Как продать квартиру самостоятельно и избежать уплаты налога: советы от бывшего риелтора

Продажа жилой недвижимости является серьезным и ответственным процессом. Учитывая, что такие сделки среднестатистический человек совершает довольно редко (по информации корпорации «Инком-Недвижимость», взрослый житель крупного города участвует в купле-продаже жилых объектов примерно раз в 6 лет), у него возникает множество вопросов относительно нюансов заключения сделки.

В дальнейшем журнал «Мой Рубль» подробно рассмотрит все сложности и этапы продажи. Для консультаций и экспертного анализа этой статьи мы пригласили бывшего риелтора Александра из Москвы. Рассмотрим ситуацию с точки зрения продавца квартиры.

Данная статья довольно объемная. Для быстрого поиска нужной информации воспользуйтесь оглавлением!

Нужен ли мне риелтор для продажи квартиры?

В первую очередь стоит осветить ключевой вопрос: зачем нужны риелторы и почему общественное мнение не одобряет самостоятельные сделки с недвижимостью? Очевидно, что страх оказаться обманутым и потерять собственное жилье или крупные суммы, накопленные на его приобретение, сильно парализует, и люди готовы идти на любые ненормальные расходы, лишь бы получить какие-то гарантии.

Сегодня мы рассмотрим, насколько эти гарантии обоснованы и стоит ли за них платить. Для начала вам следует понимать, кто такой риелтор, чем он занимается и какую плату взимает за предоставляемые услуги.

Сколько зарабатывают риелторы и за что берут с нас деньги

Перед тем как углубляться в нюансы продажи недвижимости, имеет смысл выделить важную роль людей, которые часто оказывают в этом помощь: риелторов. Каждый, кто интересуется вопросами недвижимости, наверняка сталкивался с обсуждением высоких комиссий в этой сфере. Многие задаются вопросом: каковы реальные доходы риелторов?

Как риэлторы зарабатывают благодаря нашей юридической неграмотности

Заработок риелтора непосредственно зависит от:

1. Географического положения. Первостепенным фактором является город, в котором работает риелтор. Комиссионные, как правило, составляют процент от суммы сделки. Обычно агентство получает 2-5% от стоимости сделки по продаже квартиры, а затем делит эту сумму с риелтором, отчисляя ему 20-80%. Основное правило формирования заработной платы риелтора таково: чем выше цена недвижимости, тем больше доход специалиста.
2. Процента от сделки. В среднем комиссия агентства недвижимости в Москве составляет 3.5-5%. В случаях срочной продажи или если имеется ряд проблем (неудовлетворительное состояние жилья, плохая локация, сложности с документацией и т.д.) процент может быть выше. Опытному риелтору придется отдать 20-50% своему агентству, которое предоставляет брендовую поддержку, юридическую помощь, базы данных объектов недвижимости и офис для встреч с клиентами.
3. Сегмента рынка. Например, 4% от продажи эконом-класса и 4% от продажи элитной квартиры могут значительно различаться в денежном выражении. Однако продажа элитной недвижимости требует и больше усилий.
4. Профессионального опыта. Опытные риелторы обычно имеют хорошее понимание психологии клиентов. Знание о том, что предложить, как взаимодействовать, как убедительно донести информацию — все это критически важно в общении с клиентами. На протяжении своей карьеры риелторы также накапливают репутацию и клиентскую базу.
5. Репутации компании (или индивидуального риелтора). Чем более известна компания в своем регионе, тем больше поступает заказов, что, в свою очередь, плюсом влияет на доход.

Для квалифицированного и опытного риелтора в Москве средний доход можно оценить в диапазоне 80-300 тысяч рублей. Для специалистов, работающих в регионах, этот показатель составляет от 30 до 90 тысяч, в зависимости от конкретного города. При этом следует учесть, что текучесть кадров в этой области очень высокая.

Мы провели опрос среди агентов и установили, что лишь 1-2 из 10 стажеров остаются в агентствах на срок более года и достигают профессиональных высот. Существует также мнение, что доходы риелторов, которые наблюдались в период 2005-2015 годов (прежде всего у успешных специалистов в Москве, достигающие 2-8 миллионов рублей в год), больше не вернутся. Отрасль сталкивается с трудностями из-за снижения покупательской способности граждан.

