Когда тебе перевалило за 30 лет, а своего жилья все еще нет, начинаешь искать любые методы для его приобретения. Какой же способ наиболее популярен для покупки жилья? Конечно, ипотека. Сначала с трудом осознаешь необходимость этого шага, а затем мучаешься в поисках наиболее выгодных вариантов среди банков. Множество хлопот с документацией и вопросами о первоначальном взносе — в целом, сплошная головная боль.
Тем не менее, многие проходят через этот непростой путь: деваться-то некуда. Так и Евгения, главная героиня данной истории, в конце концов решилась на этот серьезный шаг. Ее опыт может дать подсказки читателям журнала «Мой Рубль» о некоторых нюансах, с которыми можно столкнуться при оформлении такого кредита. Никогда не лишним будет учесть чужой опыт, чтобы избежать собственных ошибок.
Содержание
Своей жилплощади у меня не было
Приветствую! Я Евгения. В 2016 году мне удалось приобрести свою первую квартиру, не располагая ни одной монетой.
К 35 годам обстоятельства сложились так, что у меня не оказалось своей квартиры, и я продолжала жить с родителями. Это приносило дискомфорт: дом есть, но он не принадлежит мне, я вроде бы и хозяйка, но не могу назвать себя собственницей.
Получение собственного жилья представлялось недостижимой мечтой. Мои друзья и знакомые становились владельцами квартир, делали ремонты, приобретали мебель и обустраивались на новом месте. Я тоже мечтала о новоселье, о том, чтобы не только в воображении обставлять свою квартиру, но и делать это в реальности.
Хочу свою квартиру.
Безусловно, меня интересовал вопрос о том, как люди приобретали квартиры и откуда у них такие значительные суммы. Этот вопрос волновал меня. В итоге выяснилось, что многие оформляли ипотечный кредит в банке.
Настала пора решаться
В моей жизни наступил этап, когда я твердо решила приобрести собственное жилье. После внимательного анализа своей цели я начала изучать информацию об ипотечном кредитовании, банках, выяснила, какие документы потребуются и какие условия будут действовать.
Оформление ипотеки в Сбербанке может показаться сложным процессом, но если правильно подготовиться, то можно значительно упростить его. Прежде всего, стоит собрать все необходимые документы, такие как паспорт, справка о доходах, трудовая книжка и документы на приобретаемую недвижимость. Важно внимательно ознакомиться с условиями ипотеки на официальном сайте банка, чтобы быть в курсе всех актуальных предложений и программ. Это позволит избежать лишних вопросов и задержек при подаче заявки.
Одним из секретов успеха является предварительное одобрение ипотеки. Это поможет вам точно знать, какую сумму вы можете получить, и ускорит процесс покупки жилья. Кроме того, обязательно стоит сравнить различные предложения от банка на различные этапы — от первоначального взноса до сроков и процентных ставок. Наличие хорошей кредитной истории и стабильного дохода также окажет положительное влияние на условия займа, поэтому стоит позаботиться об этой стороне вопроса заранее.
В то же время я выбрала квартиру на вторичном рынке и посетила ее просмотр. Цена квартиры составила 1 500 000 рублей.
Выбор банка
Среди всех банков я отобрала 4 основных учреждения, на которые решила обратить внимание для получения кредита. Выбор основывался на отзывах и моем личном опыте. Вот как выглядел мой список:
- Сбербанк — я получала там зарплату и имела хорошую репутацию как кредитный клиент;
- Россельхозбанк — один из первых снизил процент по ипотечным кредитам до 10,5% годовых, в то время как другие банки начали с 12%;
- Газпромбанк — это надёжный банк с поддержкой государства, куда я могла в любой момент перевести свою зарплату;
- ВТБ24 — крупный банк, который внушал доверие.
Газпромбанк и ВТБ24 были исключены из списка из-за недостатка гибких условий и иногда строгих требований к заемщикам.
В дальнейшем процентные ставки по кредитам во всех банках снизились ниже 12%, и в результате Россельхозбанк сам отпал из рассмотрения.
Выбор пал на Сбербанк
Я решила взять ипотечный кредит в Сбербанке. Поскольку я являлась клиентом банка и получала зарплату на карту в течение более шести месяцев, мне не понадобилось предоставлять копию трудовой книжки или справку о доходах по форме 2-НДФЛ. Документов было немного, что позволило мне сэкономить время и избежать лишних нервов.
Ипотека в Сбербанке.
Очень удобно, что заявку на ипотеку можно подать самостоятельно как через банкомат, так и на сайте Сбербанка.
Банк рассматривает заявку без взимания платы и достаточно быстро: в некоторых случаях ответ приходит всего через несколько часов. Банк сообщает о предварительном одобрении кредита, указывает срок кредита и лимит суммы, которую может предоставить. Мне одобрили целых 3 000 000 рублей на 240 месяцев, то есть на 20 лет. Все сроки банк считает в месяцах.
Банк также определяет приблизительную сумму ежемесячного платежа на основе максимальной одобренной суммы. В моем случае по предварительному одобрению это составило около 22 тыс. руб.
Учитывая, что после вычета налогов на руки у меня оставалось всего 23 тыс. руб., я могла взять такую сумму, чтобы ежемесячный платеж не превышал 2/3 от моей зарплаты.
Первоначального взноса у меня не было
Одним из ключевых факторов при получении ипотеки, помимо стабильного ежемесячного дохода, является первый взнос. Его размер колеблется в пределах от 10 до 30 процентов. У меня не было ни одной копейки, но желание приобрести квартиру стояло на первом месте.
Существует несколько способов собрать необходимую сумму для первоначального взноса.
- Во-первых, можно использовать собственные сбережения. Однако для многих это задача почти невыполнимая: собрать 200-400 тысяч рублей за короткий промежуток времени сложно.
