У большинства молодых семей основным вызовом является нехватка собственного жилья. Пока нет детей, можно с относительным комфортом переезжать из одной съемной квартиры в другую, но что делать, когда семья пополняется? Так или иначе, возникает необходимость оформить ипотеку для покупки жилья. Сегодня в нашем журнале «Мой Рубль» мы беседуем с молодой жительницей Твери, Ольгой, смелой женщиной, которая уже во второй раз приобрела квартиру в ипотеку. В этой статье она делится своим опытом о том, как за 6 лет ей удалось переехать из коммунальной квартиры в элитное жилье в центре города.
Содержание
Комната в коммуналке
Приветствую! Меня зовут Ольга, мне 32 года, и я живу в Твери. Хочу поделиться своим опытом, как за шесть лет я из «счастливой» владелицы комнаты площадью 12 кв. м в коммуналке превратилась в владельцу 2-комнатной квартиры в 97 кв. м, используя свои усилия, живое желание и ипотеку от Сбербанка России.
Немного истории. В 2005 году мои родители предоставили мне 240 тысяч рублей, и на эти средства я приобрела комнату площадью 12 кв. м в шести комнатной коммунальной квартире (поскольку я училась в Твери, а мои родители жили в 50 км от города, у нас не было своего жилья в этом городе). В этой комнате я прожила 6 лет, за это время вышла замуж, и возникла необходимость подумать о детях, что подразумевало поиск более просторного жилья. В итоге, в 2011 году мы решили купить квартиру. Мы продали свою комнату и получили 500 тысяч рублей, после чего начали размышлять о дальнейших действиях. Понимали, что неизбежна ипотека, поэтому старались выбрать наиболее подходящий для нас вариант квартиры, чтобы не жалеть о больших выплатах на протяжении 25 лет за неудобное жилье.
Город Тверь.
Однокомнатная квартира в новостройке
Мы начали исследовать рынок недвижимости и временно переехали к родителям мужа. После продажи комнаты и с учетом личных накоплений у нас накопилось 650 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры в старом фонде стоили от 1,8 до 2,3 млн. рублей (это улучшенная планировка площадью 38-40 квадратных метров). Таким образом, квартиры за 1,8 млн. рублей имели улучшенную планировку и достаточно просторную кухню, но их возраст составлял 15-20 лет, и состояние ремонта оставляло желать лучшего. Рассматривать более дорогие варианты было затруднительно, так как выплаты по ипотеке оказались бы для нас слишком высокими.
Смена коммунальной квартиры на собственное жилье с использованием двух ипотек требует тщательного планирования и анализа финансовых возможностей. Прежде всего, важно оценить рыночную стоимость вашей коммунальной квартиры и определить, сколько средств вы сможете получить от ее продажи. Эти деньги можно использовать в качестве первоначального взноса за новую квартиру. Для успешного оформления ипотечного кредита рекомендуется обратиться в несколько банков, чтобы сравнить условия и выбрать наиболее выгодные предложения. Обратите внимание на процентные ставки, сроки кредита и дополнительные комиссии.
При расчете общей суммы, необходимой для покупки двухкомнатной квартиры площадью 97 м² в центре города, следует учесть не только стоимость самой недвижимости, но и сопутствующие расходы, такие как регистрация прав собственности, налоги и страховка. Важно тщательно рассчитать свою способность обслуживать два ипотечных кредита одновременно. Рекомендуется также рассмотреть возможность получения отдельного кредита для первого взноса, если собственных средств недостаточно. В случае использования двух ипотек, вы сможете диверсифицировать свои риски, так как даже в случае увеличения одной из ставок в будущем, другая ипотека может более выгодно себя зарекомендовать.
Не стоит забывать о том, что существует возможность аренды первой квартиры на время покупки новой. Это поможет дополнительно сократить финансовую нагрузку и снизить риски неплатежей по ипотечным кредитам. Также стоит заранее рассмотреть юридические аспекты, связанные с ипотекой и покупкой жилья, чтобы избежать возможных подводных камней и проблем при оформлении сделки. Консультация с опытным юристом в области недвижимости может значительно ускорить процесс и снизить уровень стресса в данной ситуации.
