Эксперты в сфере недвижимости подтверждают, что покупка квартиры является одним из самых безопасных методов вложения капитала, поскольку вы сможете получать доход не только от регулярных арендных платежей, но и от постоянного увеличения цен на квадратные метры жилья. Существует мнение, что сдача квартиры посуточно может быть более выгодной стратегией. Этот подход способен обеспечить доход в 2-2,5 раза выше, чем аренда на длительный срок, однако требует значительных затрат времени и усилий с вашей стороны. Олег, герой статьи в журнале «Мой Рубль» и житель Тамбова, выбрал компромиссный подход: сдавать квартиру на длительный срок (что проще), одновременно получая достойный доход. В статье вы найдете его рассказ о сдаче жилья иностранным студентам и некоторые аспекты местной практики.
Содержание
Как все начиналось
Здравствуйте. Мое имя Олег, мне 40 лет (на момент приобретения сдаваемой квартиры мне было 35), я проживаю и работаю в Тамбове.
Моей жене еще до нашей свадьбы принадлежала двухкомнатная квартира (это было её приданое), которую с разной успешностью сдавали в аренду нашим соотечественникам.
Со временем отремонтированная квартира стала потихоньку изнашиваться (ведь ничто не вечно), а также морально устарела. Если десять лет назад линолеум на полу и санузлы, обшитые пластиковыми панелями, воспринимались арендаторами в нашем городе как норма, то с течением времени представления людей о комфорте изменились, и требования возросли — теперь, чтобы сдавать такую квартиру за приемлемую цену, необходимо было кардинально обновить ремонт. У нас не было свободных средств на это, а также не хотелось влезать в кредиты и долги…
Мы выбрали дело, в котором разбираемся
Мы приняли решение: продать эту квартиру и рискнуть (куда же без риска!) вложиться в две новостройки с разной степенью готовности, купив по договору долевого участия две однокомнатные квартиры, сделать ремонт и продолжить заниматься арендой.
Почему мы не решили заняться чем-то другим? Все дело в наших профессиях: я работаю в дизайне интерьеров и отделочных работах, а моя жена является агентом по недвижимости. Поэтому мы выбрали направление, в котором хорошо разбираемся — покупка недвижимости, ее отделка и последующая сдача в аренду.
Аренда однокомнатной квартиры в провинции, особенно за сумму в 17 000 рублей в месяц, представляет собой довольно интересный случай, учитывая местные особенности рынка недвижимости. В Тамбове, как и во многих других малых городах, можно встретить множество предложений, но успех зависит от разумного подхода как арендатора, так и арендодателя. Рекомендуется проводить детальный анализ аналогичных объектов в округе, чтобы установить адекватную цену и определить конкурентные преимущества вашей квартиры.
Важно также учитывать состояние квартиры, ее расположение и инфраструктуру. Высокий уровень комфортности, наличие необходимых удобств и близость к ключевым объектам, таким как магазины, школы и медицинские учреждения, могут значительно повысить заинтересованность в аренде. Имеет смысл подготовить жилье к сдаче, обеспечив его чистоту и минимальный набор мебели, что сделает вашу квартиру более привлекательной для потенциальных арендаторов.
Не менее важным аспектом является взаимодействие с жильцами. Прозрачные условия аренды, честность в вопросах платежей и своевременное реагирование на их запросы создают положительный имидж арендодателя и способствуют длительным и стабильным отношениям. Таким образом, правильное сочетание качественного жилья, вразумительной цены и доверительных отношений поможет успешно сдать квартиру за указанную сумму в месяц.
В конце 2014 года застройщик передал нам ключи от первой из этих квартир, и, не теряя ни минуты, я начал закупку отделочных материалов, сантехники, мебели и оборудования для предстоящего ремонта (курс рубля в конце декабря 2014 года резко упал, поэтому нужно было поспешить и купить все по «старым» ценам).
Всю бытовую технику мы поставили новую.
За три дня (всё было почти полностью подготовлено заранее) я купил или заказал 85-90% всего необходимого для ремонта, включая бытовую технику. Теперь понимаю, что было бы разумнее оформить кондиционер, телевизор, стиральную машину и холодильник в рассрочку, хотя тогда это казалось не столь очевидным.
Ремонт квартиры
Сразу после завершения новогодних праздников мы начали ремонтные работы.