Оправданно ли проведение сделки через агентство

Кроме затрат на услуги риелтора, клиентов поджидает ряд других проблем:

1. Образование. Часто агенты по недвижимости нанимаются по объявлениям без особого внимания к их образованию. В этой сфере важнее всего умение находить общий язык с клиентами, убеждать и устанавливать контакт. Если у риелтора есть юридическое образование, велика вероятность, что диплом мог быть приобретен без реального обучения, ведь настоящий юрист вряд ли станет работать в сфере продаж недвижимости. Тем не менее, знание юридических аспектов сделок с недвижимостью очень важно. Конечно, в крупных агентствах имеются юридические службы, но и стоимость услуг у них намного выше.
2. Двойная комиссия. Бывает, что риелторы требуют комиссию как с покупателя, так и с продавца. В России вопрос конфликта интересов обычно игнорируется, и многие агенты стремятся получить обе комиссии. Это происходит следующим образом: покупатель, опасаясь потерять средства, обращается в агентство. Совместно с риелтором он рассматривает несколько вариантов. Если в итоге выбираемую квартиру продает собственник напрямую, риелтор иногда пытается обязать его выплатить комиссию, даже не предоставляя никаких услуг! Такой подход позволяет агентам наживаться на неопытных продавцах, хотя они уже получили вознаграждение от покупателя и должны были бы стремиться к предоставлению скидки, а не зарабатывать за счет продавца.
3. Недостаток ответственности. Риелтор по сути лишь посредник между продавцом и покупателем, связывающий их и помогающий в осуществлении сделки. В случае мошенничества с любой стороны риелтор не несет никакой ответственности. Так как его главная задача — завершить сделку (продать объект) для получения своего процента, он зачастую действует в интересах заключения сделки, не задумываясь о возможных последствиях.

Опасности самостоятельной продажи квартиры: виды мошенничества с недвижимостью

Простое вычисление: условные 4%, которые необходимо будет выплатить риелтору, от суммы в 2 миллиона рублей (это хорошая однокомнатная квартира в любом крупном городе или двухкомнатная — в менее крупном) составляют 80 тысяч. Если рассматривать московские расценки, то эта сумма будет как минимум в два раза больше.

Разумеется, так много отдавать риелтору — не хочется. Поэтому как продавцы, так и покупатели стремятся взаимодействовать друг с другом напрямую, чтобы сэкономить.

Можно найти контрагента, воспользовавшись Авито или различными базами недвижимости. Для рядового пользователя особенно важно юридическое сопровождение сделки, которое можно заказать отдельно!

Примерные услуги юриста при сопровождении сделки

Давайте быстро рассмотрим преимущества и недостатки каждого из способов:

Ключевой аспект — время и усилия. Если человек решает все делать самостоятельно, ему предстоит:

1. Разобраться в актуальном законодательстве и этапах сделки.
2. Сделать фотографии, оценить жилье, составить и разместить объявление на платформах, а затем периодически обновлять его.
3. Вести переписку с потенциальными покупателями.
4. Организовать показы.
5. Собрать нужные документы и подготовить договор.

Пока не ясны все детали, спешка может привести к ошибкам: одна ошибка или невнимание могут обернуться проблемами с мошенниками.

В процессе купли-продажи квартир покупатель сталкивается с основными рисками, но и со стороны продавца встречаются способы обмана:

1. Фальшивые купюры. Чтобы избежать обмана, желательно проводить сделку через безналичный расчет или проверять купюры в банке (это обойдется примерно в 3-5 тысяч рублей).
2. Недостача при расчетах наличными. Будьте осторожны, если покупатель настаивает на такой форме оплаты.

Метод продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Теперь опишем ключевые моменты, которые нередко вызывают вопросы как у продавцов, так и у покупателей:

Вот так выглядиит ячейка. В маленбкую коробочку внтри кладется «котлета» денег.

