Как сэкономить 4 часа в день на дороге и бесплатно переехать в центр мегаполиса: проверенные советы от риелтора

Согласно статистическим данным, житель спального района столицы России проводит в общественном транспорте примерно полтора часа ежедневно. Человек, проживающий в ближайших пригородах (таких как Люберцы или Мытищи) и добирающийся до станции метро, тратит уже около двух с половиной — трех часов в будние дни. Тем, кто живет в небольших населенных пунктах, где практически нет работы, кроме заводов с зарплатой в 20 тысяч рублей, которые получают по знакомству, и кто ежедневно вынужден ехать в большой город на электричке, метро и маршрутке с множеством пересадок, приходится особенно тяжело: они проводят в пути от четырех до шести (да, шести, не удивляйтесь, москвичи!) часов каждый рабочий день, отдавая за транспорт до 25% своей зарплаты.

Парадоксально, но зачастую люди снимают жилье в дальних районах, надеясь сэкономить. Аренда этих квартир обходится совсем не дёшево. Однокомнатная квартира в Люберцах вместе с коммунальными услугами может стоить от 20 до 30 тысяч рублей в месяц, в зависимости от состояния жилья и жадности владельца. Вопрос о доступных арендах — это настоящая головная боль для многих, и большинство подходят к нему абсолютно нерационально, сосредотачиваясь на экономии аренды, вместо того чтобы учитывать общую экономию времени и денег.

Но что мне делать — у меня пока средняя зарплата по городу составляет 60 тысяч, я переехал в Москву ради карьерных возможностей, а скромная однокомнатная квартира рядом с работой стоит 45 тысяч. На что же тогда жить? Может, проще вернуться в свой родной город, где не нужно снимать квартиру и зарплата на руки составляет 35 тысяч.

Таким вопросом задавался каждый, кто вынужден каждый день ехать на работу в центр Москвы или в другой крупный город. «Мой Рубль» готов предложить решение. Сегодня вы узнаете, как законно найти бесплатное жилье в центре мегаполиса, избавиться от ежедневных путешествий в транспорте и начать наслаждаться жизнью, прогуливаясь по живописным улицам и паркам, вместо того чтобы находиться в душном общественном транспорте.

Хочу жить в центре! Что для этого надо?

Я Ольга Байкова, и уже 8 лет занимаюсь работой риелтора. Сегодня расскажу вам о том, как можно жить недалеко от работы в центре Москвы (или в любом другом месте, которое вам нравится, но которое кажется финансово недоступным) совершенно бесплатно.

Многие россияне связывают бесплатную аренду в Москве с содержанками или пожилыми женщинами, ухаживание за которыми подразумевает множество неудобств, однако на самом деле в столице возможно арендовать квартиру без финансовых затрат и сохранить свою репутацию.

Хотите жить на Парке Культуры с видом на Москва-реку?

Однако данный метод подходит не каждому, так как с самого начала требует:

• небольших инвестиций (от 30 до 150 тысяч рублей, но средства быстро окупятся);
• организаторских навыков;
• предпринимательской интуиции;
• умения вести переговоры;
• а также способности сохранять спокойствие и выдержку, если возникнут трудности с соседями, правоохранительными органами или арендодателем.

Если нет желания заниматься организацией и решением вопросов, лучше всего не участвовать в проекте и продолжать оплачивать аренду квартиры в вашем условном Воскресенске от 10 до 25 тысяч рублей (плюс еще 10 за транспорт). Если устали платить за пустое пространство, пора принимать меры и серьезно задуматься об аренде жилья в центре города.

Суть схемы. Зарабатываем (б/м)ульон на субаренде

Система предельно проста, как успешная продажа вареных яиц. Купил, сварил, сбыл — сам себе бульон. Параллельно это повторяется многократно — и вот уже миллион на бульоне. Кто знает, возможно, вы откроете в себе скрытые способности и свяжете свою жизнь с подобными схемами.