Приобретение квартиры по более низкой цене означало бы вложение еще 300-500 тыс. рублей в ремонт. В то время по программе ипотечного кредитования для молодых семей в Сбербанке ставка составляла 11,5% годовых. Ежемесячный платеж приблизительно равнялся бы 16-16,5 тыс. рублей при сроке кредита на 10 лет. Мы не хотели брать кредит на более длительный срок, так как однокомнатная квартира не была нашим единственным желанием.
Выбор квартиры и акция Сбербанка 8-8-8
Совсем недавно Сбербанк России запустил привлекательную акцию 8-8-8 (8 лет, 8% годовых, 8 дней на получение кредита)! Это событие принесло нам удачу. Хотя на самом деле акция действовала уже некоторое время, мы узнали о ней только благодаря добрым сотрудникам агентства недвижимости, с которыми мы обсуждали новостройки в нашем городе. Интересно, что во время консультации в Сбербанке работники не упомянули об этой выгодной инициативе. Кстати, вблизи центрального района города возводилось 11 новых корпусов домов по адекватным ценам, и именно их мы и рассматривали.
Акция Сбербанка пришлась кстати.
Мы приблизительно оценили величину ежемесячных выплат, применив формулу через функцию ПЛТ в редакторе Excel, которая вычисляет сумму регулярного платежа для аннуитета, основываясь на фиксированных суммах выплат и неизменной процентной ставке:
Ежемесячный платеж = ПЛТ(8%/12;96;800000;0;0) = 11309,34 рублей.
После тщательного анализа документов по новостройкам, мы пришли к выводу, что это именно то, что нам нужно. В итоге мы нашли: 1-комнатную квартиру площадью 37,6 кв. м (комната 19,5 кв. м, кухня 9,5 кв. м, санузел 2,5 кв. м, лоджия 2 кв. м, прихожая – примерно 4 кв. м), с индивидуальным отоплением, кирпичный дом с толщиной стен 75 см, стоимость товара составила 1,607 млн рублей. Программа 8-8-8 отлично подходила для нашего случая, так как она распространялась на новостройки и строящиеся жилые объекты. Поэтому мы решили начать строительство.
Что касается ипотеки, вот что у нас вышло:
- первоначальный взнос от 50% стоимости жилья;
- процентная ставка 8% в год;
- сумма займа 800 тыс. рублей;
- срок кредита – 8 лет;
- ежемесячный платеж составляет 11,3 тыс. рублей.
Первоначальный взнос должен был составлять 50% от полной стоимости квартиры, то есть 803,5 тыс. рублей. У нас же было 650 тыс. рублей. Однако мы не хотели упускать этот шанс, поэтому обратились в другой банк и оформили потребительский кредит на 150 тыс. рублей на 5 лет.
Полезный материал: Как купить квартиру в ипотеку, если нет средств на первоначальный взнос? Ничего сложного, просто немного хитрости.
Не могу точно вспомнить условия по этому кредиту, но платить нам с ним предстояло около 4 тыс. рублей в месяц. В тот период государство также приняло программу поддержки молодых семей, которая предусматривала возврат части средств за покупку жилья. Как только наш объект был сдан в эксплуатацию, мы получили 120 тыс. рублей от государства, что позволило нам закрыть остатки кредита.
Гарантии банку
Еще один важный аспект – это гарантии для банка. На этапе строительства невозможно оформить залог на жилье, поскольку оно еще не готово. Поэтому на период строительства банк запросил у нас поручителя. К поручителю предъявляются следующие требования: его доход должен быть таким, чтобы в случае, если мы перестанем выплачивать кредит, он смог взять на себя наши обязательства и у него оставались средства на жизнь (с учетом прожиточного минимума). Также поручитель не должен достигать пенсионного возраста в период поручительства.
Как только объект будет сдан в эксплуатацию, обязательства поручителя будут сняты, и залог недвижимости будет оформлен. С этого момента недвижимость подлежит обязательному ежегодному страхованию. В первый год сумма страховки составила около 2 тысяч рублей, а затем постепенно снижалась в зависимости от остатка основного долга (в последний год выплат я платила около 700 рублей).
Ожидание постройки жилья
Я считаю, что нам действительно повезло: мы смогли приобрести вполне неплохую квартиру по весьма приемлемой цене. Единственный минус новостроек – это длительное ожидание завершения строительства. Мы ждали целых полтора года (при этом, когда оформляли покупку, квартира находилась на начальном этапе строительства – был только фундамент, но не возникало никаких опасений, поскольку два из одиннадцати корпусов уже были сданы, а третий подходил к завершению, застройщик внушал доверие). Затем мы потратили еще год на отделку.