- Есть вариант взять ипотеку без первоначального взноса, используя как залог уже имеющуюся недвижимость, но не все готовы идти на такие риски, да и самой недвижимости может не быть.
- Некоторые берут отдельный кредит на первый взнос, но для меня это не лучший подход — иметь два финансовых обязательства при одной зарплате очень сложно. Эти варианты я сразу исключила.
Завысим стоимость квартиры
Мне пришлось применить хитрость, чтобы выполнить требование банка по первоначальному взносу, искусственно увеличив стоимость квартиры.
Сейчас я объясню, каким образом это было сделано. Моя квартира оценивалась в 1,5 млн. рублей. Первоначальный взнос составлял 15% от этой суммы (225 тыс. рублей), соответственно, мне необходимо было увеличить стоимость на эту сумму. В оценочном отчёте, предоставленном банку, была указана завышенная стоимость:
1 500 000 руб. (реальная цена квартиры) + 225 000 руб. (первоначальный взнос) = 1 725 000 руб. (стоимость, указанная для банка)
Иначе говоря, для получения от банка полной суммы квартиры в 1,5 млн. рублей, мне требовалось увеличить её стоимость на сумму первоначального взноса, то есть на 15% (225 тыс. рублей).
Тем не менее, нужно быть предельно осторожным и не злоупотреблять завышениями, всё должно выглядеть убедительно.
Банк обращает внимание на рыночные цены подобных квартир и при значительном завышении может просто отказать в кредитовании.
Если возникает отказ, подать новую заявку на кредит возможно не ранее чем через 3 месяца, и нет никакой гарантии, что продавец не продаст квартиру кому-то другому.
Кроме того, по предварительной договорённости с продавцом, он составляет расписку на сумму первоначального взноса, который якобы уже был получен от меня как от покупателя. Именно так мы и сделали, предоставив эту расписку в банк.
Меры предосторожности банка
Перед выдачей средств служба безопасности осуществляет проверку всех задействованных в сделке лиц, включая риелтора, который её сопровождает. Вопросы могут быть самые разные: какова цена квартиры, как зовут продавца, были ли вы в квартире, сколько этажей, что находится в непосредственной близости от дома. Важно быстро и правильно отвечать на них. Подобные вопросы также задаются и другой стороне сделки, и ключевым моментом является совпадение ответов, особенно по цене: не стоит забывать указать стоимость с учётом возможного завышения. Мы всё тщательно обсудили заранее.
После этого осуществляется регистрация права собственности на квартиру. Банк берет квартиру в залог, что обеспечивает выполнение обязательств. В случае появления просрочки или прекращения поступления платежей, банк, без лишних сомнений, изымет заложенную квартиру для погашения долга. В результате можно остаться и без денег, и без жилья. Мысль об этом до сих пор подталкивает меня к строгому соблюдению сроков ежемесячных платежей.
Немного о цифрах
Итак, все необходимые документы, включая расписку и отчет, уже были в банковских руках. Подписи на всех бумагах стояли. Теперь настало время обратить внимание на цифры, ведь они требовали моего внимания в ближайшее время.
Как только закладная была принята банком, я заключила кредитный договор, продавец получил свои 1,5 миллиона, а мне вручили долгожданные ключи от квартиры.
Мне предоставили кредит в размере 1,5 млн. рублей под 9,5% годовых сроком на 240 месяцев с ежемесячным платежом в 14 000 рублей. Общая переплата по кредиту составит почти 1 900 000 рублей.
На такую сумму можно запросто приобрести вторую квартиру.
Можно и сэкономить
При оформлении ипотечного кредита обязательно осуществляется страхование жизни и здоровья заемщика, а также самой недвижимости. Часто банки настойчиво предлагают страховые услуги именно через свои компании.
Это, безусловно, удобно: не нужно никуда ехать, но зачастую такие услуги оказываются довольно дорогими.
Стоит и следует узнать цены на страхование в других страховых организациях, порой разница может достигать 10 тысяч рублей. При этом никто не ограничивает выбор, страховаться можно в любой компании, которая вам более удобна или выгодна.
Я, к примеру, выбрала страхование в «Согаз», и стоимость полиса составила лишь 6,5 тыс. руб., тогда как в Сбербанке она обошлась примерно в 12 тысяч.
Есть возможность — вносите больше
Мне представилась замечательная возможность, и я смогла внести значительную сумму — почти 600 тыс. рублей — для досрочного погашения задолженности.
В результате срок кредита значительно уменьшился с 20 лет (240 месяцев) до 8 лет (96 месяцев). При этом сумма ежемесячного взноса осталась прежней — 14 тыс. рублей, а общая переплата составила всего 410 тыс. рублей.
Этот разрыв впечатляет и продолжает меня вдохновлять.
Конечно, можно было бы снизить ежемесячные платежи, оставив срок кредита прежним — 20 лет. Но я стремлюсь как можно быстрее погасить ипотеку. Поэтому я отказываюсь от поездок на море и покупки дорогих вещей, направляя все свободные средства на ипотечный кредит.
Удобный сайт-калькулятор
Ежемесячный платеж по ипотеке можно определить, используя калькулятор, который максимально соответствует графику платежей Сбербанка. Его можно найти здесь.
Разница между расчетом калькулятора и моим графиком составляет около 100 рублей, что не является критичным. Также можно изучить суммы и сроки при досрочном погашении. Это довольно удобно.
Еще один полезный инструмент: Заполните форму за минуту и узнайте онлайн, одобрят ли вам ипотеку, и на каких условиях.
На самом деле, процесс покупки квартиры не представляет никакой сложности. Я обошлась без риелтора, и у меня всё вышло.