Передача денег через банковскую ячейку

Это один из наиболее надежных способов, поскольку даже сумма в 1 миллион составляет 200 купюр по 5000 рублей, что представляет собой довольно крупную упаковку. Чтобы избежать передачи наличных при расчетах, можно арендовать банковскую ячейку (на срок от 1 до 2 месяцев). Средняя цена аренды составляет 3000 рублей в месяц.

Как продавец, так и покупатель могут внести деньги в ячейку (для проверки суммы), а только продавец имеет право забрать их. В договоре с банком обязательно должны быть указаны данные лица, имеющего право на получение денег, а также перечень документов, которые он должен предоставить.

Альтернатива банковской ячейке: аккредитив

Когда речь идет о продаже недвижимости и обсуждается передача денежных средств, одним из возможных решений является использование аккредитива. Это документ, в котором подробно прописаны условия, при выполнении которых владелец документа имеет право получить в финансовом учреждении указанную сумму.

1 миллион рублей купюрами по 1000

Аккредитивы могут содержать не только сумму и условия, при которых владелец документа сможет получить средства. Здесь также можно детально прописать метод платежа, способ уведомления получателя и срок действия соглашения. Этот инструмент, как правило, актуален в случаях, когда происходит сделка с вторичным жильем (т.е. когда обе стороны не могут полностью доверять друг другу).

Необходимо отметить, что в России аккредитивы исторически не пользуются большой популярностью. Более 90% сделок по продаже и покупке квартир проходит через ячейки. Это объясняется множеством причин: комиссия за использование аккредитива, недостаточная квалификация риелторов, а также стремление продавцов избежать уплаты налогов.

Надо ли платить налог при продаже квартиры?

С 1 января 2016 года при продаже жилой недвижимости налог на доходы физических лиц (НДФЛ) должен уплачивать продавец, если он владел квартирой менее 5 лет (или менее 3 лет в случае квартир, полученных по дарственной, соглашению о ренте или приватизации).

Налог необходимо уплатить до 1 апреля года, следующего за тем, в котором была реализована квартира. Платеж следует производить в отделении налоговой службы по месту регистрации.

Декларацию требуется подавать в личном порядке. Если это невозможно, данную процедуру может осуществить ваш представитель, обладающий нотариально заверенной доверенностью.

Как подать декларацию НДФЛ через интернет

Так выглядит личный кабинет налогоплательщика

Также существует возможность подачи декларации в электронном формате через сайт налог.ру. Если у вас имеется учетная запись на портале Госуслуг, достаточно пройти авторизацию. Сначала в вашем личном кабинете ничего не будет видно, он активируется автоматически через три дня. В противном случае вам следует обратиться в местное отделение ФНС за логином или создать учетную запись на Госуслугах, которая, в любом случае, упростит множество бюрократических процессов.

Затем вам нужно выбрать пункт «Декларация по форме 3-НДФЛ» и заполнить необходимые поля. В первый раз это может показаться непростым, но на сайте налоговой имеется программа-помощник. По опыту, для того чтобы разобраться с даже несложной декларацией впервые, потребуется несколько часов. Можно обратиться к бухгалтеру или воспользоваться различными платными онлайн-сервисами (например, НДФЛка). Стоимость услуги по заполнению декларации составляет от 500 до 3000 рублей.

Поданная декларация по закону прохдит камеральную проверку 90 дней

Когда вы реализуете квартиру, необходимо отразить ВСЕ источники дохода за течение года в декларации по НДФЛ.  Следующие декларации вам будет легче заполнять.

Как использовать налоговый вычет при продаже квартиры менее 5 лет в собственности. Виды вычетов

Ставка НДФЛ на продажу квартиры составляет 13%. На практике этот налог берется с полученной прибыли, а не с общей суммы сделки. Однако согласно законодательству, налоговый вычет является вашим правом, и его необходимо заявить для получения.

Существуют два типа налоговых вычетов: при продаже и при приобретении.

Вы можете заявить вычет в размере 1 миллиона рублей при продаже любой квартиры.

Вместо этого вы можете предоставить документы, подтверждающие ваши расходы на покупку (договор купли-продажи или договор участия в строительстве).

