Сегодня «Мой Рубль» обсудит такую актуальную проблему, как коммунальные квартиры. Хотя подобное жилье постепенно уходит из нашей жизни, тем не менее, это не облегчает ситуацию для тех, кто продолжает в них проживать. В какой-то момент владельцы таких квартир, уставшие каждое утро встречать соседей у туалета, принимают решение разъехаться и на средства, полученные от продажи, приобрести новое жилье. Пусть это будет квартира в другом районе или даже в области, главное — уединение!
Если комнаты приватизированы, то с проблемами столкнуться не должно. Достаточно узнать рыночную стоимость недвижимости и определиться с требованиями к новой квартире, а затем запустить рекламную кампанию. Наилучшим вариантом будет привлечь риелтора, хотя, если есть заинтересованный инвестор, можно обойтись без расходов на комиссию. Но возникает вопрос: возможно ли расселить коммуналку, если одна из комнат принадлежит городской администрации?
Наш специалист, риелтор Байкова Ольга, расскажет о процедуре расселения коммунальных квартир.
Содержание
Предложение о выкупе комнаты от муниципалитета
В данной ситуации органы власти предлагают жителям объединиться и приобрести квартиру, но не у всех есть средства для такой сделки. К тому же, получить ипотеку без первоначального взноса и с официальным доходом ниже 30-50 тысяч рублей весьма проблематично, даже для покупки комнаты рядом. Как же поступить в таком случае?
Коммуналки еще остались в центрах городов в малоэтажных и исторических домах. Сами дома — дрянь, инвестора может привлечь только расположение.
Можно ли получить комнату в коммуналке бесплатно?
Если один из соседей находится в очереди на получение жилья и имеет статус малоимущего, он может попытаться получить жилплощадь от города без оплаты. Однако иногда администрация создаёт препятствия. Например, они могут предложить субсидию, покрывающую только половину стоимости жилья, а оставшуюся сумму семье придется собирать самостоятельно. Но о каких накоплениях и кредитах может идти речь, если жильцы официально признаны малоимущими? Рекомендуется попытаться выйти на контакт с чиновником, который будет подписывать договор передачи с местными властями, чтобы обсудить решение этого вопроса. Это поможет:
Для расселения коммунальной квартиры с городской собственностью одной из комнат необходимо в первую очередь оценить правовой статус каждой комнаты и заселенных в них граждан. Важно выяснить, кто является собственником остальных комнат, и существуют ли зарегистрированные права проживания у лиц, находящихся в этих помещениях. В случае с городской собственностью, городская администрация может инициировать процесс расселения, предоставив альтернативное жилье или расселив проживающих через специальную программу.
Одним из практических шагов может стать предварительное создание рабочей группы, состоящей из представителей администрации, юристов и социальных работников. Эта группа должна разработать четкий план расселения, включающий оценку нужд и прав всех жильцов. После этого можно предложить различные варианты переселения, например, выход на временное жилье при гарантии выделения другого постоянного жилья в будущем. Важно учитывать личные обстоятельства жильцов, такие как возраст, наличие детей и пенсионеров, чтобы расселение прошло максимально комфортно для всех сторон.
Кроме того, стоит обратить внимание на возможность оформления компенсационных выплат или предоставления субсидий для переселяемых граждан. Четкость и прозрачность процесса, а также активное участие всех заинтересованных сторон помогут избежать конфликтов и снизят уровень напряженности в процессе расселения. Необходимо также учитывать юридические аспекты, такие как возможность алиментных иски или наследования прав на жилье, чтобы минимизировать риски последующих судебных разбирательств.
- получить комнату практически без затрат;
- сократить время на процесс приватизации.
Но обратиться к такому человеку из толпы не получится. Необходимы знакомства в администрации или риелтор, который давно работает в нужном районе и разбирается в таких сделках. В противном случае малоимущую семью могут отправить в суд, и процесс может затянуться на длительный срок. И не стоит считать судебное разбирательство гарантией успеха! В суде также могут отказать в выдаче комнаты.
Инвестор, найдись!
