В западных странах ипотека считается привычным и обыденным явлением, имеющим многолетнюю историю, в то время как у нас она является относительно новой. Тема ипотеки активно обсуждается. Однако не у всех есть четкое представление о том, что это такое, и недостаток этих знаний может привести к потере не только долгожданного жилья, но и существующей недвижимости.
Что же такое ипотека? Это форма залога, при которой заемщик предоставляет собственное недвижимое имущество в качестве обеспечения кредита. Это служит гарантией для кредитора, что долг будет погашен. В этом и заключается суть ипотеки.
Получить кредит на покупку квартиры — задача не из лёгких. Процесс приобретения квартиры, земельного участка или загородного дома с использованием кредита сопровождается рядом сложностей. Не каждый банк готов выдать ипотеку именно вам, и придётся приложить немало усилий. Однако не стоит отчаиваться, выход всегда можно найти. Так, молодая семья из Ульяновска сумела найти решение своей жилищной проблемы. Как им это удалось? Журнал «Мой Рубль» делится с вами их реальной историей.
Содержание
Наше съемное жилье
Меня зовут Анна, и я живу в городе Ульяновске.
Осенью 2012 года в нашей семье произошло замечательное событие — у нас родилась долгожданная дочь. Счастье переполняло наши сердца.
Однако одно обстоятельство немного омрачало радость — в тот период мы жили в арендуемой квартире. Это очень волновало меня, так как переезд в это жилье произошёл совсем недавно. Предыдущую квартиру, где мы обитали, хозяева решили срочно продать, и мне, уже с большим животом, пришлось заниматься переездом.
Новый владелец квартиры не захотел подписывать с нами официальный договор (всё было оформлено неофициально, через знакомых), что означало, что он мог в любой момент потребовать нас покинуть жильё.
С маленьким ребёнком переезжать по нескольку раз было крайне неуместно. Поэтому мы начали задумываться о покупке собственного жилья. Встал вопрос: откуда взять деньги на первый взнос?
Молодая семья из Ульяновска столкнулась с типичной для многих российских граждан задачей – решить жилищный вопрос. Они решили воспользоваться услугами банка ВТБ24, который предлагает различные программы ипотечного кредитования. В результате тщательного анализа предложений банка, семья выбрала программу с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредита. Это позволило им заранее спланировать бюджет и избежать неожиданных увеличений платежей в будущем.
Среди преимуществ, которые выделила семья, была возможность использовать материнский капитал для первоначального взноса. Это существенно снизило финансовую нагрузку на бюджет. Также стоит отметить, что ВТБ24 предложил интересные условия по страховке, что также сыграло положительную роль в принятии решения. Все это способствовало тому, что семья смогла получить ключи от своей квартиры достаточно быстро, что для них стало большим шагом вперед в создании комфортного жилья.
С точки зрения статистики, ипотека с фиксированной ставкой в ВТБ24 оказывается более выгодной по сравнению с переменной, особенно в условиях изменчивой экономической обстановки. Сравнение различных программ показало, что средняя ставка по ипотечным кредитам у банка составляет около 9-10%, что соответствует рыночным условиям. Такие цифры позволяют молодым семьям, как и ульяновская, рассчитывать на доступное жилье и реальную возможность построить будущее в собственном доме.
Муж работал один, а я находилась в декретном отпуске с небольшой выплатой в 8 тысяч рублей в месяц. Чтобы решить финансовую проблему, нам пришлось продать некоторые вещи. В итоге мы собрали 800 000 рублей. Мы сами были удивлены, что смогли накопить такую сумму.
Как мы выбирали банк
Затем возникла проблема — где получить ипотечный кредит. Я начала обследовать банки, собирая информацию.
Мечтаете о собственной квартире?
Разумеется, мы мечтали о Сбербанке. У мужа зарплата «черно-белая», а я в декрете, но, несмотря на это, мы решили записаться на консультацию. Менеджер нас принял и все разъяснил. Он сообщил, что Сбербанк принимает исключительно справку о доходах 2-НДФЛ, больше никаких.
Мы осознали, что это не наш путь. Настроение ухудшилось, но опускать руки не стоит. Ведь не только Сбербанк существует. Начали искать альтернативные решения.