Мы переехали в новую квартиру сразу после завершения ремонта в ванной и приобретения мультиварки. У нас не было ничего больше. Голые кирпичные стены, бетонный пол и тот же неугасимый энтузиазм. На тот момент у нас не было детей, поэтому мы жили на бетонных полах, спали на надувном матрасе и активно занимались улучшением нашего жилья.
Не обошлось и без тревог
Конечно, были некоторые не самые приятные ситуации. Первая ситуация: после завершения строительства квартиры мы узнали, что её площадь увеличилась на 2 кв. м, а стоимость возросла на 70 тыс. рублей. С одной стороны, дополнительные 2 метра – это очевидный плюс. С другой стороны, по условиям договора долевого участия нам отводилось всего 3 месяца на оплату этих 70 тыс. рублей с момента получения уведомления о новых данных, а информацию мы получили всего за неделю до окончания срока. Мы никогда так быстро не искали нужную сумму!!! Тем не менее, мы справились.
Вторая ситуация касалась банка Сбер: наши платежи фиксировались на 29 число каждого месяца. Мы регулярно вносили ипотечные платежи в течение полугода, но тут приходит sms о том, что у нас образовались пени в размере 8,5 рублей. Я особо не переживала, ведь все обязательства были выполнены. Вскоре последовал звонок от сотрудников Сбербанка, и выяснилось, что 29 февраля в прошлом году не существует, и списание средств зафиксировалось 1 марта. У нас получился один день просрочки! Мне пришлось потратить неделю на беготню по отделениям, звонки в банк и на их звонки, писать множество объяснительных, доказывая свою непричастность к этой ситуации… Однако в итоге всё разрешилось, что-то исправили в системе. Пени с нас сняли, но потом вернули. Больше никаких проблем не возникало.
Таким образом, я всегда глубоко внутри ощущала, что мы удачно приобрели ипотеку. Мои предположения подтвердились, когда мы начали задумываться о покупке новой квартиры.
Двухкомнатная квартира в центре города
Прошло 5 лет. Мы регулярно выплачиваем наши 11,3 тыс. рублей ежемесячно. За это время у нас появилось двое детей, и на наших 40 кв. м становится всё более очевидно, что места недостаточно. Однако мы не задумываемся о покупке квартиры, так как ипотеку нужно гасить еще 3 года. Мы не стремимся закрыть ее раньше срока, поскольку наличие двоих детей не оставляет нам много лишних средств, а в общем 11,5 тыс. рублей – это удобная сумма, мы вносим её без особых усилий и не хотим прилагать дополнительные усилия.
Нашли почти квартиру мечты
Тем не менее, мы время от времени просматриваем объявления о 3-комнатных квартирах… На всякий случай. На протяжении трех месяцев перед глазами попадается одна и та же квартира, которая запала в душу и вызывает уверенное желание её купить. Квартира не 3-комнатная, а 2-комнатная. Но! Дом был построен в 2012 году. Общая площадь жилья составляет 97 квадратных метров:
- первая комната – 30,5 кв. м. С двумя окнами, сразу возникает идея разделить её на две комнаты по 15 кв. м. – для детской и спальни;
- вторая комната – 21 кв. м.;
- кухня – 16 кв. м.;
- прихожая – 18,4 кв. м.;
- раздельный санузел;
- два балкона.
Цена – 4,3 млн. рублей (в среднем такие квартиры в городе и в этом доме стоят 6-7 млн. рублей).
Новые дома в Твери.
А сам дом расположен рядом с нашим. Мне действительно нравится наш район. Единственное, что меня немного удивило, это низкая цена. Но мы решили его посмотреть. Разве можно отказаться от такого предложения? Пришли на просмотр, начали оценивать. Цена невысока, так как в квартире очень простой ремонт. Линолеум на полу, обычные обои, недорогая кухня и плитка в санузлах. Также цена была снижена, ведь пытались продать ее дороже (за 4,8 млн. рублей). Квартиру смотрели многие, но потенциальные покупатели обычно возвращались к продаже своих небольших однокомнатных квартир и исчезали. Судя по ситуации, мы, вероятно, поступим так же.