В случае, если жители не располагают административными возможностями и не планируют обращаться к риелторам, первым шагом будет поиск инвестора, который проявит серьезный интерес к объекту и пожелает приобрести квартиру. Без наличия реального покупателя продолжать действия будет слишком затратно, так как проведение и ускорение сделки будут оплачены именно его средствами. Однако клиент должен быть действительно заинтересован, так как процесс выкупа комнаты у города может затянуться на срок до шести месяцев или даже года.
Риски потенциального покупателя всей квартиры
Клиенту важно учитывать возможные риски, так как часть средств за квартиру будет передана в виде кредита нынешним владельцам. Они могут в любой момент изменить свое решение и решить приобрести другие объекты недвижимости. Поэтому все требования по приобретению нового жилья следует оформлять в виде отдельного соглашения при передаче части денег, а также можно заключить предварительный договор купли-продажи с жесткими условиями штрафов за отказ от подписания основного договора на ранее согласованных условиях.
Если этот пункт отсутствует, то жители окажутся должниками перед неудавшимся покупателем на внушительную сумму, вернуть которую будет невозможно, так как они официально признаны нуждающимися. Возможно, они не трудоустроены или получают минимальную заработную плату, с которой долг будет погашаться всего по одной тысяче рублей в месяц. Отобрать единственное жилье, не находящееся в ипотеке, у семьи в России запрещено. Однако при наличии ПДКП можно без труда принудить к заключению сделки через суд.
Как найти покупателя на коммунальную квартиру? Особенности объекта и его целевая аудитория
Для привлечения инвесторов важно продвигать квартиру. Наилучший вариант в данном случае — обратиться к опытному риелтору (опять повторяюсь, верно?). Если по каким-то причинам это не хочется делать, то владельцы могут самостоятельно организовать рекламную кампанию. Однако сначала необходимо выяснить, на какую целевую аудиторию будет направлено предложение.
Недвижимость, расположенная на первых этажах и в оживленных местах, обычно интересует бизнес-сектор, в то время как привлекательные сталинки с богатой историей, располагающиеся в спокойных и уютных дворах, будут интересны обеспеченным семьям.
Важно осознавать, что не каждый, кто отреагирует на рекламное объявление, намерен совершить покупку квартиры. Многие не готовы участвовать в сложном процессе приобретения комнаты у муниципалитета, даже если речь идет о кредитных средствах. Придется долго рекламировать и демонстрировать недвижимость, поэтому стоит планировать свои действия на год вперед.
Разбираемся со льготами и условно-бесплатными вариантами получения комнаты города в собственность
Отлично, инвесторов нашли, и что теперь?
Ты попробуй еще найди инвестора с таким санузлом!
Перепись всех соседей в коммуналке
Поиск покупателя требует подготовки списка соседей. В этом списке необходимо указать период проживания каждого человека в данной квартире (например, один сосед может проживать здесь с момента постройки дома, а другой — с прошлого года), его социальный статус и возможность быть признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также размер занимаемых комнат и их соответствие установленным нормам. Если кто-то из соседей ранее переехал из своей квартиры в коммунальное жилье, что привело к ухудшению жилищных условий, это также должно быть зафиксировано с точной датой переезда. Если с этого момента прошло более пяти лет, это не окажет влияния на ситуацию. В противном случае жильцы утратят льготу, если до этого имели право на улучшение жилищных условий.
Почему же важен срок проживания очередников в коммуналке?
Ситуация состоит в том, что суд может отказать владельцам в выкупе комнаты у города, если они не были собственниками на момент, когда жилая площадь фактически и юридически освободилась. Например, бедная семья переехала в данную квартиру шесть лет назад, а неприватизированная комната оставалась пустой уже шесть лет. После смерти последнего зарегистрированного квартиросъемщика город не заселял новых жильцов. Если очередники въехали в коммунальную квартиру позже, то им откажут в праве на получение этого жилого помещения на льготных условиях.
