Крыша над головой необходима в любое время. Всегда находятся люди, готовые предоставить её тем, кто в этом нуждается. Концепция ночлега появилась задолго до появления гостиничных услуг. Люди стремятся жить уютно, как у себя дома, и ощущать себя частью местной культуры, при этом платя меньше, чем за гостиничный номер.
Является ли сдача квартиры посуточно выгодной на сегодняшний день? Сегодня Журнал «Мой Рубль» делится с читателями реальным опытом пенсионерки из Башкортостана, которая таким образом получает дополнительный доход.
Содержание
Немного о себе
Меня зовут Юлия Александровна Даутова. На протяжении тридцати лет я проживала в городе Тюмени. В 2017 году, когда мне исполнился пятьдесят один год, я уже вышла на пенсию, после пятнадцати лет работы «по горячей сетке». Именно в это время в небольшом городке Нефтекамск, расположенном в Башкирии, покинула этот мир моя мама.
Моя мама завещала мне свою двухкомнатную квартиру в хрущёвке — это место, где прошло моё счастливое детство. Моя сестра, которая также живёт в том же городе, что и мама, в своей двухкомнатной квартире, убедила меня переехать к ней.
Я дала согласие: в Тюмени у меня не осталось привязок, а сестричка оставалась одна в Нефтекамске — мы обе вдовы, и наши дети уже взрослые.
Как появилась идея сдачи квартиры
Так началась моя новая глава жизни. После ухода мамы я находилась в состоянии полного отчаяния (те, кто переживал подобное, поймут), мечталось лишь о том, чтобы лечь рядом с ней и навсегда уснуть. Мне нужно было найти какое-то занятие и погрузиться в него с головой. Как говаривал Киплинг:
«Заставь сердце, нервы, тело
Служить тебе, когда в груди
Всё пусто, всё давно погасло,
И лишь Воля шепчет: «Вперёд!
Сначала я решила вязать коврики на заказ, отримала три заявки и завершила их за неделю, но дальше царила тишина. В общем, с ковриками не сложилось.
Идея сдать мамину квартиру возникла сама собой. Я платила четыре тысячи за коммунальные услуги, а квартира пустовала. Подумала, что неплохо было бы ее использовать, так как моя пенсия составляет всего шестнадцать тысяч, любая дополнительная копейка не помешает, а заодно отвлекусь от тяжелых мыслей.
Пенсионерка из Башкирии, занимающаяся арендой квартир посуточно, может многого достичь благодаря правильному подходу к организации своего бизнеса. Во-первых, она может ориентироваться на туристические потоки, привлекая гостей благодаря привлекательным фотографиям и информативным описаниям своих квартир на популярных платформах. Это требует навыков маркетинга и умения выделять преимущества своего жилья, такие как расположение, наличие удобств и доступность транспорта.
Во-вторых, пенсионерка может внедрить эффективные методы управления своим бизнесом. Это включает в себя тщательный отбор выгодных цен, гибкое планирование и постоянное обновление информации о доступности квартир. Поддержание жилья в хорошем состоянии и создание гостеприимной атмосферы также играют важную роль в получении положительных отзывов, что в свою очередь может увеличить количество бронирований. Успешные коммуникации с клиентами, оперативный ответ на запросы и качественный сервис создают доверие и привлекают повторных посетителей.
Наконец, такая деятельность требует регулярного анализа рынка и адаптации к изменяющимся условиям. Возможно, пенсионерка активно использует социальные сети для продвижения своих услуг или сотрудничает с местными туристическими агентствами. Регулярное обучение, чтение профильной литературы и общение с другими арендодателями помогут ей оставаться на переднем крае и эффективно конкурировать на рынке краткосрочной аренды.
Совет: Приобретать квартиру специально для аренды, не имея опыта с собственным наследством, довольно рискованно. Доходность таких вложений очень невысока. Совсем иначе обстоит дело с грамотным управлением наследством, об этом и пойдет речь далее.
Сказано — сделано. Первые шаги
У меня не было чёткого бизнес-плана. Я подумала, что на первом этапе потребуется провести косметический ремонт, приобрести мягкую мебель и установить дверь с замком в кладовке для хранения моющих средств, веников, швабр, некоторых инструментов и пылесоса.
