Каждый из нас хотя бы однажды задумывался о том, как повысить свое финансовое состояние. Некоторые искали идеи для бизнеса в интернете и даже составляли некий бизнес-план. Однако любое предприятие требует финансовых инвестиций и постоянного контроля. В связи с этим, многие выбирают вариант покупки недвижимости с целью последующей аренды, так как это не требует значительных временных затрат.
Чаще всего мы представляем, что будем сдавать в аренду комнату или квартиру. Но немногие отдают предпочтение коммерческой недвижимости. И зря! О своем опыте аренды торгового павильона поделилась Ольга Александровна в журнале «Мой Рубль». Она рассказала, как она пришла к этому решению и поделилась реальными данными о своем доходе.
Содержание
Я » собственник коммерческой недвижимости
Приветствую! Меня зовут Ольга Александровна Родионова, я живу в Тюмени. В 2011 году я зарегистрировалась как индивидуальный предприниматель. В банке я оформила кредит на сумму 1 000 000 рублей для приобретения торгового павильона. Этот павильон расположен во дворе многоэтажек, в районе с высокой проходимостью и количеством людей.
Торговый павильон во дворах.
Исходной концепцией было осуществление торговли в павильоне. Долгое время предыдущие собственники занимались именно этим: реализовывали продукты питания, сигареты, пиво и безалкогольные напитки. Поскольку изменились нормы розничной торговли, продажа алкоголя и табачных изделий в несоответствующих местах оказалась под запретом. В связи с этим владельцы торговой точки приняли решение о продаже своего имущества.
Продуктовый павильон – не вариант
Я вовсе не испытывал страха, когда решил начать собственный бизнес в сфере торговли с привлечением кредита. У меня было множество идей. Сначала я занялся продажей продуктов.
Через год после открытия нашего павильона рядом возводят новый дом, где открывается магазин сети «Пятерочка». С этого момента дело стало ухудшаться. Выручка значительно уменьшалась с каждым днем.
Если в начале работы общий доход составлял примерно 500 000 рублей, то через полгода после запуска супермаркета он упал до 300 000 рублей. Необходимо было выплачивать зарплату продавцам, налоги, взносы, кредит банку и расплачиваться с поставщиками. Iдея родилась снова.
Сдача торговых площадей в аренду требует тщательного анализа рынка и выбора оптимальных условий аренды. В качестве примера рассмотрим случай сдачи в аренду небольшого торгового помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в оживленном районе города. Для успешной аренды важно установить справедливую арендную ставку, которая обеспечит существенный доход. Предположим, что средняя арендная ставка в этом районе составляет 1 200 рублей за квадратный метр. Таким образом, месячный доход от аренды составит 60 000 рублей.
Однако, для достижения стабильного пассивного дохода, стоит учитывать не только стоимость аренды, но и сопутствующие расходы. К ним относятся налоги, коммунальные услуги и затраты на обслуживание помещения. Если ежегодные расходы составляют примерно 20% от общего дохода, то чистый доход от аренды сократится до 48 000 рублей в месяц. Таким образом, важно хорошо продумать условия договора и гарантии, чтобы минимизировать риски потери дохода в случае неплатежей со стороны арендаторов. Такая стратегия позволит инвестору не только получать регулярный доход, но и развивать свои активы.
Полезная статья: Как правильно выбрать и арендовать торговую площадь без помощи риэлтора.
Расширение ассортимента
Мы разделили павильон размером 60 кв.м на две части. В одной из них осуществлялась продажа продуктов: были завезены разливное и бутылочное пиво, а также увеличен выбор кондитерских изделий и выпечки. В этот период наш продуктовый бизнес пока еще оставался на плаву.
Вторую половину заняли светильниками и прочими мелочами.
Вторую половину заполнили светильники, лампы, розетки, выключатели, люстры и прочие мелочи, которые необходимы в быту. Во второй части находился стол для заказов на установку натяжных потолков.
Это нововведение поддержало ослаблявшийся розничный бизнес. Наличие нужных товаров в шаговой доступности привлекло покупателей. Кроме того, «натяжные потолки» также нашли своих клиентов.
Конечно, пришлось зарегистрировать дополнительные виды деятельности в налоговых органах. Налоги уплачивались в срок.
Смутное время
С началом экономического кризиса в стране наши доходы начали резко снижаться. Конкурировать с сетевым магазином «Пятерочка» стало невозможно. Мы вынуждены были прекратить торговлю продуктами. Остались только промышленные и электротехнические товары. Однако и в этой сфере возникли сложности. Число покупателей снижалось с каждым днем. Выручка упала до 100 000 рублей в месяц. Мы приняли решение закрыть и этот бизнес. Хорошо, что за три года самостоятельной торговли нам удалось погасить кредит в банке.