Пример:

Вы приобрели новостройку по договору долевого участия за 3 миллиона рублей. Через два года вы продали её за 4 миллиона рублей. Заявлять вычет на 1 миллион нет смысла, вы должны указать вычет на сумму ваших расходов. Теоретически можно собрать документы, подтверждающие затраты на отделку, но на практике такие работники, как таджики, занимающиеся ремонтом, часто не выдают чеки. Таким образом, вам необходимо уплатить 130000 рублей налога на доходы физических лиц.

Вычет за приобретение недвижимости на сумму до 2 миллионов рублей может быть заявлен один раз в жизни при альтернативной сделке (покупка новой квартиры после продажи старой).

Теперь рассмотрим, какие документы нужно подать в налоговую после продажи квартиры:

1. Заполненная декларация 3-НДФЛ.
2. Договор купли-продажи имущества, в котором указана сумма сделки.
3. Документ, подтверждающий получение денежных средств.

Как продать квартиру менее 5 лет в собственности и не платить налог

Существует правовая неясность: многие люди по-прежнему полагают, что налог на квартиру не требуется уплачивать, если она находилась в собственности более 3 лет. Однако с 2016 года законодательство устанавливает, что для освобождения от налоговых выплат необходимо владеть квартирой более 5 лет. Эта норма касается только недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. Для квартир, оформленных до этой даты, по-прежнему актуально правило 3 лет.

Дополнительную информацию можно найти в федеральном законе №382-ФЗ, принятом 29 ноября 2014 года.

Согласно актуальным законам, при продаже квартиры, находившейся в собственности менее пяти лет, продавец обязан уплатить налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Для лучшего понимания обратим внимание на следующий пример.

Гражданин Петров выставил на продажу свою квартиру за 3 миллиона рублей. В результате его прибыль составит:

3.000.000 (полученная сумма от продажи) — 1.000.000 (налоговый вычет) = 2.000.000 рублей.

С данной суммы придется уплатить налог в размере 13%. В итоге, это составит 260 тысяч рублей.

Поэтому все продавцы стремятся уменьшить эту сумму. Вот несколько вариантов:

1. Если у владельца есть документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры, вычет будет равен не 1 миллиону, а сумме, за которую была куплена квартира. В большинстве случаев эта сумма превышает 1 миллион, следовательно, размер налога также уменьшится. Чтобы избежать уплаты налога, можно попытаться приложить к декларации чеки на неустранимые улучшения, но их нужно где-то достать.
2. Покупатель и продавец могут договориться указать в договоре купли-продажи ту же сумму, за которую продавец приобрел квартиру. Разница между указанной и реальной стоимостью оформляется по расписке на неустранимые улучшения. В этом случае продавец официально не получает никакого дохода и, следовательно, не обязан уплачивать налог. Проще говоря, вы продаете квартиру за 1 миллион, а мебель и отделку — за 3 миллиона. Однако в регистратуре фиксируется только продажа самой квартиры, и налоговые органы не узнают о реальной цене.
3. Можно использовать два договора купли-продажи для минимизации налога. В этом случае сделка оформляется не за один раз, а в два этапа: сначала продавец продает одну часть квартиры (по одному договору), а затем — вторую часть (по уже другому договору). Это позволяет дважды воспользоваться вычетом в 1 миллион, существенно снижая сумму налога.

На практике обычно применяется именно второй вариант.

Редакция подчеркивает, что уклонение от уплаты налогов через скрытие стоимости сделки является незаконным. Данная информация представлена исключительно для того, чтобы ознакомить с реальным положением дел на рынке!

