Когда в 2008 году начался экономический кризис, множество семей оказалось в крайне трудном положении, так как незадолго до этого они оформили ипотеку в иностранной валюте. Вследствие кризиса многие потеряли свои рабочие места, а выплаты по ипотечным кредитам взлетели до небес из-за роста курса доллара. Люди старались изо всех сил, чтобы выбраться из этого долгового омута и просто выжить, не лишившись собственного жилья.
В аналогичную ситуацию попала Алина, обычная жительница Подмосковья. Она рассказала журналу «Мой Рубль» о своей истории и поделилась с читателями несколькими рекомендациями, основанными на своем горьком опыте. Как поступить, если вы окажетесь в подобной ситуации? К чему следует обратиться и на что стоит обратить особенное внимание? Учитесь на опыте других, чтобы избежать ненужных ошибок!
Содержание
Мой опыт
Меня зовут Алина, и я хочу рассказать о моем опыте, связанном с выплатами и изменением условий по ипотечному кредиту.
Ипотечный кредит я оформила в 2007 году в банке Дельтакредит на сумму 3 миллиона 300 тысяч рублей. Кредит был выдан в долларах под 9% годовых на срок 15 лет. Банк находился в Москве, а купленная мною квартира располагалась в Подмосковье.
Дельтакредит банк.
Рефинансирование ипотеки
После резкого повышения курса доллара в 2008 году сказать, что стало сложно, это не передать всей полноты чувств.
Размер платежа увеличился с 27300 рублей до 44000 рублей, а в некоторые месяцы сумма была еще выше. В 2008 году я ушла в декретный отпуск, а мужа уволили с работы.
Средств на ежемесячные выплаты по ипотеке не хватало. Мы обратились в банк, и нам предложили государственную программу для семей, оказавшихся в таком положении. Она только начала действовать, как раз из-за роста курса валюты, ведь много семей оказалось в аналогичной ситуации.
И хочется плакать»
В новом соглашении скрывался подвох, который становится очевидным, когда ты смотришь на ситуацию без иллюзий, а в условиях экономического спада начинаешь осторожно относиться к своим финансам. И вот ты находишься в офисе, готовясь подписать документы, а менеджер с улыбкой говорит: “Почему вы не счастливы — вы же первые!”
Первым шагом к успешной реструктуризации ипотечного кредита является тщательный анализ своей финансовой ситуации. Важно собрать все данные о доходах, расходах, задолженностях и обязательствах. Определите реальную сумму, которую вы можете выплачивать в течение месяца без ущерба для основных нужд. Создайте бюджет, который позволит вам увидеть, где можно сократить расходы, и какие средства будут доступны для выплаты кредита.
Обратитесь к кредитору и будьте готовы к открытому диалогу. Поясните свою финансовую ситуацию, предоставьте необходимые документы и озвучьте ваши предложения по реструктуризации. Это могут быть такие варианты, как снижение процентной ставки, продление срока кредита или предоставление временной отсрочки платежей. Многие банки готовы идти на встречу в трудных ситуациях, особенно если клиент до этого выполнял свои обязательства добросовестно.
Также рассмотрите возможность привлечения профессиональных консультантов или юридических сервисов, специализирующихся на реструктуризации долгов. Такие специалисты могут помочь подготовить необходимую документацию, оказать поддержку в переговорном процессе и предложить эффективные стратегии. Будьте внимательны и проверяйте репутацию таких служб, чтобы избежать возможных мошеннических схем.
Ты внимательно смотришь на цифры и испытываешь грусть, осознавая, что за последние 2,5 года сумма основного долга уменьшилась всего на 150 тысяч, в то время как выплаченные проценты уже приблизились к 1,5 миллиона рублей.
Пересчет выплат.
Представляю таблицу своего кредита после проведенных досрочных погашений, рефинансирования и перевода на рублевую валюту. Это позволит увидеть размер ежемесячного платежа, а также долю процентов, уплачиваемых банку, и как снижается основной долг. Ситуация, откровенно говоря, не радует, поскольку с момента получения кредита прошло уже 5 лет. Остаток задолженности уменьшился всего на 350 тысяч рублей, при этом из ежемесячного платежа в 35975,93 рублей мы направляли 30689 рублей лишь на покрытие процентов.
| Дата операции | Аннуитет | Основной долг | Проценты | Сумма платежа | Остаток ссудной задолженности |
| 02/04/2012 | 35 975,93 | 5 286,53 | 30 689,40 | 35 975,93 | 2 952 533,47 |
| 02/05/2012 | 35 975,93 | 6 329,59 | 29 646,34 | 35 975,93 | 2 946 203,88 |
| 04/06/2012 | 35 975,93 | 5 407,05 | 30 568,88 | 35 975,93 | 2 940 796,83 |
| 02/07/2012 | 35 975,93 | 6 443,82 | 29 532,11 | 35 975,93 | 2 934 353,01 |
Аннуитетные платежи
Ключевая особенность любой реструктуризации заключается в новом соглашении с аннуитетным графиком платежей. Это означает, что в первые годы 95% вашего платежа идут на уплату процентов банку, а лишь 5% направляется на снижение основного долга по ипотеке. Лишь ближе к концу срока кредита, примерно через 10 лет (при кредите на 15-20 лет), сумма, погашающая основной долг, начинает увеличиваться.
Таким образом, когда вы инициируете реструктуризацию и подписываете новый контракт, ваша аннуитетная система обнуляется, и процесс начинается с самого начала. В результате вы снова начинаете выплачивать 95% суммы в виде процентов.
