Как подготовить квартиру к аренде и обеспечить постоянный пассивный доход: советы для начинающих

Недвижимость считается одним из самых надежных активов. Многие это подтвердят. По историческим причинам россияне не имеют доверия к фондовому рынку, который у них ассоциируется с форексом и обманом. Хотя это мнение ошибочно. Чтобы лучше понять фондовый рынок и потенциальную доходность от инвестиций в акции, вы можете ознакомиться с одной из наших опубликованных историй. Тем не менее, остаётся фактом, что россияне доверяют лишь одному виду актива — недвижимости. Одним из самых привлекательных способов получения пассивного дохода для частных лиц является аренда жилья.

Представьте: вы тоже хотите зарабатывать, сдавая квартиру, и сами жилплощадь уже приобрели (покупка, наследство — это не имеет значения). Теперь возникает ключевой вопрос: как отремонтировать и чем обустроить квартиру, чтобы обеспечить максимальную рентабельность данного инвестиционного актива?

Это непростая задача: не хочется тратить много средств, нужно красиво оформить помещение, а результат должен быть долговечным (чтобы не пришлось все переделывать через год аренды).

«Мой Рубль» поможет решить эту непростую задачу: мы поделимся рекомендациями о том, как наилучшим образом подготовить квартиру для сдачи в аренду.

Список вопросов, на которые нужно дать точные ответы

Чтобы избежать ненужных расходов и не платить больше из-за излишней экономии — задумайтесь и ответьте на следующие вопросы:

1. Кому вы собираетесь сдавать ваше жилье, существуют ли какие-либо ограничения по арендаторам?
2. Вы планируете сдавать квартиру только на длительный срок или также на сутки/недели?
3. Какую сумму вы хотите получать от аренды?

Какой бюджет вы готовы выделить на ремонт?

Важно не пренебрегать фазой планирования. Ошибка, допущенная на этом этапе, может обернуться значительными потерями. Для начала рекомендуем посмотреть это видео, в котором поделятся реальным опытом покупки и оформления квартиры, ориентированной на аренду.

Теперь давайте рассмотрим каждый пункт более детально.

Кому вы планируете сдавать жилье? (+видео последствий при плохих арендаторах)

Вы готовы сдать жилье студентам? Жителям с питомцами или детьми? Рабочим группам? Или хотите найти только одиночных мужчину или женщину, либо пару без детей?

Если ваш выбор остановился на последнем варианте, то специальных рекомендаций не потребуется: вам нужна просто аккуратная отделка и основная мебель с техникой.

Если же вы открыты для «более сложных» арендаторов:

1. Для семей с детьми или животными. На основные покрытия полов можно постелить плотный недорогой ковер или ковролин. Это поможет защитить пол от загрязнений, мелких повреждений и неприятных запахов. Мебель должна быть максимально прочной и устойчивой. Все элементы интерьера, которые можно легко очищать — старайтесь выбирать именно такие. Все, что можно защитить чехлами — обязательно защищайте (особенно мягкую мебель).
2. Для студентов (в особенности тех, кто не одинок). Вероятно, отделка (как минимум обои) все равно пострадает, поэтому имеет смысл использовать самые доступные материалы, а по окончании аренды — обновить их. Мебель лучше выбирать самую простую и недорогую, можно б/у.
3. Для рабочих групп. Делать ремонт специально под эту категорию арендаторов имеет смысл лишь в случае, если вы планируете обновить отделку и мебель, и к вам уже обратились такие жильцы. В качестве рекомендации — либо сдайте жилье без мебели, либо в текущем состоянии (если оно более-менее пригодно для проживания). Если нет — можно сделать самую простую отделку, а мебель — приобрести б/у.

Долгосрок или посуточно? (+видео)

Ключевое отличие между такими типами жилья будет заключаться, в основном, в мелких деталях. Например, для краткосрочной аренды стоит приобрести необходимые вещи для комфортного проживания:

• фен;
• утюг и гладильная доска;
• туалетная бумага;
• несколько наборов полотенец и постельного белья;
• посуда;
• бытовая химия (стиральный порошок, средство для мытья посуды).

Что касается мебели — достаточно будет основных предметов: кровати, шкафа, стола и стула, а также кухонных принадлежностей. Поскольку при краткосрочной аренде люди обычно не берут с собой много вещей, нет необходимости в большом количестве мест для хранения.

Сколько денег планируете получать с аренды?

Основной момент — это объективно проанализировать город, состояние жилого здания и окрестности. Если у вас небольшая «однушка» на периферии, без парковочных мест, рядом с отсутствием магазинов, а соседи — лишь работники с близлежащего завода, то нет смысла инвестировать в эту квартиру несколько миллионов, пытаясь превратить её в элитное жильё: высокая арендная цена всё равно не будет оправдана.

Наиболее простое решение: просмотрите объявления о сдаче квартир в вашем районе и ознакомьтесь с фотографиями из этих объявлений. Основываясь на этом, вы можете сделать либо аналогичный ремонт и установить сопоставимую цену, либо немного улучшить или ухудшить качество ремонта, установив соответствующую цену чуть выше или ниже.