Что нужно знать при самостоятельной продаже квартиры

1. Сроки оформления сделки. В идеале весь процесс оформления занимает 21 день. Однако чаще всего он занимает чуть больше времени — около месяца, после чего квартира полностью переходит в собственность нового владельца.
2. Нужно ли получать согласие супруга для продажи квартиры, купленной до заключения брака? В таком случае недвижимость не считается совместно нажитым имуществом и может быть продана без согласия.
3. Нужно ли получать согласие супруга для продажи квартиры после развода? Если жилье было приобретено в браке (т.е. является совместно нажитым), то согласие необходимо. Если же квартира была куплена до брака (т.е. не относится к совместному имуществу), то согласие не требуется.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Первый шаг при оформлении продажи недвижимости — это подготовка необходимых документов. Продавцу понадобятся следующие бумаги:

1. Удостоверение личности (паспорта собственника, если он сам осуществляет продажу, или доверенного лица, если процесс ведется по доверенности). При возрасте собственника до 14 лет потребуется свидетельство о рождении. Для несовершеннолетних старше 14 лет нужны и паспорт, и свидетельство.
2. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу и свидетельство о браке (в случае, если объект является совместной собственностью).
3. Документ (купли-продажи, дарения, долевого участия), который подтверждает право собственности на квартиру.
4. Технический паспорт на недвижимость, выданный менее 5 лет назад. Если срок действия паспорта превышает 5 лет — необходимо получить новый в БТИ.
5. Выписка из домовой книги (ее следует запрашивать не ранее чем за 30 дней до сделки).
6. Если продавец — несовершеннолетний, требуется разрешение от органов опеки и попечительства (для подтверждения, что сделка не ущемляет права ребенка).
7. Три экземпляра договора купли-продажи (по одному для каждой стороны и один для регистрационного органа).
8. Если жилье было получено в дар или наследство, стоит взять справку в налоговой, удостоверяющую отсутствие долгов по налогам.

Самостоятельный поиск клиента — экономия на риелторе

Давайте обсудим процесс поиска партнера по сделке. В то время как покупателю самостоятельно отыскать продавца зачастую сложно (везде встречаются риелторы и мошенники), продавцу гораздо легче обойтись без посредников.

Этапы самостоятельной продажи квартиры

В этом случае продавцу доступны несколько крупных интернет-платформ для размещения объявлений:

1. Авито (Avito).
2. Циан (Cian).
3. Квадрум (Kvadroom).
4. Яндекс.Недвижимость.
5. Домофонд.

Также можно воспользоваться специализированными платными базами с доступной подпиской (например, Навигатор, Виннер и другие).

Все, что нужно от продавца — максимально полно и точно представить свою квартиру, загрузить фотографии и ждать звонков.

Приготовьтесь к тому, что к вам поступят предложения от риелторов: они постоянно мониторят эти платформы и быстро реагируют на похожие объявления, предлагая свою помощь. И даже если в вашем объявлении указано, что вы ищете только «прямых» покупателей — это вряд ли изменит ситуацию.

Второй раздел данной статьи посвящён более обстоятельному изучению процесса поиска клиентов: «Срочная продажа квартиры без участия риелтора». Это практический пример, который стоит внимательно изучить.

Пошаговый план сделки с жилой недвижимостью. Инструкция от риелтора

Часто случается, что продавцы и покупатели недвижимости не обладают четким представлением о всей схеме процесса.

Мнение риелтора:

Перед тем как приступить к основным пунктам, существует крайне важный аспект для продавцов. Рыночная стоимость вашей квартиры не равна цене самой дорогостоящей квартиры в вашем районе — немного большей площади и с качественным ремонтом. Эта квартира, скорее всего, не найдет покупателя, а ваша по объективным показателям уступает ей. Рыночная стоимость вашей квартиры — это цена самого недорогого аналогичного предложения на данный момент.

Процесс продажи квартиры «от» и «до» можно описать поэтапно следующим образом:

1. Определите конечную цель и желаемые сроки продажи. Цель может быть самой разной: быстрое получение денег, максимальная выгода от продажи или просто продажа по разумной цене без спешки. Если приоритет – быстрая сделка, будьте готовы к снижению цены на 5-15% от рыночной. А если стремитесь к максимальной цене, то придется подождать несколько месяцев. На конец 2017 года наблюдается тенденция, при которой квартиры реализуются с трудом, и покупатели требуют серьезные скидки (до 15% от запрашиваемой цены).
2. Проведите точную оценку квартиры. Это можно сделать самостоятельно или обратиться к риелтору. Если имущество будет выставлено на продажу на длительный срок (от нескольких месяцев), регулярно пересматривайте ценник, так как он может меняться. Для самостоятельной оценки используйте сайты по продаже недвижимости и сравните цены на аналогичные квартиры. Учитывайте такие факторы, как местоположение, этаж, площадь и планировка, а также близость к важным объектам (остановки, школы, детские сады, больницы, магазины), год постройки и текущее состояние (нужен ли ремонт, состояние коммуникаций).
3. Найдите временное жилье (или новую квартиру, если планируете сразу после продажи приобрести другое жилье). Если это ваше единственное жилье, нужно будет подумать, где жить после продажи.
4. Сделайте качественные фотографии и подготовьте информативное и привлекательное описание. Первое, что покупатель видит – это ваше объявление на сайте. Если оно будет недостаточно информативным или без фотографий, вероятность того, что его заметят, снижается. Напротив, хорошо оформленные объявления с важной информацией и множеством фото получают больший отклик.
5. По возможности подготовьте квартиру к просмотрам. Отклеившиеся обои, протекающий кран или плохо открывающаяся балконная дверь – все это мелочи, которые стоит исправить. Они могут отпугнуть потенциального покупателя или привести к просьбам о скидке. В идеале рекомендуется провести легкий косметический ремонт, если квартира требует улучшений. Старая и изношенная мебель лучше всего убрать, покупатели предпочитают просторные и незахламленные помещения.
6. Соберите пакет документов, необходимых для продажи. На этом этапе также можно найти юриста, который будет помогать с оформлением. Лучше всего справиться без риелтора, но с юридической поддержкой.
7. Опубликуйте объявления о продаже. Рекомендуется разместить их на нескольких сайтах одновременно, чтобы охватить как можно больше людей. Для ускорения процесса можно использовать платные опции, чтобы выделить ваше объявление.
8. Начните общение с заинтересованными покупателями. На этом этапе будьте готовы, что покупатели могут звонить и назначать встречи в любое время. Если вы не можете самостоятельно отвечать на звонки или показывать квартиру, найдите человека, который сможет этим заняться.
9. Когда покупатель готов к сделке, подписывается предварительный договор купли-продажи. Это своего рода гарантия, что продавец не продаст квартиру другим клиентам, а покупатель не станет искать другие варианты. В этом договоре четко прописываются сроки дальнейших действий и условия сделки. Обычно берется аванс в размере 50 тысяч рублей.
10. Заключение «основного» договора купли-продажи. Это самый важный и ответственный этап, которому следует уделить максимальное внимание. На этом этапе желательно иметь юридическую поддержку. Нужен ли нотариус для сделки с недвижимостью? Не обязательно, если у сторон нет дополнительных вопросов и они готовы провести сделку самостоятельно.
11. Расчет между сторонами. Он может осуществляться наличными, безналичным способом, через банковскую ячейку или аккредитив.
12. Регистрация сделки. Происходит в Регистрационной палате в течение месяца.
13. Передача квартиры новому владельцу. Если предыдущий собственник продолжает проживать в квартире, он выезжает, и квартира полностью переходит к новому владельцу. Обязательно требуется оформить акт приема-передачи жилплощади.
14. Продавец получает деньги согласованным способом.

Образец договора купли-продажи квартиры

Вы можете либо загрузить пример любого из контрактов из сети, либо получить его у риелтора или юриста, если они задействованы в сделке.

Юридические тонкости — материнский капитал, ипотека, несовершеннолетние дети, долевая собственность

При продаже квартиры у продавца могут возникать дополнительные вопросы. Обычно они касаются таких аспектов:

1. Использование материнского капитала. В этом случае сделка должна проходить исключительно в безналичной форме, так как наличные средства не выдаются при использовании маткапитала.
2. Если ипотека на квартиру еще не закрыта. В данном случае продажа может осуществляться следующим образом: необходимо договориться с покупателем о передаче суммы, равной долгу по кредиту, в качестве предоплаты. Затем продавец использует эти средства для погашения оставшегося долга, после чего квартира продается обычным путем, а продавец получает оставшуюся часть суммы.
3. Как продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо сразу обеспечить ребенку новое место регистрации после выписки. Дети до 10 лет могут регистрироваться только по адресу, где прописаны их родители, от 10 до 14 лет — у близких родственников, а с 14 до 18 лет — в любых других местах. Если несовершеннолетний является собственником квартиры (что может произойти, если квартира продается после наследования), то сделку возможно провести лишь с разрешения органов опеки. Это разрешение будет выдано только при условии, что ребенку будет предоставлено жилье не хуже того, в котором он жил.
4. Продажа доли в квартире. Если собственник доли хочет её продать, он обязан сначала предложить ее выкуп владельцам других долей. Если они откажутся или не выкупят долю в течение месяца, то её можно продать посторонним лицам. Важно, чтобы цена и условия для сторонних покупателей были такими же или более выгодными, чем те, что были предложены владельцам других долей.

Страховка от потери денег: что такое юридическое сопровождение сделки?

Мошенничество при сделках с недвижимостью — не постоянное, но достаточно распространенное явление. Оно встречается во всех уголках страны. При этом, даже работа с риелтором не обеспечивает полную защиту от возможного обмана, так как агент в первую очередь заинтересован в завершении продажи.

Для того чтобы не углубляться в все нюансы законодательства и правил, разумно будет переплатить и обратиться за юридической помощью. Специалисты по недвижимости могут предоставить следующие услуги:

1. Общая консультация по вопросам, с которыми сталкиваются продавцы и покупатели.
2. Сопровождение в переговорах с другой стороной.
3. Сбор необходимой документации.
4. Подготовка договора.
5. Проверка юридической чистоты объекта (наличие обременений, арестов, долгов и так далее).
6. Выявление и анализ потенциальных способов, благодаря которым сделка может быть признана недействительной в будущем, а также другие схемы мошенничества.
7. Организация и контроль финансовых расчетов при совершении сделки.
8. Организация и контроль перехода права собственности.

Стоимость таких услуг может быть как фиксированной, так и процентной от стоимости объекта. В крупных городах средняя сумма юридического сопровождения составляет 30-35 тысяч рублей, а в регионах — около 20 тысяч. При процентной ставке юристы, как правило, берут не более 2-3% от общей суммы сделки.

Образец заявления на материнский капитал при купле-продаже квартиры

Оплата услуг юриста может быть осуществлена как одной из сторон, так и общими усилиями обоих участников сделки по взаимной договоренности (поскольку и продавец, и покупатель заинтересованы в справедливости и корректности процесса).

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: что нужно знать?

Под альтернативной сделкой купли-продажи подразумевается последовательность операций с недвижимостью, которые происходят одновременно. В случае с квартирой это означает, что пользователь реализует свое жилище и сразу же приобретает другое. Таким образом, ему не нужно оставаться без жилья с большой суммой денег — фактически, он не получает наличные, а мгновенно направляет их на покупку нового жилья.

Данная схема широко распространена на российском рынке недвижимости: к примеру, в Москве она применяется в около 70% всех сделок.

Альтернативная сделка полностью соответствует действующим законам и нормативам. Эта схема довольно старая — она использовалась еще до распада Советского Союза, когда единственным способом улучшить жилищные условия был обмен недвижимостью.

Как обезопастить себя от мошенничества

К основным моментам следует обратить внимание:

1. Все сделки должны проходить регистрацию одновременно. Если кто-то из участников не согласен с этим требованием, это вызывает настороженность.
2. Недвижимость, приобретенная в начале 90-х, требует тщательной проверки. В тот период сделки часто заключались с нарушением прав (временно зарегистрированных граждан, детей).
3. Старайтесь избегать сделок (или проверяйте их с помощью юриста) с объектами, которые за последние несколько лет были несколько раз перепроданы.
4. Осуществляйте такие сделки только с адекватными людьми. Алкоголизм, наркомания, старческий возраст и любые подозрения на психические заболевания у участников сделки — это явные поводы отказаться от данной схемы.

Организовывать альтернативные сделки рекомендуется только с привлечением риелтора и юридической поддержки. Самостоятельно согласовать условия, которые устроили бы всех участников сделки — задача достаточно сложная.