Нужно арендовать трех-, четырех- или пятикомнатную квартиру, сдавать ее по комнатам, а одну из них занять для себя. Стоимость аренды всех комнат в сумме вполне покрывает полную плату за месячную аренду всей квартиры — это уже проверено. Принцип здесь такой же, как в торговле: покупаете на оптовом рынке дешево, а потом сбрасываете с наценкой в розницу. Товаром здесь является нечто нематериальное — аренда жилья.

Разумеется, это не полноценный бизнес, а лишь способ избежать оплаты аренды в дорогом и развитом районе. Тем не менее, некоторые люди превратили данное занятие в стабильный источник пассивного дохода. Кому-то субаренда может не нравиться из-за скрытости ситуации. Вспомните традиционную схему совместной аренды с друзьями, которой почти все студенты пользуются, вступая во взрослую жизнь. Здесь ситуация схожа, но более выгодна, так как это коммерческая деятельность — при правильной организации процесса вы вообще не тратите деньги на жилье. Арендатор не рассказывает соседям, что живет за их счет, даже несмотря на то, что они ежедневно готовят на одной кухне. Это и есть основная проблема субаренды. А вот вопросы с поиском жилья и договоренностями с владельцем решаются достаточно легко.

Не нравится субаренда? Раньше был еще один клевый бесплатный способ жить в центре и не платить, но тема сдохла с введением платных парковок, так что других вариантов бесплатного проживания в Москве теперь особо нет.

Все еще раздумываете? Те 30 тысяч, которые раньше уходили на аренду в самых отдаленных местах и транспортные расходы, теперь можно направить на собственные нужды! Либо же откладывать на покупку своей квартиры. А дополнительные 3-4 часа в день, которые можно использовать для карьерного роста, саморазвития, дополнительного заработка или фриланса — это уж точно не приобретешь с помощью Мастеркард.

Какие квартиры подходят для этих целей?

На этом этапе можно было бы завершить статью, ведь вам уже даны основные ориентиры, а рыбачить за вас никто не будет. Однако я придерживаюсь профессионального подхода и готов предоставить практические советы, которые существенно облегчат ваш процесс переезда в центр. Обсудим, какие конкретно квартиры следует искать для субаренды.

    Многокомнатные

Невозможно сдать комнату в двухкомнатной квартире по стоимости всей квартиры, поэтому для субаренды лучше подходят многокомнатные варианты. Чем больше площадь, тем предпочтительнее, но для старта подойдет и стандартная трехкомнатная квартира. Для четырех- или пятикомнатных помещений требуется сразу много арендаторов, и всем нужно будет найти общий язык, что не рекомендуется делать на первом опыте. Трехкомнатная квартира — идеальный вариант для начинающих.

    С изолированными комнатами

Оптимально, если все помещения в квартире обладают отдельным входом и возможностью установки внутреннего замка на каждую дверь.

Соседская планировка снижает арендную стоимость.

Кроме того, организатору субаренды придется обитать в проходной комнате. Студии, объединяющие кухню и гостиную, также не подойдут. Остальным жильцам будет некомфортно завтракать на фоне разложенного дивана с постельным бельем. Лучше поискать вариант с тремя отдельными комнатами.

    С евроремонтом

Прежде чем начать поиск недвижимости для субаренды, стоит прояснить, какая целевая аудитория нужна вам в качестве жильцов. Если вам хотелось бы видеть в числе соседей респектабельных офисных работниц и семейные пары с устойчивым доходом, тогда следует нацелиться на квартиры с качественным ремонтом, обставленные мебелью, схожей с той, что предлагает ИКЕА, и укомплектованные техникой от известных европейских брендов. Высокие требования могут быть оправданы увеличенной стоимостью аренды, но это также повышает входной порог в проект. Кроме того, требования арендаторов могут ограничивать свободу действий организатора. К примеру, девушки, которые заселились первыми, могут быть против присутствия мужчин, что может стать причиной отказа семейным парам. Также могут возникнуть вопросы о запрете курения на кухне, культурных предпочтениях арендаторов и наличии домашних животных.