Нужно ли сдать жилье срочно, или можно подождать?

Иногда возникает необходимость быстро сдать квартиру — например, если через неделю необходимо уехать в другой город, или если отпуск подходит к концу, и потом не останется времени на поиск новых арендаторов. В таких случаях можно:

• сдавать жилье в том состоянии, в каком оно есть, если это возможно;
• оценить текущее состояние и обновить лишь самые важные элементы (например, исправить крышу и провести отделку потолка).

Для достижения другого результата необходимо будет просто дождаться, когда появится время и средства для улучшения условий проживания.

Сможете ли ежегодно тратить время и деньги на мелкий ремонт?

Если ответ отрицательный — лучше не пытаться экономить и выполнять работу на высоком уровне, тщательно обдумывая каждую деталь. Если же положительный — можно немного сэкономить на отдельных компонентах. Например, можно выбрать самые бюджетные обои и периодически их менять, либо просто окрасить стены и обновлять покрытие время от времени.

Также ознакомьтесь: Методы вложения капитала, доступные для всех.

Пример обстановки, с которой квартиру можно сдавать за среднюю цену

На чем не следует экономить:

• на плитке (вне зависимости от того, настенная она или напольная);
• на кухонном комплекте, если он представлен в виде одного целого изделия, а не различных составляющих;
• на окнах и дверях (как для входа, так и для межкомнатных);
• на электропроводке;
• на сантехническом оборудовании.

Таким образом, экономить можно на тех вещах, которые можно заменить быстро, просто и бюджетно. Не рекомендуется же экономить на предметах, замена которых окажется сложной, длительной или затратной.

Например, если вы (или квартирант) уроните тяжелый предмет на напольную плитку в ванной, и она разобьется, а запасной комплект плитки для замены не подготовлен — придется менять всю плитку. Либо же придётся осуществлять «ремонт наспех», что не останется незамеченным для потенциальных арендаторов и приведет к снижению арендной стоимости. Плитка не стоит дорого, и подобрать качественную недорогую напольную плитку для арендуемой квартиры можно здесь, ознакомьтесь с ценами. А вот такая неосмотрительная ошибка в планировке ремонта действительно может обойтись вам в значительную сумму.

Другой пример: обновить обои в одной комнате можно сделать всего за 1 день, даже без посторонней помощи. Однако замена окна — это задача более затратная по времени и средства, и выполнить её без помощи не получится.

Список правил по ремонту и отделке квартиры (+видео)

Ключевые рекомендации, которые следует принять во внимание при ремонте квартиры для сдачи в аренду:

1. Не ориентируйтесь на собственные предпочтения и нестандартный стиль при ремонте (например, если вам нравятся красные стены и желтый потолок на кухне).

   Во-первых, подобное жилье будет сложно сдавать, а во-вторых, такой интерьер может не понравиться потенциальным арендаторам. Рекомендуется обратиться к дизайнеру (даже к тому, кто предлагает более доступные услуги) или выбрать нейтральную цветовую гамму.

2. Для сантехники и смесителей отдайте предпочтение финским производителям. Даже недорогая финская продукция будет качественнее, чем товары большинства российских марок (за исключением premium сегмента).
3. Используйте лишь компактные плоские светильники для освещения, избегая массивных и сложных люстр.
4. Не устанавливайте подвесные или натяжные потолки. В случае повреждения конструкции, ее придется полностью переделывать. Простая окраска или обои позволят легко обновить потолок самостоятельно.
5. Оформите область вокруг выключателей пластиковыми рамками, особенно если материал стены легко пачкается. Эта зона быстро загрязняется руками, даже при аккуратном обращении.
6. Закупку материалов проводите самостоятельно или обязательно сравнивайте цены в чеках с ценами в экономичных строительных гипермаркетах. Если кто-то из рабочих займется покупкой, вы рискуете потерять несколько тысяч рублей.
7. Покупайте запас материалов только для тех, что потребуется для обновления, таких как обои, краска или отделочные панели. Для плитки или линолеума запас должен быть минимальным: 5-8% будет достаточно при качественном выполнении работы.
8. Избегайте использования гипсокартона в отделке — он легко ломается. Лучше применяйте краску, моющиеся обои или декоративную штукатурку.
9. Где это возможно, установите пластиковые панели. Они хорошо подойдут для стен и потолков в санузлах, кухнях и на балконах, так как легко очищаются от большинства загрязнений. Поврежденные панели можно просто заменить без необходимости делать капитальный ремонт.
10. На пол кухонь, коридоров и санузлов укладывайте плитку. В жилых зонах стелите линолеум или средний по цене ламинат, а сверху можно добавить недорогой плотный ковер.
11. Для стен используйте обои (либо самые недорогие для легкой замены, либо качественные, моющиеся), краску или декоративную штукатурку.
12. Потолки можно отделать штукатуркой, краской, побелкой или недорогими обоями (моющиеся варианты не обязательны).