Долг платежом красен
С расчетами с поставщиками не успели разобраться, однако обязательства необходимо выполнять. Встал вопрос: «Как это осуществить?».
В павильоне оставалось торговое оборудование, полки и холодильные установки. Все это было реализовано в течение года, и долгов перед поставщиками удалось избежать.
Как только мы завершили свою предпринимательскую деятельность, я оформила закрытие ИП в налоговых органах. В последние месяцы торговли из-за низкой выручки образовались долги по коммунальным услугам в размере 40 000 руб., и поэтому в павильоне отключили электроэнергию и водоснабжение. Эти долги требовалось срочно погасить, иначе дело могло закончиться судебными разбирательствами.
Спасительная идея – ищем арендаторов
И вот у меня возникла мысль: разместить объявление о сдаче торгового павильона в аренду! Это сработало быстро, всего за неделю нашлись арендаторы. Это были бизнесмены, занимающиеся продажей фруктов и овощей. Для меня это стало хотя бы каким-то выходом из непростой финансовой ситуации.
Однако перед подписанием договора аренды нужно было создать комфортные условия для ведения торговли. Следовало погасить долги за электроэнергию и водоснабжение, а также подписать новые договоры на коммунальные услуги.
Расходы составили 45 000 рублей с учетом штрафов за просрочку платежей.
Фрукты и овощи покупают круглый год.
Предпринимателей из Азии притягивало расположение нашего павильона и высокая проходимость. Их не смущала находящаяся напротив «Пятерочка». Напротив, свежие и вкусные фрукты и овощи из Азербайджана и Туркменистана значительно превосходили аналогичные продукты, предлагаемые в китайском супермаркете.
Заключение договора аренды
Договор о аренде был подписан на половину площади, то есть на 30 кв.м, в котором были оговорены условия оплаты за коммунальные услуги. Оплату за электроэнергию и воду осуществляли сами арендаторы. Размер арендной платы, составляющей 10 000 руб., не включал эти расходы, поэтому я не учитываю коммунальные платежи в своих затратах.
Сводим дебет с кредитом
Я смогла вернуть уплаченные долги в размере 45 000 рублей всего за 4,5 месяца аренды. Поскольку на момент заключения договора аренды я была физическим лицом, налог на этот вид дохода составил 13%.
В течение года аренды я уплатила налогов на сумму 15 600 рублей. Чистая прибыль за первый год составила примерно 60 000 рублей.
- 000 руб. * 12 мес. = 120 000 руб. — доход от аренды;
- 120 000 руб. * 13% = 15 600 руб. — налог на доход;
- 120 000 руб. — 15 600 руб. = 104 400 руб. — доход до налогообложения;
- 400 руб. — 45 000 руб. = 59 400 руб. — чистый доход.
Сдача помещения в аренду » неплохой источник дополнительного дохода.
Уверен, что представленные данные подтверждают выгодность аренды торгового павильона, даже принимая во внимание начальные инвестиции.
Второй год принес мне еще большую прибыль.
10 000 руб. * 12 мес. – 13% = 104 400 руб. – это чистый доход за второй год аренды.
Если бы у меня было ИП
Тем не менее, если бы я не закрыла своё ИП и выбрала упрощенную систему налогообложения (УСН) с налоговой ставкой 6%, которая подходит для аренды недвижимости, моя прибыль могла бы быть немного выше. Однако, учитывая необходимость платить не только 6% по УСН, но и пенсионные взносы, выгода оказывается незначительной. Мне проще раз в год уплатить 13% налог и спокойно заниматься своими делами.
Интересно: Запускаем бизнес на посуточной аренде квартир.
Радужные перспективы
Сейчас появились новые желающие арендовать оставшуюся часть павильона. Подсчитайте, сколько в конечном итоге я смогу заработать чистого дохода, заключив договор на тех же условиях. Прибыль увеличится вдвое, хотя и налоговые отчисления будут В два раза выше.
Выводы
Не стоит опасаться неожиданных сложностей в бизнесе. Они зачастую приводят к положительным результатам. Я также думал, что никогда не увижу выход из сложной ситуации, а долги буду выплачивать до глубокой старости. Тем не менее, решение пришло довольно быстро. Ведь сдавать недвижимость в аренду абсолютно легально.
При соблюдении налоговых обязательств, своевременной уплате платежей и правильном оформлении арендных соглашений можно получать значительные суммы дополнительного дохода.
Налаживая хорошие отношения с арендаторами, вы можете создать стабильный и долгосрочный источник дохода.