В наше время наблюдается значительное увеличение уровня финансовой грамотности среди граждан. Люди уже не боятся таких терминов, как: «инвестиции», «фондовый рынок», «акции» и «облигации». Все большее число взрослых осознает необходимость создания пассивного дохода, переставая работать исключительно на кого-то другого.
Существует множество способов получения пассивного дохода, и каждый может выбрать наиболее подходящий, удобный и доступный для себя вариант. В этом выпуске журнала «Мой Рубль» мы подробнее рассмотрим один из способов достижения пассивного дохода — инвестирование в недвижимость с целью последующей аренды. Советы и информация предоставлены Юлией, инвестором с десятилетним опытом.
Содержание
Мой 10-летний опыт инвестиций
Меня зовут Юлия Попова, и сегодня я хочу рассказать о своём опыте инвестирования в квартиры-студии с целью получения дохода. Начну с того, что занимаюсь инвестициями в недвижимость уже на протяжении 10 лет, и, откровенно говоря, результаты были разными.
В последние 8 лет прибыльность аренды значительно упала, поэтому приходится задумываться о новых способах увеличения дохода.
Данная инвестиционная стратегия идеально подходит тем, у кого есть свободные средства для покупки квартиры или хотя бы для первого взноса по ипотеке, а также имеется возможность получить ипотечный кредит.
Инвестиции в недвижимость.
Почему не выросла доходность
В 2017 году процентные ставки по ипотеке заметно сократились — с 10-12% до 7-10%. Однако это не привело к увеличению доходности от квартир, приобретенных в ипотеку и сдаваемых в аренду. Из-за слабой платежеспособности большинства граждан России многие квартиры остаются незанятыми: люди возвращаются к своим родителям, уезжают в деревни или арендуют жилье по самым низким ценам.
Арендные ставки продолжают понижаться из-за превышения предложения над спросом.
Пять-десять лет назад сдача квартиры в любом состоянии и без мебели не вызывала трудностей, однако сейчас это становится либо практически невозможным, либо приводит к получению очень скромного дохода.
Первый шаг к увеличению дохода от аренды квартиры — это оптимизация текущих условий аренды. Начните с анализа рынка, чтобы понять, какую ставку аренды могут предложить аналогичные объекты в вашем районе. Если ваша квартира сдаётся по более низкой цене, рассмотрите возможность ее повышения на 10-15%. Также важным аспектом является улучшение состояния квартиры: небольшие ремонтные работы, обновление мебели или бытовой техники могут значительно повысить её привлекательность для арендаторов.
Кроме того, стоит рассмотреть возможность краткосрочной аренды, такой как Airbnb или аналогичные платформы. Краткосрочная аренда часто может приносить гораздо больший доход по сравнению с традиционной долгосрочной, особенно в туристически привлекательных местах. При этом необходимо учитывать дополнительные расходы, такие как профессиональная уборка и обслуживание, но при правильном подходе они окупятся за счёт более высокой ставки аренды.
Наконец, не забывайте о возможности использования дополнительных услуг, таких как предоставление трансфера, уборки или проката жилья. Эти дополнительные услуги могут стать источником пассивного дохода и сделают вашу квартиру более привлекательной для арендаторов. Рассмотрите возможность пакета «всё включено», который позволит вам выделиться на рынке и увеличить общий доход от аренды.
Требования к качеству арендуемого жилья значительно возросли: они начали соответствовать европейским стандартам. Это означает, что квартира должна быть полностью оформлена мебелью и оснащена бытовой техникой, включая чайник и посуду.
Меблированная квартира.
К сожалению, доходы населения нашей страны по-прежнему значительно уступают европейским, в результате чего расходы владельца на ипотечные кредиты, коммунальные услуги, налоги на имущество, а также ремонт и обустройство квартиры нередко поглощают всю прибыль, делая этот бизнес убыточным.
Безусловно, многое зависит от города и района, в котором расположена квартира, а также от надежности арендаторов (на которую, как правило, не стоит рассчитывать). В общем, можно констатировать, что рентабельность данного бизнеса ощутимо снизилась.
Новое направление
В последнее время возникло новое направление на рынке недвижимости — преобразование квартир в студии.
Зачастую покупают новостройку в развивающемся районе, выполняют перепланировку, благодаря которой одна квартира трансформируется в две компактные, которые затем сдаются в аренду.