У меня имелось двадцать тысяч свободных рублей (от мамы, её недополученная пенсия), и я должна была укладиться в эту сумму.
Также упомяну, что решение сдавать квартиру посуточно пришло ко мне сразу:
- Я смогу постоянно проверять квартиру и следить за её состоянием.
- Это более выгодно, чем сдавать на длительный срок.
- Это займет больше времени, а мне, как известно, его было некуда девать.
Для начала нужно было сделать косметический ремонт.
Мои расходы на косметический ремонт квартиры
- Дверь обошлась мне в 5 000 рублей.
- С мягкой мебелью всё вышло просто замечательно. Знакомая подарила мне бывшую в употреблении, но вполне целую и ухоженную мягкую мебель — совершенно бесплатно! Нужно только было забрать! За перевозку и подъем на третий этаж я заплатила 1 000 рублей.
- На пластиковый потолок для кухни ушло еще 5 000 рублей,
- 1 500 рублей я потратила на выравнивание стен (500 рублей за материалы и 1 000 рублей за работу),
- 1 500 рублей ушло на ткани для штор (шила сама),
- 3 000 рублей на обои для кухни (клеили вместе с сестрой),
- 1 000 рублей на пряжу и ткани для покрывал.
- Остальные средства пошли на первоначальный взнос, так как я решила заменить окно в зале, которое, по-моему, стоит там со времён царя. Это окно обошлось мне в 18 000 рублей, и мне предстояло 8 месяцев выплачивать по 2 000 рублей за кредит.
Подготовка квартиры заняла около месяца, но я не спешила, тщательно просчитывала все варианты и экономила каждую копейку.
Юридическая сторона вопроса
Я получила информацию через интернет совершенно бесплатно.
Выяснила, что физическое лицо имеет право сдавать свое жилье в аренду, не оформляя при этом ИП. Что касается налогообложения, то необходимо уплачивать налог в размере 13% от дохода.
Размер дохода, конечно же, определяется условиями договора между арендодателем и арендатором. Есть способ избежать уплаты налога — например, заключать договора безвозмездной аренды жилья. Лично я решила не подписывать письменный договор вовсе. Я считаю, что в случае возникновения проблем ни один договор не защитит, поэтому, чтобы минимизировать риски, при заселении клиентов я собираю у них документы, а при выселении, после проверки квартиры и состояния имущества, возвращаю их.
Риск для своего имущества существует в любом случае: как с письменным договором, так и без него.
Для многих людей наличие письменного договора придаёт уверенности, так как в случае каких-либо претензий можно попытаться взыскать убытки с арендаторов через суд, если они отказываются возмещать ущерб по доброй воле.
Да, это действительно так, но у меня с клиентами есть лишь устные соглашения о том, что в случае повреждения или утраты имущества, я возвращаю им документы только после компенсации понесенного ущерба, и ничего больше.
Заселять клиентов и выдавать ключи я планировала круглосуточно.
Я ожидала (изучив объявления других собственников недвижимости в сети), что к нам будут обращаться командированные сотрудники, которым потребуются различные документы. Поэтому я нашла в городе, обратившись к знакомым, индивидуального предпринимателя, который занимается арендой жилья, и он согласился подготовить документы для моих будущих клиентов за десять процентов от суммы аренды.
Продумать необходимо всё
Я собиралась заниматься заселением клиентов и выдачей ключей круглосуточно, выезжая на арендуемую квартиру. И вот в этот момент меня охватило первое чувство страха.
Выходить придётся и ночью, а кто будет меня ожидать — неизвестно, да и как возвращаться обратно по темным улицам города (я не управляю автомобилем и, по сути, не имею его). Сначала задумывалась о том, чтобы договориться с таксистом, чтобы он возил меня туда и обратно, но это всё же дополнительные затраты (140 рублей).
В итоге мы с сестричкой решили, что будем вместе заниматься сдачей квартиры (ей как раз есть чем управлять, она водит машину).
Для общения с клиентами приобрела отдельный телефон (назвала его рабочим), взяла новую сим-карту и установила громкий, приятный сигнал, чтобы он радовал слух, поднимал настроение для работы и был всегда слышен. Почему отдельный? Я подумала, что время от времени придется выезжать за город, и в таком случае я смогу передать телефон сестре или племяннице, вместе с обязанностями арендодателя и заранее оговорённой суммой дохода.