Продали свою однокомнатную квартиру
Мы приняли решение продать нашу квартиру. Есть опасение, что пока мы будем заниматься продажей наших 40 квадратов, кто-то уже успеет купить те 97 квадратов, которые нам нравятся. Но, тем не менее, мы все равно публикуем объявление. Помните, я говорила о том, что у нас довольно удачная квартира? Так вот, в 23:00, после просмотра замечательной большой квартиры, мы размещаем объявление о продаже нашей небольшой. На следующий день, в 14:00, к нам приходит риелтор с покупателем, и они передают нам задаток за нашу квартиру. Продано!!! За 2,45 млн рублей (предварительно провели оценку недвижимости, по этой цене и выставили).
И снова ипотека
Снова на горизонте ипотеки. На этот раз ситуация сложнее, чем была ранее. Нам необходимо 1,85 миллиона рублей. Я нахожусь в декрете с двумя детьми. Муж трудится на двух работах, но официальная зарплата оставляет желать лучшего. Поэтому мы решили оформить ипотеку без подтверждения дохода в Сбербанке. В случае отказа от Сбербанка мы готовы рассмотреть предложения других банков.
При отсутствии подтверждения дохода процентная ставка составляет 11,7%. Планируем взять кредит на 15 лет — это оптимальный период, который позволяет сделать ежемесячные выплаты более приемлемыми для нашей семьи. Преимущества: у нас двое детей, и, следовательно, я имею сертификат на материнский капитал на сумму 453,026 тысячи рублей.
Полезный сервис: Онлайн подача заявки на ипотеку. Узнайте, одобрят ли вам кредит на покупку квартиры.
Так как у нас уже имеется ипотека и мы не очень хорошо ориентируемся в документах, связанных с куплей-продажей, мы решили обратиться за помощью к риелтору, который первично заинтересовался нашей квартирой. За 15 тысяч рублей он согласился решить все вопросы с документами и ускорить процесс сделки. Не зря мы ему заплатили — он действительно вложил много сил. К примеру, в обычном режиме получить закладную от банка может занять 1-1,5 месяца, а наш риелтор справился с этой задачей всего за 5 дней.
На момент июля 2017 года остаток по первой ипотеке составлял 245 тысяч рублей. Мы нашли эту сумму среди друзей и родственников, погасили долг и сняли обременение. Новый ипотечный кредит мы оформили на 2,1 миллиона рублей, чтобы покрыть задолженность. И – о чудо! – Сбербанк быстро одобрил нашу заявку на ипотечный кредит всего за 3 дня. Похоже, положительное влияние оказало досрочное погашение предыдущего кредита и наша хорошая кредитная история. Оценили свои возможности с помощью редактора Excel:
Ежемесячный платеж = ПЛТ(11,7%/12;180;2100000;0;0) = 24799,64 рубля.
Мы отправились в Сбербанк и получили следующий кредит:
- процентная ставка 11,7% годовых;
- сумма займа 2,1 миллиона рублей;
- срок кредита – 15 лет;
- ежемесячный платеж 24,8 тысячи рублей.
Элитная квартира в центре Твери — наша!
Снова о банковских гарантиях. В данном случае финансовое учреждение требует от нас оформить страховку жизни и здоровья одного из созаемщиков. Мы решили застраховать жизнь и здоровье супруга. Хотя это обходится дороже, чем моя страховка, мы посчитали, что так будет надежнее. Страхование на год стоит нам 14,4 тыс. рублей. На следующий год эта сумма уменьшилась до 11 тыс. рублей, что зависит от остатка основного долга. В этот раз нам не нужны ни поручители, ни страховка на саму недвижимость.
Интересно: Ставки по ипотеке в Сбербанке 2018 года.
Платеж действительно немаленький, но у нас есть планы погасить часть кредита с помощью средств материнского капитала. Мы несколько месяцев выплачиваем эту сумму, а затем погашаем 453,026 тыс. рублей средствами маткапитала, и теперь наш ежемесячный платеж составляет 18,3 тыс. рублей. С первыми ипотечными обязательствами было, конечно, проще, но и площадь квартиры была в 1,5 раза меньше.
Так мы стали владельцами элитной недвижимости почти в самом центре города Тверь. Ситуация пока непростая, но через полтора года я вернусь на работу, и жизнь начнет улучшаться. Впереди еще ремонт, но мы в целом безумно счастливы: дети играют в догонялки и катаются на велосипедах по квартире. Лучшего расклада и не придумаешь.