Обратились в Россельхозбанк. В настоящее время там ставка составляет 8,85 % на вторичное жилье, тогда же она была значительно выше. После общения с консультантом мы поняли, что по документам нам не пройти.
Следующий банк, в который мы решили обратиться, оказался Ак Барс. Там не требовали справку 2-НДФЛ, подходила справка по форме банка. Мы собрали все необходимые документы и подали заявку. Меня как поручителя не согласились взять, так как у меня недостаточный доход. Поручителем согласилась стать свекровь.
Мы ожидали ответ несколько дней. В итоге нам отказали, и без каких-либо разъяснений. У меня даже опустились руки.
Может, ВТБ24 поможет
В этот момент наш агент по недвижимости говорит: «Вы подавали заявку в ВТБ24?». Мы были в растерянности, не зная, стоит ли надеяться, но решили пойти. С нами встретился любезный консультант, который всё объяснил и даже сказал, что я могу стать поручителем.
Здесь нам повезло.
Мы получили три предварительных расчета на сроки 7, 10 и 15 лет. При стоимости жилья в 2 000 000 рублей и первоначальном взносе в 800 000 рублей, ставка по кредиту на 7 лет составляла 12,95 %, что влекло за собой ежемесячный платеж в размере 21 798 рублей. На сроки 10 и 15 лет ставка была 13,3 %, а размеры платежей — 18 130 рублей и 15 421 рубль соответственно.
Мы решили оформить ипотеку на 10 лет. Подали все необходимые документы и начали ожидание. Через три дня нам позвонили и сообщили, что кредит предварительно одобрен. У меня было чувство счастья.
Поиски квартиры
Мы резко начали искать новое жилье. Нашли уютную двухкомнатную квартиру на втором этаже в переходной серии, ее цена составила 1 950 тыс. руб. Для получения кредита банк настоятельно попросил провести оценку квартиры.
Оценка жилья
Наша квартира была оценена в 1 966 тыс. рублей. Вот детали, которые нам предоставили:
| Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 |
| Описание Объекта | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира | Квартира |
| Назначение | Жилое | Жилое | Жилое | Жилое | Жилое |
| Количество комнат | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 |
| Общая площадь, кв. м | 47,56 | 45 | 42 | 42 | 44 |
| Ценовая информация | |||||
| Цена предложения, руб. | 1 800 000 | 1 780 000 | 1 700 000 | 1 780 000 | |
| Цена 1 кв. м, руб. | 40 000 | 42 381 | 40 478 | 40 455 | |
| Корректировки на экономические характеристики | |||||
| На условиях продажи | 0,99 | 0,99 | 0,99 | 0,99 | |
| Цена за 1 кв. м с учетом корректировки | 39 600 | 41 957 | 40 071 | 40 050 | |
| Корректировки на физические характеристики | |||||
| На этаж | 1,02 | 1,05 | 1,02 | 1,00 | |
| Цена за 1 кв. м с учетом корректировки | 40 392 | 44 055 | 40 872 | 40 050 | |
| Коэффициент вариации Весовые коэффициенты | 4,45% | 1/4 | 1/4 | 1/4 | 1/4 |
| Скорректированная стоимость 1 кв. м в руб. | 41 343 | ||||
| Рыночная стоимость квартиры с учетом округления, руб. | 1 966 000 |
В итоге, квартира оправдала свои затраты.
Стоит отметить, что с того момента прошло 5 лет, и цены на квартиры значительно упали. Появилось много новостроек. Теперь нашу квартиру можно продать максимум за 1 800 000 рублей, хотя мы вложили в нее приличные деньги (делали ремонт, меняли двери и окна), но это уже отдельная история.
Итак, нам одобрили кредит, мы нашли квартиру, осталось только оформить все необходимые документы. Для этого в банке нужно было открыть лицевой счет и перевести на него первоначальный взнос (как подтверждение того, что у нас есть часть средств для приобретения квартиры).
Оформление документов
Нам определили дату для заключения контракта. 12 декабря 2013 года супруг оформил кредитный договор, а я выступила в роли поручителя.
В офисе банка ВТБ24.
Кредитный договор
Вот ключевые параметры:
- общая сумма кредита составляет 1 150 000 руб.,
- срок выплаты кредита равен 122 месяцам,
- ежемесячный платеж составляет 17 717,61 руб.