Записи о доходах и расходах планировала вести в компактном ноутбуке, который везде со мной.
Я обошла всех соседей, познакомила их с тем, что буду сдавать квартиру, раздала свой номер телефона и призвала звонить в любое время, не стесняясь. Это, конечно, не вызвало массового восторга, но что делать, нужно как-то выживать, ведь пенсия невеликая, объясняла я им, и в случае чего, обещала компенсировать моральный ущерб.
Итак, квартира готова
Таким образом, моя квартира была готова:
- площадь — 46 кв. м, комнаты находятся в смежном расположении;
- кухня занимает 6 кв. м;
- вместимость — шесть спальных мест (два двуспальных дивана и два раскладных кресла на одно место);
- наличие Wi-Fi и кабельного телевидения;
- в наличии микроволновая печь, холодильник, электрический чайник, газовая плита, колонка с горячей водой, стиральная машина-автомат, фен, утюг, кухонная посуда, постельное белье, полотенца, моющие средства — в общем, всё для комфортного проживания.
Стоимость — 1 000 рублей за сутки, есть возможность посуточной аренды: час — 250 рублей.
Первоначально я не планировала никаких скидок. Сделала фотографии, зарегистрировалась и разместила объявление на Авито (стоимость — 150 рублей).
Первые клиенты
Клиенты появились в первую ночь после размещения объявления, 4 марта 2017 года, в три часа пятнадцать минут. Две молодые пары, примерно тридцати лет, из деревни прибыли в город на дискотеку и решили остаться здесь на ночь, а днём вернуться домой. Мы с сестрёнкой отправились их встретить и передать ключи. По прибытию клиенты уже ожидали нас: мужчины были слегка под алкогольным воздействием, а девушки, по первому впечатлению, трезвыми, одна из них в рваных колготках, а другая — в норковой шубе.
Несмотря на их состояние, они вызывали у нас доверие. Мы заранее провели инструктаж о безопасности пребывания в помещении (включая газовую плиту), напомнили им, чтобы они были осторожны и не мешали соседям, в противном случае — штраф, попросили один паспорт и тысячу рублей, после чего вручили ключи.
Безусловно, я испытывала сильное волнение, мне в голову лезли разные мысли: что если они затопят соседей или устроят пожар, да мало ли что может случиться.
Мне кажется, если что случится, никакой договор не поможет.
Хорошее начало
Утром разразилась метель, и мои клиенты решили остаться на дополнительные сутки, перечислив очередную тысячу рублей через онлайн Сбербанк. Это стало для меня отличным началом.
В первый месяц количество клиентов оказалось достаточно, и я заработала 25 000 руб.
Из этой суммы я потратила
- 4 000 руб. на коммунальные услуги,
- 1 000 руб. на интернет и кабельное телевидение,
- 500 рублей на моющие средства и туалетную бумагу,
- 500 руб. на размещение объявлений.
Таким образом, чистый доход составил 19 000 руб. Свою инвестицию я почти полностью окупила уже в первый месяц, что для небольшого городка является весьма достойным результатом.
Клиент клиенту рознь
Ночные заезды клиентов обычно происходили с двумя парами. Это довольно удобно: 500 рублей с пары — значительно выгоднее, чем арендовать для каждой пары отдельную однокомнатную квартиру. Хотя комнаты и смежные, стоимость всё же приемлемая.
Молодежь
Меня очень беспокоили молодые мужчины в диапазоне от восемнадцати до двадцати двух лет.
Принимая квартиру от арендаторов, невозможно внимательно осмотреть всё имущество, ведь не будешь же перемещать диваны и кровати, чтобы убедиться в исправности техники. Обычно смотришь на наличие вещей и отсутствие видимых повреждений, после чего освобождаешь квартиру, но когда начинаешь убирать и мыть, появляются неожиданные проблемы под диванами.
Некоторые из них сломали пластиковый порог на балкон, повредили ручку двери и прожгли диван кальяном. Я наложила на них штраф в две тысячи, они долго спорили, но в итоге перевели деньги, и я вернула им документы. С последующими молодыми клиентами я стала сразу предупреждать о запрете кальянов. Порог заменили по гарантии, мне удалось доказать, что он был установлен с нарушениями технологий.