Чаще всего комнаты заполняются не одновременно: одна может сдаваться раньше, и новички, исходя из завышенной цены аренды, начнут выдвигать свои требования и влиять на выбор будущих соседей, что абсолютно не нужно главному арендатору, поскольку другие комнаты могут остаться пустыми, принося убытки до тысячи рублей в день. Однако значительным плюсом в такой ситуации остается то, что организатор бизнеса успевает пожить в комфортабельной квартире, сначала оплачивая аренду, а потом, после заселения всех жильцов, уже безвозмездно.

Если по какой-либо причине квартира простаивает в первые дни, стоит рассмотреть возможность сдать ее посуточно, чтобы частично компенсировать арендные расходы и создать себе финансовую подушку.

Квартиры с устаревшим ремонтом не стоит рассматривать совсем. Найти арендаторов для таких помещений крайне сложно. Кризис оставил Москву без многих поклонников советских интерьеров. Остались лишь те, кто готов арендовать такие «бабушатники», но по низким ценам, и те, кто готовы заплатить дополнительно 5 тысяч рублей ради комфортных условий проживания.

    Под ремонт

Если средства на аренду недвижимости с идеальной отделкой отсутствуют, стоит подумать о жилье, требующем ремонта. Часто владельцы старых квартир не желают заниматься отделочными работами и выставляют их на аренду. Такие объекты можно разделить на три категории в зависимости от месячной арендной ставки:

• жилище, сданное за коммунальные услуги на срок от полугода до года, находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта;
• квартиры, нуждающиеся в косметическом ремонте и уборке, оборудованы всем необходимым – мебелью и бытовой техникой, и могут сдавать ниже рыночной цены на 30% в течение первого года аренды;
• недвижимость с арендными каникулами, когда клиент на протяжении 3-6 месяцев не оплачивает аренду, а затем цена повышается до рыночной.

Выгодными являются только первые два варианта, так как есть возможность сохранить прежнюю стоимость во второй год аренды.

Можно арендовать квартиру под ремонт, сделать в ней евроотделку и затем сдавать комнаты по более высокой цене, но при этом понадобятся гарантии долгосрочной аренды от владельца. Долгосрочный договор аренды требуется зарегистрировать в налоговой, и не каждый собственник готов на это.

Рекомендуется оформить нотариально заверенный договор на пять лет с возможными штрафными санкциями в случае досрочного расторжения, равными стоимости ремонта. Хотя хозяин может выселить арендатора, предупредив его за один или три месяца, арендатор в таком случае может потребовать компенсацию через суд. Этот подход часто используют хостелы, а частному лицу самостоятельно справиться с этим будет сложно.

Лучше снимать жилье в среднем состоянии, чтобы сделать минимальный косметический ремонт: переклеить обои, постелить ковролин или линолеум, очистить сантехнику и недорого сдавать комнаты.

    Рядом с метро

Без метро затея субаренды может провалиться.

Ключевыми арендаторами являются офисные работники, занятые пятидневной рабочей неделей. Они часто возвращаются домой поздно, что делает вопрос расстояния от метро до жилья очень важным. Транспортная доступность от станции заинтересует лишь тех, кто трудится в непосредственной близости. Большинство клиентов предпочитает искать жилье рядом с метро, чем ближе – тем предпочтительнее. В случаях, когда выбор стоит между двумя почти равными вариантами, но один расположенный прямо напротив станции, а другой на километр дальше, предпочтение отдается первому.

    Поближе к центру

Помещения, находящиеся ближе к центральным районам, сдаются быстрее и стоят дороже, чем те, что находятся на периферии. К примеру, на комнату стоимостью 20 тысяч рублей на Проспекте Мира образуется настоящая очередь, тогда как в Медведково такая цена даже с евроремонтом не привлечет никого. Ради более удобного расположения многие готовы закрыть глаза на качество самого жилья и отделки.

Не забываем о главной цели всего процесса: экономии на транспортных затратах и времени. Не только вы хотите жить в центре в комнате, но и желание находиться в комнате на Теплом Стане за свои средства проявляет себя довольно слабо.

На длительный срок

Для субаренды не подходят сезонные квартиры и те, которые, по словам владельцев, сдаются только на целый год. Лучше всего арендовать у тех, для кого сдача жилья является основным заработком.