- Первоначальная процентная ставка была 13,8 %, однако при условии заключения страхового договора она снижалась до 12,8% в год.
В течение десяти лет мы должны были выплатить банку 978 789,05 руб. Это, безусловно, значительная сумма, но что поделать. Как говорится: «не хотите — не берите».
После этого мы зарегистрировали контракт в УФСР, и через неделю получили документы на квартиру, оформили страховку (это было обязательное требование для получения кредита, причем страховка должна охватывать имущество, титул и здоровье), затем передали пакет документов в банк и рассчитались с продавцом.
Застрахуйся и спи спокойно
Теперь давайте поговорим о страховании. Это совершенно отдельный вопрос. Банк предоставил нам перечень страховых компаний, с которыми он сотрудничает для страхования нашей квартиры. Мы связались со всеми и выбрали ОСАО «Ингосстрах».
Нам необходимо было оформить договор комплексного ипотечного страхования, который включал следующие пункты:
- страхование недвижимости (при этом застрахованы только стены квартиры, без учета ремонта и мебели и прочих предметов),
- страхование жизни и здоровья,
- страхование в случае утраты имущества в результате прекращения прав собственности.
Все эти услуги обошлись нам в 8 079,62 руб.
За годы, пока мы выплачиваем ипотеку, естественно, были ситуации, когда мы забывали о страховке — задерживали платежи, в результате чего процентная ставка увеличивалась на 1%.
Хочу подчеркнуть, что разница между оплатой страхового взноса и переплатой особой нет; в первые три года даже выгоднее не оплачивать страховку (из-за страхования титула). Тем не менее, сотрудники банка начинают звонить и требуют прислать копию страховой квитанции, и риски потери работоспособности никто не отменял.
Поэтому мы стараемся не забывать о страховке. Последний раз мы производили оплату в прошлом году. Сумма страхового взноса составила 2 409 руб.
Оплата материнским капиталом
В 2015 году, после появления на свет второй дочери, мы использовали всю сумму материнского капитала (453 026 руб.) для частичного погашения ипотеки.
Мы подали заявку в банке и начали ожидать поступления средств из Пенсионного фонда. Деньги пришли как раз перед сроком следующего платежа, и в этом месяце нам не нужно было вносить оплату по ипотеке.
Материнский капитал нам очень помог.
В результате применения материнского капитала, сумма нашего долга перед кредитным учреждением составила 703 346,15 руб.
Планы на будущее
На данный момент нам необходимо оплатить 538 252,64 руб. Мы подали заявление на снижение процентной ставки и теперь ждем ответа.
У нас много планов на будущее. В этой двухкомнатной квартире становится уже тесно, и мы хотели бы увеличить площадь. Рассматриваем возможность продать эту квартиру с согласия банка и приобрести более просторное жилье, немного дороже.
Уже говорила, что цены на недвижимость сейчас значительно упали. Четырехкомнатные квартиры аналогичной серии, площадью 70-80 кв. м, продаются за 2 000 тыс. руб.
Спасибо банку
Я хочу выразить свою признательность банку ВТБ за возможность обзавестись собственным жильем. В настоящее время аренда квартиры обходится в 10 тысяч рублей в месяц плюс коммунальные платежи. Мы же платим 10 800 рублей и имеем свою квартиру!
Банк действительно сильно поддерживает своих клиентов. Моей знакомой одобрили вторую ипотеку, несмотря на то что первая еще не погашена. Благодаря этому она смогла приобрести квартиру как для себя, так и для своих родителей.
Спасибо банку за поддержку.
Не менее важно отметить, что ипотечная ставка в настоящее время значительно ниже той, что фиксировалась в 2013 году. Например, при кредите в 700 тыс. руб. и первоначальном взносе 1,3 млн руб. процентная ставка составит всего 8,9 %!
Конечно, некоторые могут утверждать, что ипотека — это невыгодно и проще накопить средства, чем всю жизнь расплачиваться за нее. Однако я с этим не согласен. Если человек живет в одиночку, это вполне возможно. Но для семейных людей данная задача оказывается гораздо более трудной. Вот здесь-то и вступает в дело банк, предлагая свою помощь.