Задача стала более сложной, так как в квартире не было стяжки (это относилось ко всем квартирам, поскольку дом был с индивидуальным отоплением, и застройщик не делал стяжку на случай установки водяных теплых полов покупателями). Лифт тоже еще не работал, поэтому нам пришлось нанимать команду грузчиков для поднятия пескобетонной смеси для стяжки. (Перетаскивать мешки по 40 кг на 8 этаж — это еще то удовольствие, но ребята справились великолепно).
Мы заранее договорились с уже знакомой и надежной бригадой отделочников-универсалов (совет всем, кто планирует ремонт: старайтесь нанимать только тех, чьи навыки вы уже оценили).
Сам процесс ремонта занял 2.5 месяца и прошел спокойно, без каких-либо эксцессов.
Полная смета нашего ремонта
Чтобы сохранить сведения, я зафиксировал все траты и собрал все квитанции… Вот смета на реконструкцию нашей однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метров.
Сантехнические изделия и прочее водное оборудование:
- полотенцесушитель — 3 000 руб.;
- набор смесителей и душевой комплект для ванной марки Groe — 9 500 руб.;
- набор сантехники (унитаз + раковина + ванна) — 12 172 руб.;
- шкафчик с зеркалом над раковиной — 3 825 руб.;
- водяной счетчик — 648 руб.;
- шланги для подключения стиральной машины — 950 руб.;
- кухонный смеситель — 1 000 руб.;
- кухонная раковина — 2 720 руб.
Таким стал санузел.
Двери и фурнитура:
- Межкомнатные двери — 10 350 руб.;
- Фурнитура для дверей — 3 925 руб.;
- Входная дверь — 9 000 руб.;
- Ограничители для дверей — 340 руб.
Освещение:
- Люстра на кухонное пространство — 3 040 руб.;
- Люстра для гостиной — 11 530 руб.;
- Разные светильники и лампы — 2 311 руб.
Электротовары:
- Розетки и выключатели — 4 041 руб.;
- Электрические провода и прочие принадлежности — 3 352 руб.
Отделочные материалы:
- Керамическая плитка — 15 206 руб.;
- Ламинат — 15 523 руб.;
- Обои — 17 760 руб.;
- Линолеум для лоджии — 500 руб.;
- Плинтусы — 2 776 руб.;
- Элементы вентиляции для установки вытяжки — 1 000 руб.;
- Вентилятор для ванной комнаты — 600 руб.;
- Настенные аксессуары для ванной — 1 470 руб.;
- Разные отделочные и расходные материалы (сухие смеси, пластиковые изделия для откосов и др.) — 58 550 руб.;
- Рулонные шторы и жалюзи для окон — 4 919 руб.
На одни обои ушло 17 760 руб.
Мебель:
- диван-кровать — 23 630 руб.;
- кухня — 8 240 руб.;
- шкаф — 11 250 руб.;
- журнальный столик — 1 550 руб.;
- стулья и табуретки — 2 776 руб.;
- прихожая — 9 812 руб.;
- обеденный стол — 2 390 руб.;
- компьютерный стол — 3 697 руб.;
- встроенный шкаф для водяных счетчиков — 2 700 руб.
Техника:
- газовая плита — 7 950 руб.;
- кондиционер — 13 300 руб.;
- чайник — 1 200 руб.;
- настенные часы — 390 руб.;
- стиральная машина-автомат — 12 500 руб.;
- холодильник — 16 500 руб.;
- кухонная вытяжка — 1 900 руб.;
- телевизор — 11 000 руб.
Дополнительные расходы:
- подключение газа — 2 532 руб.;
- натяжные потолки (работа + материалы) — 19 000 руб.;
- подъем материалов для стяжки — 11 000 руб.;
- работы по укладке стяжки — 12 000 руб.;
- установка кондиционера — 6 100 руб.;
- зарплата отделочников — 120 000 руб.;
- транспортные расходы — 3 000 руб.;
- коммунальные платежи во время ремонта — 3 450 руб.
В итоге на все затраты по ремонту и обустройству квартиры я израсходовал 493 905 руб.
А это прихожая.
Учитывая, что я вложил свои усилия и время — поднимал материалы на 8 этаж и собирал мебель — можно сказать, что общая стоимость всех работ составила 500 000 руб.