Неопределённые объекты, которые выставлены на продажу, могут вызывать сомнения. Рынок переживает спад, и многие не хотят сдавать свои квартиры за низкие цены, имитируя продажу: они выставляют объект, но за такие деньги даже риелторы не интересуются его предложением. Ясно, что квартира может не продаться, но её можно арендовать при условии 25%-ной скидки.

Комнаты, предназначенные для долгосрочного найма, обычно имеют более высокую цену по сравнению с теми, у которых срок аренды не определён. Некоторые арендаторы даже не рассматривают такие объекты, поскольку им нужны гарантии стабильного проживания.

Вывод: идеальная квартира для субаренды — это трехкомнатная с изолированными помещениями, качественным ремонтом и мебелью, соответствующей уровню ИКЕА, расположенная ближе к центру и рядом с метро. Но как и где найти такой вариант, и какова будет его стоимость?

Поиск жилья для субаренды

Сомневаюсь, что размещение объявлений на столбах в 2017 году является разумным выбором, хотя у некоторых риелторов «традиционной школы» этот способ все еще приносит плоды. Однако мы выберем более простой путь и найдем квартиру, не вставая с места.

Какие сайты по аренде недвижимости реально нужно использовать

В Москве функционируют лишь два сайта для аренды жилья – это Циан и Авито. Остальные ресурсы, такие как Соб, Дмир, Домофонд, Квадрум и Афи, скорее создают видимость работы и служат лишь для сбора трафика.

Если клиент не знает, где искать квартиру, он может обратиться к Яндексу и зайти на Соб, но этот сайт просто копирует объявления с Циана с большим опозданием и не убирает устаревшую информацию. Объявления остаются активными, люди звонят, а пользователи Циана не могут редактировать свои объявления на Собе.

Дмир также дублирует Циан, так как недавно стал частью его владельцев. Домофонд – это вспомогательный проект Авито, где нельзя самостоятельно разместить объявление, только через Авито. Поэтому при поиске жилья лучше сразу обратиться к Циан и Авито, не тратя время на Яндекс.

Далее определяются приоритеты. Что более важно для субарендатора: цена или отсутствие посредника? Риелторы предлагают недорогие квартиры, но с обязательной комиссией. Собственник, выходящий на рынок самостоятельно, стремится получить максимальную цену.

Ищем подходящую трешку. Как подбирать квартиры?

Теперь проанализируем подход к работе на этих двух платформах.

На Циане

Недавно Циан предоставил возможность владельцам недвижимости самостоятельно размещать свои объявления. Теперь они могут делать это на равных условиях, не выплачивая при этом стартовый взнос в 10 тысяч рублей. Платформа хорошо известна, и арендаторы довольны, ведь стоимость размещения составляет всего 7 рублей в день.

При поиске стоит объединить объявления как собственников, так и агентов, чтобы рассмотреть все варианты. Символ «+» в таблице сигнализирует о соседстве комнат, которые вам не подойдут. К сожалению, на Циане отсутствует функция поиска только по изолированным комнатам, что вынуждает искать вручную.

На Авито

Печальная реальность Avito заключается в том, что это фактически является огромной свалкой. Avito – это популярный ресурс для размещения объявлений. Любой пользователь имеет возможность бесплатно разместить одно объявление о продаже или аренде недвижимости. Риелторы активно используют это, создавая множество аккаунтов для рекламы несуществующих объектов.

Здесь присутствует фильтр поиска по частным лицам и агентствам, но это не приносит особой пользы, так как лишь демонстрирует количество объявлений в профиле. Собственник может заниматься продажей на Avito и разместить информацию о своей квартире с рабочего аккаунта. Придётся обзвонить множество объявлений, прежде чем удастся найти реального владельца жилья. А вы действительно думали, что можно просто так найти квартиру в центре Москвы без затрат?

Примерный кейс — цены аренды, расходы, доходы, прибыль

Теперь давайте проведем расчет финансовой составляющей субаренды.