Лично я считаю, что площадь такой студии должна составлять не менее 20 кв. м. Хотя существуют студии площадью 12 кв. м., это крайне небольшая площадь, на которой трудно разместить все необходимые для комфортной жизни вещи.
Преимущество заключается в том, что две студии можно сдавать по более высокой цене, чем одну обычную квартиру, если соблюдаются определенные условия. Эти условия мы рассмотрим в данной статье.
Требуемые условия
Прежде всего, важно внимательно рассмотреть вопрос выбора района для приобретения жилой недвижимости. Если речь идет о новостройке, необходимо выяснить, предусмотрено ли в данной местности строительство образовательных учреждений, детских садов, а также систем общественного транспорта и метро.
Все эти аспекты стремительно повышают стоимость квартиры с течением времени и делают ее более желательной для арендаторов.
Также стоит помнить, что такая инвестиционная стратегия оптимальна только для крупных городов, где арендные ставки высоки, и, соответственно, небольшие студии являются весьма востребованными.
В небольших населенных пунктах, кроме низких цен на аренду жилья, наблюдается нехватка приезжих, студентов и командировочных, которые составляют основную массу арендаторов.
Семейным людям вряд ли будет интересна квартира с небольшой площадью.
Когда выбираете застройщика, стоит обратить внимание на сроки завершения предыдущих этапов строительства и ознакомиться с его судебной историей. Если были серьезные задержки или много судебных исков, это должно насторожить, так как задержка сдачи жилья может обернуться убытками для инвестора.
Некоторые недобросовестные строители могут задерживать сдачу квартир от полугода до двух лет.
Недобросовестный застройщик.
Штраф за несоблюдение обязательств по контракту, хотя и зафиксирован в документе, далеко не всегда легко получить. К примеру, когда множество квартир сдаются с опозданием, и суммы штрафов становятся огромными, компания может объявить о банкротстве, а затем сразу же открыть новую с незначительными изменениями в названии.
Другим примером может служить ситуация, когда застройщик не предоставляет ключи до той поры, пока дольщик не согласится подписать соглашение о продлении сроков сдачи квартиры, что исключает возможность применения штрафных мер по договору долевого участия.
Чтобы избежать подобного рода проблем, необходимо внимательно следить за поведением компании-застройщика на наличие таких действий.
На сегодняшний день законодательство в области заключения договоров долевого участия стало более строгим, но, как показывает практика, для русского человека найти обходные пути в законе не составляет труда.
Продумать детали
Выбран застройщик, подписан контракт. В ожидании завершения строительства стоит внимательно продумать перепланировку и нюансы ремонта, рассчитать расходы, а возможно, приобрести что-то заранее на акциях в строительных магазинах.
Ключевым аспектом является легализация такой перепланировки. Для предотвращения будущих неприятностей и штрафов необходимо заранее согласовать возможность установки перегородок в определённых местах, создание дополнительного санузла или выхода в подъезд.
Узаконить перепланировку.
Безусловно, все эти согласования потребуют как финансовых, так и временных затрат, но в итоге это позволит избежать множества будущих сложностей с управляющими компаниями и контролирующими органами.
Основное требование — наличие квартиры на первом этаже. Иначе будет сложно организовать второй независимый выход из жилого помещения.
Планировка
При проектировании студий необходимо учитывать, что ограниченная площадь жилья должна компенсироваться оптимальным размещением зон и рациональным использованием каждого сантиметра, чтобы даже небольшая квартира выглядела полноценной.
Только при этих условиях она сможет оставаться конкурентоспособной на рынке аренды недвижимости.
В современном интернете представлено множество рекомендаций по эффективному использованию пространства в квартирах-студиях. Встречаются даже примеры помещений площадью 12-15 кв. м. Основной трудностью является компактное размещение двух санузлов и двух кухонь, сохраняя при этом всю необходимую сантехнику и бытовую технику.
Дизайн квартиры-студии.
Если вы сомневаетесь в своих способностях справиться с этой сложной задачей, есть возможность обратиться к помощи опытных дизайнеров. Они не только помогут с зонированием и планировкой пространства, но и предложат варианты, как снизить расходы на ремонт.