Список правил по обстановке квартиры (выбор мебели, быттехники)

Что касается оборудования и интерьера:

1. Все, что можно закрепить, лучше прикрутить. Телевизор размещаем на стене повыше, роутер устанавливаем на стену или сбоку от шкафа. Это уменьшает риск падения объектов или их повреждения в процессе перемещений.
2. На углах стен и мебели рекомендуется устанавливать пластиковые уголки. Они защищают углы от повреждений, возникающих при передвижении стульев или случайном зацеплении сумками.
3. На ножках мебели желательно приклеить специальные мягкие наклейки, чтобы избежать царапин на полу при перемещении.
4. Вместо обычных штор лучше использовать жалюзи. Они занимают меньше места, проще чистятся и менее подвержены загрязнению. Если вы все же решите приобретать шторы, выбирайте короткие отрезки ткани, закрывающие только оконный проем.
5. Для всей мягкой мебели идеально подойдут чехлы из плотной ткани, сделанные под размер, которые полностью накрывают мягкие части. Для матрасов на кроватях обязательно используйте влагозащитные наматрасники. Альтернативный вариант — мебель из Икеи, которая часто уже идет с чехлами.
6. Особое внимание уделите мелким удобствам: крючки для полотенец на кухне, место для сушки одежды, резиновый коврик для грязной обуви. Их отсутствие может вынудить арендатора решать эти вопросы самостоятельно, и не всегда аккуратно.
7. Если вы заказываете мебель в небольшой компании, желательно сразу приобрести хотя бы один дополнительный комплект фурнитуры. Если через несколько лет ручка от шкафа сломается, вы можете не найти точную замену.
8. На вторичном рынке можно найти: настенные полки, компьютерные столы, полки для обуви, каркас для кровати (если нужен простой вариант). Кухонный гарнитур и шкафы лучше изготовить на заказ. Шкафы рекомендуется делать под потолок, с раздвижными дверями и зеркалами.

Пример поиска и покупки БУ мебели (видео)

Что надо купить в квартиру под сдачу в первую очередь?

Для обустройства однокомнатной квартиры потребуется приобрести следующую мебель:

• раскладной диван (оптимально подойдет вариант «книжка», можно рассмотреть модели Б/У в хорошем состоянии);
• высокий шкаф-купе (лучше всего заказать индивидуально, желательно с зеркальными дверцами, идеально, если он разместится в коридоре);
• компьютерный стол и стул (не обязательно, но стоит купить, если позволяет площадь);
• комод или пара тумбочек (возможно купить Б/У);
• несколько полок на стенах или открытый шкаф для хранения различных мелочей;
• хранение обуви (полки или открытый шкаф) — для коридора;
• вешалка;
• кухонный гарнитур;
• кухонный стол и стул (1-2).

Бабушкин ремонт » ракурс «Бабушка смотрит на свой ремонт с дивана.

Из необходимой бытовой техники:

• газовая кухонная плита (рекомендуется выбирать самую бюджетную модель; электрические варочные поверхности менее прочные);
• вытяжка (не забудьте напомнить клиенту о регулярном использовании, чтобы запахи от готовки не заполняли кухню);
• вытяжка в ванной комнате, желательно автоматическая — включающаяся одновременно с освещением (это поможет избежать неприятного запаха и предотвратить появление плесени);
• стиральная машина;
• роутер с подключением (так, чтобы достаточно было лишь оплатить подписку на месяц и пользоваться);
• холодильник (для краткосрочной аренды подойдет небольшой без морозильной камеры; для долгосрочной — лучше с морозильником);
• электрический чайник (не обязательно, можно использовать и обычный);
• утюг;
• телевизор (для квартир среднего ценового диапазона оптимальным будет недорогая модель с диагональю не менее 32 дюйма, желательно с USB-разъемом или Ethernet-подключением).

Дополнительно стоит рассмотреть покупку:

• пылесоса;
• микроволновой печи;
• обогревателя (если вы находитесь в холодном регионе и отопление неэффективное);
• кондиционера (если регион жаркий и квартира на стороне, подверженной солнечному нагреву).

Из принадлежностей можно обойтись следующим минимумом:

• посуда: 3-4 глубокие и мелкие тарелки, столько же вилок и ложек, 3-4 ножа разных размеров, 3-4 кастрюли различных объемов, 1 сковорода;
• белье: 2 комплекта с подушками и хотя бы 1 теплым одеялом;
• гладильная доска.

Мы надеемся, что эта информация окажется для вас полезной. Сохраните её в своих социальных сетях. По статистике, люди делают ремонты каждые 5-10 лет, поэтому неясно, когда именно эти советы могут вам пригодиться, но вероятно, они будут полезны.

P. S. Если кто-то из вас недавно делал ремонт, поделитесь своим бюджетом в комментариях — эта информация будет полезна другим!