Ситуацию спасет юрист
Если владельцы жилья осознают, что не справятся с оформлением субсидии самостоятельно, им стоит обратиться к юристу. Даже наличие семьи из пяти человек, проживающей в небольшом десятиметровом помещении, не является гарантией получения льготы. Необходимо будет согласовывать действия с администрацией для ускорения процесса достижения сделки. В противном случае возможно потеря документов, а также утрата места в очереди. Юрист поможет собрать все требуемые документы и даст рекомендации по тому, что говорить при подаче заявления, а также направит к более лояльному чиновнику, чтобы избежать затягивания процесса на месяцы или даже годы.
В такой ситуации инвестор должен оказать финансовую помощь. Именно он зачастую знаком с местными чиновниками и профессиональными юристами. Многие инвесторы занимаются этой деятельностью на профессиональном уровне, не так ли? Квартиры они обычно реализуют по рыночной цене целыми или сдают в аренду по комнатам, а некоторые даже приобретают недвижимость для превращения в хостелы.
Почему надо заверить стоимость выкупа комнаты у нотариуса?
Необходимо, чтобы цена выкупа помещения была задокументирована и официально подтверждена. В противном случае стоимость жилья может неожиданно повыситься, когда средства уже будут подготовлены. Подобные случаи имели место, поэтому конкретную сумму следует фиксировать и заверить у нотариуса.
Каморку удастся получить бесплатно
В случае, если никто из жильцов коммунальной квартиры не может быть квалифицирован как нуждающийся в улучшении жилищных условий или малоимущий, придется приобретать комнату по рыночной цене. Однако, если площадь комнаты меньше установленных санитарных норм (в старинных жилищах можно встретить комнаты всего в четыре квадратных метра!), стоит попытаться переобозначить ее в качестве общего пользования. После получения согласия от администрации и суда квадратные метры будут распределены между всеми владельцами в коммунальной квартире.
Как оформить выкуп пустующей комнаты за рыночную стоимость
Если в наличии имеется большая комната, которая не была приватизирована, то альтернативные варианты получения жилья не подойдут, и придется осуществлять сделку стандартным способом через подписание ДКП. Теоретически город может организовать аукцион, после чего возможно продажа жилья соседям по итоговой цене. Однако следует избегать такой ситуации, чтобы не провоцировать рейдеров. К тому же в процессе торгов стоимость комнаты может значительно возрасти. На данном этапе инвестор имеет возможность самостоятельно приобрести комнату, но это связано с риском. В случае, если жильцы откажутся от исполнения сделки на ранее согласованных условиях, он может оказаться с заблокированными средствами в ненужной недвижимости. Оптимальным вариантом будет предоставление наличных в качестве кредита одному из владельцев недвижимости с последующим составлением предварительного договора купли-продажи.
Ценовая политика
Если говорить о цене квартиры, которая станет объектом этой сложной ситуации, то данное жилье должно быть безусловно менее дорогое по сравнению с соседними предложениями, чтобы привлечь внимание потенциального покупателя.
В случае уникальности предложения можно немного поиграть с ценой, однако разумнее будет обратиться за советом к опытному риелтору, чтобы он адекватно оценил объект недвижимости с минимальными отклонениями.
При некорректной оценке жилья и завышенной цене никто не будет заинтересован в покупке квартиры. С другой стороны, если установить слишком низкую стоимость, владельцы рискуют продать по заниженной цене и впоследствии приобрести новое жилье в менее выгодном состоянии или в менее привлекательном районе.
В настоящее время невозможно точно установить рыночную стоимость, однако существует цена спроса. На текущий момент за квартиру готовы отдать 15 миллионов рублей, но завтра эта сумма может составлять уже 12. Снижение покупательского интереса привело к падению цен, поэтому владельцам коммунальных квартир следует не зацикливаться на цифрах и отказываться от клиентов, начинающих торговаться, а лучше ориентироваться на альтернативные варианты жилья, которые можно приобрести на аналогичные средства.
Не стоит падать духом. Возможность расселения коммунальной квартиры, в которой есть комната, принадлежащая муниципалитету, действительно существует, хотя данный процесс может занять немало времени. Необходимо либо наличие заинтересованного покупателя, либо хотя бы одного платежеспособного и кредитоспособного совладельца этого жилья.