Ремонт
Следующий шаг — это сам процесс ремонта. Конечно, критически важно, чтобы команда выполнила работу быстро и качественно, ведь, как известно, время простоя квартиры означает финансовые потери для собственника.
Рекомендация: при ремонте квартир, предназначенных для аренды, стоит запастись количеством обоев и краски для стен, так как арендаторы могут быть разными и не всегда аккуратно относятся к чужим стенам. Чтобы избежать необходимости полностью переклеивать обои после каждого жильца, полезно иметь небольшой запас обоев (или краски) для ремонта повреждённых участков.
Кроме того, можно сэкономить на приобретении мебели и бытовой техники. Существует возможность найти мебель и технику хорошего качества, но уже в употреблении. Экономия может достигать 50% от стоимости новых товаров.
Денежные вопросы
Если вы арендуете квартиры с полной меблировкой и бытовой техникой, разумно установить депозит в размере месячной стоимости аренды при заселении. Это поможет защитить ваше имущество и вернуть часть затрат в случае повреждений.
Кроме того, бывают ситуации, когда арендаторы расторгают договор досрочно, даже если он заключен на год. Чтобы защитить себя от таких случаев, в контракте можно указать, что депозит не возвращается при преждевременном расторжении договора.
Не менее важным аспектом являются налоги. Согласно налоговому законодательству, владельцы недвижимости обязаны уплачивать налоги с доходов от аренды.
Безусловно, если у вас лишь одна или две квартиры, переживать не стоит — вряд ли налоговые органы обратят на вас внимание.
Однако если у вас в собственности уже пять или десять квартир, и вы получаете стабильный доход, не стоит экономить на налогах — лучше позаботиться о спокойном сне, заплатив причитающееся.
Легализация бизнеса в сфере аренды также предоставляет преимущества — вы сможете выдавать клиентам официальные документы (договоры аренды, чеки, квитанции). Если вы сдаете квартиры посуточно, это поможет наладить долгосрочное сотрудничество с организациями, оплачивающими жилье для командировочных сотрудников.
Сроки окупаемости инвестиционных квартир и риски (видео)
Легализация бизнеса
Существует несколько способов легализации аренды жилых помещений.
Если вы арендуете квартиру как физическое лицо, вам нужно уплатить 13% от суммы аренды (или той, что указана в договоре).
Если же вы работаете в статусе индивидуального предпринимателя или создали общество с ограниченной ответственностью, ставка налога составит 6% от стоимости аренды, что является более выгодным вариантом. Однако следует помнить, что в этом случае у вас возникнут обязанности по ведению бухгалтерии и представлению отчетности в налоговые органы, что Влечет за собой определенные расходы.
Кроме того, если клиенты расплачиваются через расчетный счет, необходимо учитывать комиссию за его обслуживание. Также при открытии ИП обязательны фиксированные ежемесячные страховые взносы, которые превышают 30000 рублей в год и со временем возрастут.
Таким образом, выбор способа уплаты налогов следует делать, принимая во внимание все упомянутые аспекты и выбирая оптимальный вариант.
Выводы и советы
Исходя из личного опыта, можно сделать несколько выводов из вышеизложенного:
- инвестирование в квартиры-студии приносит хорошую прибыль в крупных городах при условии удачного расположения;
- более просторные квартиры становятся более выгодными инвестициями;
- важную роль играют планировка и оформление жилых помещений;
- для высококачественно отремонтированных и меблированных квартир желательно использовать депозит, равный арендной плате за месяц;
- всю полученную прибыль рекомендуется направлять на приобретение новых объектов недвижимости.
Работа с компаниями, которые арендуют квартиры для своих сотрудников во время командировок, очень удобна. Это позволяет снизить множество рисков, связанных с арендой, и владельцы могут быть уверены, что их недвижимость не останется без арендаторов, так как все сделки по аренде заранее планируются.
Чем больше квартир сдается в аренду, тем выше доход. Если есть возможность, лучше инвестировать не в квартиры, а в доходные дома. Например, дом площадью 100 м² можно разделить на пять студий, что обеспечит стабильный доход.
Дополнительным преимуществом станет наличие всех объектов в одном районе, что упростит их обслуживание при необходимости.
Тем, кто только начинает осваивать подобные стратегии, стоит не бояться, внимательно изучать информацию по вопросам инвестирования, дизайна и рекламы.