Для квартир внутри кольцевой станции метро

Ориентировочная цена квартиры рассчитывается на основе стоимости комнат в данном районе. В центре Москвы можно встретить как небольшие комнаты по цене 15 тысяч рублей в месяц, так и более дорогие варианты за 30 тысяч рублей. Оптимальным решением будет искать варианты за 25 тысяч рублей в месяц, так как за такую цену всегда можно найти желающих арендаторов на изолированную комнату в центре. Две такие комнаты обойдутся в 50 тысяч рублей. Поэтому за эту сумму имеет смысл рассматривать вариант с трехкомнатной квартирой. Однако отыскать трешку внутри Садового кольца за 50 тысяч рублей практически невозможно. Обычно такие предложения требуют ремонта и стоят 50 тысяч, что делает их дорогими. Лучше рассмотреть районы, расположенные ближе к кольцевым станциям. Там также не так много предложений, но они, по крайней мере, присутствуют.

Даже не думайте, на такую квартиру бюджета не хватит и соседей не найдете, чтобы отбить затраты.

Не стоит рассчитывать на наличие трех полностью изолированных комнат. На самом деле, речь идет о трехкомнатной квартире с одной проходной комнатой. Поэтому субарендатор может либо сам занять эту проходную комнату, либо разместить в ней трех человек (для одного или двоих есть достаточно непроходных комнат за 25 т.р.).

Изолированная комната в квартире, где уже проживает четыре человека, вряд ли будет сдана одному человеку, поэтому в нее скорее всего заселится пара, две девушки или два молодца. При заселении важно предупредить владельца о том, что в комнате будет находиться шесть человек. Обманывать о четырех девушках не следует, так как ложь может быть легко раскрыта через соседей или внезапную проверку. Ожидать, что одиночки снимут смежные комнаты за 25 т.р., не имеет смысла. Это не произойдет.

Начальные расходы:

• т.р. за первый месяц аренды;
• т.р. как возвратный депозит (иногда разрешают разбить эту сумму на два месяца);
• От 0 до 25 т.р. – комиссия агенту. Если риелтор предлагает комиссию меньше 50%, это может означать, что собственник самостоятельно занимается рекламой. Его можно найти! Платить комиссию выше 50% неразумно.

В итоге, чтобы арендовать трешку в центре, в первый месяц потребуется потратить от 75 т.р. до 125 т.р. Причем 50 т.р. вернутся в первый месяц аренды, если быстро сдать комнаты за 25 т.р., но без депозита. С депозитом ключевой арендатор получит сразу 100 т.р., но обычно комнаты сдаются без депозита или с минимальным залогом. В 90% случаев депозит в 50 т.р. останется у владельца и будет возвращен после выезда из квартиры.

Для квартир около ТТК

Цены на аренду помещений в пределах ТТК варьируются от 15 до 25 тысяч рублей в месяц. Оптимально ориентироваться на цифру 20. Сдача двух объектов одновременно обеспечит доход в 40 тысяч рублей. Исходя из этого, стоит искать трехкомнатные квартиры, стоимость которых не превысит данную сумму. Для удобства поиска рассматриваются три станции от кольцевой линии, хотя это не совсем точно соответствует границам ТТК.

Минус жизни в центре — придется закрывать бумажкой номера на вашем Жигуленке.

С учетом обозначенной суммы можно обнаружить несколько достойных вариантов квартир с отдельными комнатами и качественным ремонтом. Среди перечисленных станций самые экономичные – Текстильщики и Коломенская (участок, находящийся в 1,5 км от станции). Здесь возможно снять трехкомнатную квартиру с изолированными комнатами даже за 35 тыс. рублей.

Тем не менее, рекомендуется поискать более дорогие варианты, но в центральных или западных районах. Подходящие предложения можно найти на Пролетарской, Волгоградском проспекте или Тимирязевской. На этих станциях приятно жить, и комнаты уходят быстрее за 20 тыс. Если организатор согласен на проходную комнату, то возможно снять жилье за 40 тыс. рублей с евроремонтом. В таком случае справедливо будет сдать изолированную комнату за 25 тыс. рублей семейной паре или двум девушкам/молодым людям (речь идет о Пролетарской, Фрунзенской, Бауманской или Динамо, но не о Текстильщиках или ВДНХ), а самому разместиться в проходной и сдавать запроходную за 15 тыс. рублей в месяц.

