ванной и туалета – в общем, те вещи, без которых жить сложно. Однако это потребует значительных финансовых затрат, а на тот момент мы уже несли на себе 2 ипотеки и не имели особых средств.
В итоге мы остановились на самом минимальном варианте — сдавать квартиру по низкой цене, не делая больших вложений, ведь спрос на такие квартиры всегда существует.
Вложения в цифрах
Вот список необходимых предметов, которые нам нужно было приобрести или найти:
- стандартная кухня с раковиной и рейлингами — 50 000 рублей;
- фартук для кухни — 3 000 рублей;
- стиральная машина (б/у из нашей однушки, к ней всего три года — на новоселье нам подарили новую);
- встраиваемая варочная панель и духовка также б/у (об их истории можно сказать то же самое, что и о стиралке);
- холодильник б/у, купленный за 10 000 рублей через объявление;
- диван б/у (получила его от дяди, который приобрел новый);
- прихожая (тоже из нашей однушки — по размеру она не подошла к новой квартире);
- входная дверь — 30 000 рублей (то, что у нас было от застройщика, больше напоминало алюминиевый лист);
- две люстры общей стоимостью 3 000 рублей;
- три карниза за 2 000 рублей;
- и также ковёр, который не подошёл нам, сушилка (неожиданно у нас их было две) и замечательный шкаф из Икеи (теперь у нас, пусть и похвастаться, большая гардеробная — шкаф нам просто не нужен).
Сначала мы планировали сдавать квартиру без мебели, но в итоге немного обустроили её. Вложенные средства составили 98 000 рублей.
Кстати, в этой квартире почему-то оставили около 8-10 рулонов линолеума, которые оставили строители. Не найдя их владельцев, я продала его и выручила 15 000 рублей. Газовую плиту с раковиной, которые были на кухне, тоже продала за 5 000 рублей. Поэтому считаю, что 20 000 рублей можно вычесть из общих расходов!
Изначально мы думали сдавать квартиру без мебели, а получилось, что немного да обустроили.
Мы, безусловно, осознавали, что с течением времени как картонные межкомнатные двери, так и краска в ванной, подвержены износу. За три года, в течение которых квартира сдаётся в аренду, нам пришлось заменить лишь две межкомнатные двери – они перекосились, набухли и окончательно пришли в негодность. На эти замены мы потратили дополнительно 20 000 рублей.
Как я нашла квартиросьёмщиков
Мы решили однозначно отказаться от услуг риэлторов.
Почему так? Во-первых, они требуют довольно высокую комиссию, а во-вторых, наш город маленький, так что мы сможем найти варианты среди знакомых, потому что страшно доверять незнакомым людям. И тут мне повезло: моя старая подруга со студенческих лет, которая живет в другом городе России, сообщила, что ее муж переезжает к нам на работу, и они ищут квартиру! С момента нашего разговора до их приезда прошла всего неделя! Считаю, что нам действительно повезло! Я даже хожу к ним на чай.
Тем не менее, мы все-таки составили договор — просто скачали стандартный бланк с интернета и на этом успокоились. Деньги переводятся прямо на банковскую карту!
Цена аренды
Размышляя о стоимости, естественно, стремишься получить наибольшее, прилагая при этом минимальные усилия, однако с таким отношением далеко не уедешь. Я пришла к выводу, что ключевым моментом является то, чтобы доход от аренды полностью покрывал ипотеку по данной квартире. В итоге именно так и выходит.
Выбрали мы самый скромный вариант — сдавать подешевле, но и не вкладываться много.
Арендаторы вносят ежемесячную арендную плату и компенсируют все расходы на коммунальные услуги. В результате получается, что ежемесячные выплаты по ипотеке делаю именно я, а жилье остается в моём владении.
Вывод
В итоге получается, что я не получаю деньги в их физическом выражении с пассивного дохода, но на протяжении трех лет арендаторы регулярно погашают ипотеку. Все довольны, и мы тоже. Хотя квартира сейчас не приносит наличные, через несколько лет она будет полностью оплачена (плюс мы стараемся каждый месяц погашать ипотеку на такую же сумму). Считаю, что это отличный способ вложения доступной финансовой суммы. Конечно, этих денег не хватит на зимовку в Таиланде, но это и не требуется, зато мои дети будут признательны, и о будущем пенсионном обеспечении можно будет не переживать (хотя, конечно, мне пока еще рано об этом думать).
Тем не менее, у меня есть хитрый план по приобретению недвижимости за границей, но это уже отдельная тема! А пока я обдумываю, как использовать материнский капитал, который составляет около 450 000 рублей. Если дополнительно накопить 300 000-350 000 рублей, можно вновь внести их как первоначальный взнос и арендовать еще одну квартиру!
В целом, мой совет: не стоит бояться инвестировать в жилье с ипотекой! Квартиру, особенно в крупном городе, можно сдавать в любом состоянии, и прибыль от нее всегда будет, тем более что в наше время недвижимость только растет в цене!