Предположим, вы исправно выплачивали кредит в течение 3 лет, и доля погашения основного долга стала расти в ваших платежах. Подписав новый договор, вы вернетесь на исходную позицию, как будто взяли новый кредит.
К сожалению, в нашем случае мы дополнительно потеряли 6000 долларов, которые должны были быть учтены в дальнейшем, если бы не решались на реструктуризацию и переход на рублевый эквивалент.
Для нас переход на рубли оказался необходимым, поскольку, пережив резкий рост доллара, мы не желали больше зависеть от валютных колебаний. И это было оправдано, так как впоследствии произошло еще два значительных повышения курса доллара. У тех, кто не потрудился разобраться в новых программах, квартиры сейчас стали «золотыми».
Обратите внимание
Почему многие решаются на реструктуризацию?
- Прежде всего, это делается для того, чтобы снизить процентные ставки. Если ваша ипотека составляет 16% годовых, то 9% кажутся гораздо более привлекательными. Однако важно не только обращать внимание на ставку, предлагаемую банком, но и внимательно вычислять общую переплату по кредиту.
- В случаях финансовых трудностей, когда необходимо уменьшить размер ежемесячного платежа за счет удлинения срока кредита или получить отсрочку на несколько месяцев. Реструктуризация часто помогает избежать задолженности и, соответственно, негативного влияния на кредитную историю.
Необходимо учитывать несколько аспектов при рефинансировании ипотеки:
- Тщательно изучайте новый договор (его можно запросить до заключения сделки; если возникают сомнения, лучше обсудить с квалифицированным юристом). Имейте в виду, что банку выгодно реструктурировать ваш кредит. Хотя он изменит сроки, суммы и валюту, вы, скорее всего, опять оплатите все сборы, как если бы заключали договор в первый раз. Это приведет к дополнительным расходам, но уйдут и изменения, которые стали причиной реструктуризации.
- Подсчитайте общую сумму переплаты банку. Умножьте размер ежемесячного платежа на общее количество месяцев по кредиту, затем вычтите из полученной суммы первоначальный взнос и размер кредита.
P = a*b » (x+y),
где
- P = переплата банку;
- a = ежемесячный платеж;
- b = количество месяцев кредита;
- x = первоначальный платеж;
- y = сумма займа у банка;
- Обращайте внимание на страховые взносы. Часто вам придется застраховать как имущество, так и себя как заемщика. Внимательно изучите, с какими страховыми компаниями сотрудничает банк. Вы можете сэкономить значительную сумму на годовом страховом взносе благодаря акциям или партнерским программам.
- Разберитесь, что входит в тело кредита. Банки часто включают в кредит различные страховки, дополнительные услуги, штрафы и пени. Я проверяю это так: беру график платежей и обращаю внимание на колонку, называемую “Остаток задолженности”. Беру первую цифру в этом столбце: это та сумма, которую вам нужно погасить, если вы решите полностью закрыть кредит. Если эта сумма значительно отличается от первоначальной, значит, к вашему кредиту добавлены скрытые расходы.
Я рекомендую не спешить и тщательно проанализировать все преимущества и недостатки, так как банк заинтересован в реструктуризации. Даже если он предлагает временные послабления, итоговая сумма выплат не уменьшится, а в некоторых случаях может превысить предыдущие показатели. Вам важно понимать свои финансовые возможности. После рефинансирования меняются некоторые условия по кредиту, однако общая ситуация остается прежней. Тем не менее, реструктуризация часто позволяет избежать задолженности и, как следствие, ухудшения кредитной истории.
Что лучше уменьшать?
Возвращаясь к своей истории, после рефинансирования и подписания нового контракта с переходом на рубли, я переосмыслила свои переплаты банку. Я начала регулярно осуществлять досрочные выплаты. В банке Дельтакредит минимальная сумма для досрочного платежа составляла 60000 рублей. Поэтому, как только эти средства оказывались в моем распоряжении, я незамедлительно оформляла заявку на частичное досрочное погашение.
Если у вас аннуитетный платеж, как в моем случае, важно при досрочном погашении сокращать срок кредита, а не сумму долга.
При изменении срока кредита пересчитывается ежемесячный платеж, при этом уменьшается соотношение суммы процентов и основной задолженности: проценты корректируются, а взнос по основному долгу увеличивается. Это крайне важно! Возможно, именно поэтому некоторые банки отказались от уменьшения срока кредита и пересчитывают лишь сумму платежа.
В ситуации с пересмотром ежемесячного платежа выгода не столь очевидна.
Еще один значимый плюс снижения срока кредита заключается в снижении расходов на страхование вашего имущества. Уменьшая срок кредита, вы существенно экономите на страховых взносах.
Полезно: Как узнать онлайн, предоставит ли вам банк ипотеку.
Я закрыла свою ипотеку за 10 лет вместо 15. Переплаты оказались немаленькими, но в итоге у меня своя квартира. Я считаю, что реструктуризация и рефинансирование кредитов являются отличными инструментами для поддержки заемщиков. Эти программы в первую очередь должны помочь решить ваши проблемы. Но важно не спешить, тщательно выбирать банк и программу рефинансирования, анализировать договор и рассчитывать переплаты. Крайне важно подходить к своему ипотечному кредиту комплексно, использовать все возможности банка, чтобы квартира стала вашей как можно быстрее.