Стоит отметить, что основными арендаторами у меня были парни, хотя в квартире тоже жили девушки. Но именно парни всегда договаривались непосредственно со мной и сдавали свои документы, в то время как девушки арендовали довольно редко, но с ними никогда не возникало проблем, независимо от их возраста.
В квартире есть всё для жизни.
Неожиданные трудности
Через две недели после инцидента моя сестричка получила перелом ноги. Я начала оставаться в квартире после уборки, чтобы встречать новых клиентов до их заезда. Ночные поселения стали настоящей проблемой, особенно возвращение домой: идти пешком было страшно, а поездка на такси обходилась в семьдесят рублей. После того как на меня напал ночью странный человек, я решила выдавать ключи прямо дома, позволяя клиентам самостоятельно заселяться. Я сделала бирку с адресом квартиры и своим номером телефона.
В начале было много трудностей и проблем, но я оставалась уверенной в своем решении, несмотря на уговоры сестричке, которая говорила бросить это дело. Она работает, и нам хватает денег, но я не хотела зависеть от неё, поэтому всегда справлялась сама. А сейчас кому-то легко? Мы сталкиваемся с трудностями, но становимся только сильнее.
Постепенно я пришла к мысли о необходимости договора — это дисциплинирует клиентов. От тех, кто внушает доверие, я перестала брать документы. На третьем месяце появились постоянные клиенты.
Мой доход и скидки
За полтора года минимальный чистый доход составил 19 000 рублей. Нужно отметить, что я принимала всех клиентов без каких-либо ограничений и никогда не отказывала никому, лишь бы происходила оплата. За всё это время всего один раз мне пришлось выселить жильцов и наложить на них штраф в одну тысячу рублей из-за жалоб соседей (на заработанные деньги я купила соседям коробку хороших конфет).
Максимальный чистый доход составил 30 000 рублей, что стало возможным благодаря повышению цен, когда у меня останавливались командировочные, их было шесть. В среднем, чистый доход составлял около 25 000 рублей.
Случалось, что целый месяц у меня снимали цыгане, у которых я брала 1 000 рублей в первые три дня, потом 900 рублей до десятого дня и по 800 рублей до конца месяца. Они переводили деньги каждый вечер. Я один раз в неделю приходила к ним сама, чтобы удостовериться, что всё в порядке. Это был отличный вариант, потому что в течение месяца не требовалось уборки и мытья — деньги просто поступали на карточку, пока я сидела дома.
В то время от скуки я увлеклась рисованием картин по номерам. Я создала пять картин и украсила ими сдаваемую квартиру, ведь мне хотелось, чтобы жильцы чувствовали себя у меня как дома.
Через полгода у меня появились постоянные клиенты, которые заблаговременно бронировали квартиру, и я даже прекратила размещать объявления на Авито. Постепенно командировочные стали доминировать среди остальных арендаторов.
Открытие ИП
Отказывать своим постоянным клиентам, когда квартира занята, было крайне сложно. У одной из племянниц была малосемейная квартира, которую она сдавала на длительный срок. Я убедила её перейти на посуточную аренду, а прибыль делить пополам. Хотя деньги получались небольшие, терять клиентов не хотелось, тем более что квартира расположена совсем близко от меня.
Чистый доход в 19 000 руб. за полтора года был самым маленьким.
В нашем городе имеется возможность аренды малосемейки за 700 рублей в сутки. В связи с этим было необходимо зарегистрировать своё индивидуальное предпринимательство, выбрав сферу деятельности: “Услуги гостиниц и других мест для временного проживания”.
Что сейчас
В настоящее время мой ежемесячный доход от аренды жилых помещений составляет около 40 000 рублей. Это является отличным дополнительным доходом для пенсионера. А сколько радости это мне приносит — и словами не передать!
Заинтересовались? Подробнее о сложностях бизнеса в сфере посуточной аренды квартир читайте из опыта профессионала.
Планирую приобрести еще одну квартиру для сдачи в аренду. Обращалась в банк по поводу ипотеки, пока безрезультатно. Уговариваю сестру оформить ипотеку, ведь она работает. Также ищу варианты длительной аренды квартиры, чтобы сдавать её посуточно. В общем, движусь вперед маленькими шагами и не отчаиваюсь, у меня еще всё впереди!