На первый взгляд, это довольно значительная сумма для ремонта в “эконом-классе”! Тем не менее, с учетом того, что мы намеревались сдавать квартиру по цене выше средней для нашего города (17 000 руб. в месяц плюс коммунальные услуги), я считаю такие затраты вполне оправданными. Предвосхищая дальнейшее, отмечу, что на практике эти расчеты подтвердились — с учетом периодов простоя, ремонт окупился за 2 года и 8 месяцев (разумеется, это чисто арифметический расчет, не учитывающий изменения курса рубля — для реальной окупаемости потребуется больше времени).
К концу 2018 года я смог выйти на ноль — вернул все свои затраты.
Иностранные студенты
После завершения ремонта мы с женой разместили объявление на Авито о сдаче нашей квартиры, и уже на следующий день нам позвонил Гаид — студент-медик из Туниса. Он искал квартиры для других студентов: арабов и жителей Африки.
В нашем городе находятся два университета, которые принимают большое количество иностранных студентов — в основном, это представители арабского мира, африканских стран, а также китайцы и шри-ланкийцы.
От знакомых мы знали, что конкуренция в этом сегменте рынка заметно ниже — многие владельцы предпочитают не сдавать квартиры иностранцам из-за возможных проблем, о которых я расскажу ниже (а иногда просто из-за обычной ксенофобии, характерной для нашей провинции — объявления о сдаче жилья зачастую содержат фразы «только для русских» и тому подобное).
Наша кухня после ремонта.
Мы также осознавали, что иностранцы в большинстве своем более дисциплинированы в исполнении сроков оплаты аренды (в дальнейшем эта информация подтвердилась — арендаторы регулярно платили без задержек и жалоб).
Трудности и риски
Какие могут возникнуть потенциальные (или реальные) сложности и риски? Опираясь на свой уже небольшой опыт, выделю следующее:
- Необходимость оформления временной регистрации для жильцов в УФМС 2-3 раза в год — процесс несложный, но теоретически есть риск привлечения внимания налоговых органов. Важно помнить: если виза истечет, и регистрация на новую визу не будет выполнена вовремя — штраф наложат на принимающую сторону, то есть на владельца квартиры. Однажды я столкнулся с штрафом в 2 000 рублей.
- Недостаточное знание русского языка жильцами — и не спешат они улучшить свои навыки. В любых проблемных ситуациях необходимо встречаться лицом к лицу, потому что объясниться по телефону зачастую невозможно, даже SMS не помогают — они не понимают. Мы общаемся жестами и на смеси русского с английским…
- В случае причинения ущерба имуществу, будет сложно взыскать убытки с иностранных жильцов. Этот пункт, думаю, не требует дополнительных объяснений. (Депозит в нашем городе не является распространенной практикой, это не принято).
Первой парой жильцов у меня была девушка Орпа из Намибии и парень Тхуто из Зимбабве — хорошие и воспитанные молодые люди. Воспоминания о них только положительные. Учившись и прожив год, они съехали (я так понял, они расстались).
В общем и целом, я не жалею, что сдавал квартиру иностранцам — платили они исправно, вещи не портили.
Следующими моими жильцами стали студенты-арабы — с ними взаимодействовать оказалось сложнее. В двух словах, их менталитет таков, что дружелюбное отношение воспринимается как возможность для новых требований, из-за чего нам приходилось спорить на повышенных тонах несколько раз. Жильцы постоянно запрашивали что-то новое: то кулер, то дополнительный диван, то набор посуды… Признаюсь, это немного утомляет. Но, как говорится, что было, то прошло… Мы расстались с очередными жильцами в достаточно хороших отношениях.
Подведем итог
В целом, я не испытываю сожаления по поводу аренды квартиры иностранцам — они платили вовремя, ничего не повреждали, и это требовало от меня минимальных временных затрат. Пару раз в месяц я заезжаю на квартиру — снимаю показания счетчиков, забираю квитанции из почтового ящика и получаю арендную плату. Есть также, как я упоминал ранее, небольшие заботы с регистрацией, но это не представляет сложностей.
На данный момент схема аренды квартиры изменилась: её снимает одно из тамбовских предприятий, используя как мини-гостиницу для прибывающих командировочных.
Это довольно удобно — бухгалтерия сразу же удерживает подоходный налог при перечислении мне арендной платы. Но не исключаю, что в будущем вернусь к прежней системе аренды, ведь вскоре застройщик сдает дом, в котором находится моя вторая квартира…