В итоге в квартире сможет проживать максимум 4 человека. Владельцы с радостью принимают такое количество жильцов и не задают излишних вопросов.

Начальные расходы:

• 35-40 тыс. рублей за первый месяц аренды;
• 35-40 тыс. рублей в качестве депозита, который можно разделить на два платежа;
• 0-20 тыс. рублей на комиссию агентства.

В итоге, чтобы заселиться в подобное жилье, необходимо иметь на руках хотя бы 50 тыс. рублей. Если вносить депозит и комиссию целиком, то понадобится 100 тыс. рублей.

Для квартир на других станциях метро

Квартиры, находящиеся на удалении от центральной части города, также могут быть сданы по комнатам. Однако важно, чтобы они располагались вблизи станции метро, чтобы избежать длинных простоя. Ценовой диапазон для трехкомнатной квартиры не должен превышать 30-35 тысяч рублей. Если нет ограничений по местоположению, то стоит обратить внимание на такие районы, как Новокосино, Выхино, Жулебино и тому подобные. Там, из-за неразберихи с адресами, вблизи метро можно найти новостройки в Реутове и Балашихе, где квартиры предлагаются по более низким ценам.

Квартиры в Жулебино у метро.

Начальные расходы:

• т.р. — за первый месяц аренды;
• т.р. — залог, однако при удовлетворительном состоянии квартиры можно обойтись и без него;
• 0-15 т.р. — агентский сбор, но на менее востребованных станциях метро проще найти владельцев жилья напрямую через платформу Авито.

В итоге: для аренды трехкомнатной квартиры для субаренды потребуется от 30 до 75 т.р. Это самый экономичный способ запустить подобный бизнес!

Мы изучали варианты как без ремонта, так и с незначительными косметическими изменениями, которые практически ничто не стоят, если сделать их самостоятельно.

Говорить ли собственнику о целях найма?

Не каждому нанимателю известны истинные причины аренды. Если организатор субаренды намерен сам проживать в квартире, он может просто сообщить, что собирается жить здесь с друзьями, однако не может пока назвать их имена, так как точно не знает, кто именно станет его соседями. В этом нет обмана, поскольку арендатор действительно будет подыскивать себе жильцов, и вопрос о количестве платящих не должен волновать собственника. Главное — он будет ежемесячно получать договариваемую сумму от главного арендатора.

Если организатор субаренды планирует сдавать комнаты краткосрочно, лучше заранее уведомить владельца и оформить с ним договор аренды с правом субаренды. Однако в таком случае количество доступных вариантов значительно сократится, но зато не возникнут проблемы впоследствии, если владелец узнает о краткосрочной сдаче от посторонних. В лучшем случае он просто освободит квартиру от такого арендатора, в худшем — обвинит в мошенничестве.

При честных отношениях с владельцем будет легче взаимодействовать с участковым. Не придется беспокоиться о возможных проблемах с собственником, а при возникновении вопросов можно будет показать договор аренды и направить к владельцу квартиры.

Согласие собственника на субаренду также является знаком лояльных соседей. Их не смутит большое количество арендаторов, они не вызовут полицию, если кто-то из жильцов выйдет покурить в подъезде, а также не станут стучать по батарее, если после 11 вечера кто-то включит музыку.

Интересный факт: эту стратегию можно улучшить, взяв ипотеку вместо аренды. Это позволит вам через несколько лет, добавляя средства из зарплаты, приобрести хорошую недвижимость. Узнайте прямо сейчас, на каких условиях вам дадут ипотеку, и поспешите подбирать объект — все возможности у вас на руках!

Однако если честно сообщить владельцу о своих планах, он может повысить арендную плату. Если бюджет ограничен и нет возможности переплачивать, а долгосрочную аренду могут снять порядочные соседи, можно не упоминать о субаренде. Но стоит сообщить владельцу о количестве проживающих и не превышать эту цифру!