Если у вас нет собственного жилья, и возможность накопить средства на его приобретение кажется практически фантастической, ипотека может стать выходом из данной ситуации. Безусловно, разумнее оплачивать свою ипотеку, чем передавать деньги владельцу арендуемой квартиры. Однако решиться на долговые обязательства на многие годы, а порой и на десятилетия, довольно непросто. Никто не знает, как сложится жизнь в дальнейшем. Несмотря на то, что решение уже принято, процесс оформления ипотеки может оказаться сложным. Хотя банки должны быть заинтересованы в надежных заемщиках, часто отношение работников банка к клиентам оставляет желать лучшего. Сегодня Журнал «Мой Рубль» представляет своим читателям историю молодой семьи из Московской области, которая столкнулась с непрофессионализмом и неуважением со стороны сотрудников банка при оформлении ипотеки.
Содержание
Немного о себе
Хочу поделиться своим опытом покупки квартиры с помощью ипотеки. 12 лет назад я перебралась из Смоленска в Москву в поисках работы, так как в родном городе не могла найти подходящее место. В столице же имеются вакансии для людей с любыми навыками и амбициями. Начала я свою карьеру с должности секретаря, получая 12 тысяч рублей. Постепенно я улучшала свои навыки, и моя зарплата выросла до 70 тысяч рублей.
В течение 8 лет я жила в аренду, выплачивая значительные суммы незнакомым владельцам квартир — арендаторам (за комнату 10-15 тысяч рублей, а за однокомнатную квартиру — 30 тысяч). Больше всего расстраивало, что эти деньги уходили в «никуда».
И тут для меня открывается главный плюс ипотеки. Хотя я по-прежнему плачу те же 30 тысяч за квартиру каждый месяц, но теперь это уже моя собственность. Я прописана в ней, могу делать ремонт и менять обстановку так, как мне нравится, а также смогу прописать здесь своих детей. Чувство владения недвижимостью, даже если она в ипотеке, определенно приносит мне радость.
Мечта о собственной квартире
Смена ипотеки с Сбербанка на ВТБ24 может быть обусловлена несколькими факторами, связанными как с условиями кредитования, так и с качеством обслуживания клиентов. Сравнивая условия по процентным ставкам, многие заемщики отмечают, что ВТБ24 предлагает более выгодные тарифы, что делает ипотечное бремени менее тяжелым. Кроме того, в случае необходимости перерасчета, клиент может столкнуться с большей гибкостью со стороны ВТБ24 в вопросах внесения изменений в кредитный договор.
Что касается обслуживания клиентов, опыт многих заемщиков свидетельствует о более внимательном подходе сотрудников ВТБ24 к вопросам и запросам клиентов сравнительно с Сбербанком. ВТБ24 активно использует современные технологии для упрощения взаимодействия, включая удобные мобильные приложения и онлайн-услуги, что значительно снижает время ожидания и упрощает процесс управления ипотекой. В то время как в Сбербанке некоторые клиенты сталкиваются с долгими очередями и нехваткой информации, ВТБ24, как правило, предлагает более оперативные решения и качественную поддержку.
Мечта о собственной квартире возникла примерно пять лет назад. Я устала от аренды жилья. За восемь лет мне пришлось переезжать целых 16 раз по разным причинам. Переезд всегда влечет за собой дополнительные расходы: комиссия риэлтору за поиск квартиры (которая раньше составляла 100% от месячной аренды), депозит, который также шёл на оплату последнего месяца аренды, а значит, для подготовки к переезду нужно было собрать немалую сумму. К тому же, нужны были затраты на транспорт и услуги грузчиков, иногда приходилось докупать что-то для нового места или делать небольшой ремонт для создания комфортных условий.
На протяжении аренды мне не удавалось откладывать деньги. Особенно, учитывая, что молодость и искушения столицы не учили меня беречь средства до тех пор, пока не пришла свадьба: наш торжественный день окупился, а подаренные деньги мы положили на сберегательный счет.
После свадьбы мы решили переехать в Подмосковье к родителям мужа.
Во-первых, это позволило сократить расходы на аренду (избежать съёмной квартиры). Во-вторых, это была возможность привыкнуть к жизни в области, ведь мы планировали приобрести квартиру не в столице, а рядом (это было обусловлено тем, что можно было получить большее количество комнат за меньшие деньги).
Мы начали понемногу откладывать, но о покупке жилья не задумывались долго. Поворотным моментом стали новости от сестры мужа (да, мы жили в трёхкомнатной квартире в шестером), что осенью они станут родителями. В результате, в конце апреля мы разработали план нашего переезда.
Процесс оформления ипотеки
В первую очередь необходимо получить предварительное одобрение ипотеки. Мы не тратили много времени на выбор банка, так как у мужа была кредитная карта, а у меня в своё время был кредит в Сбербанке. Кроме того, я там получала зарплату. На днях мужа тоже перевели на зарплатный проект в Сбербанк. Поэтому мы и решили обратиться за одобрением ипотеки именно туда. В апреле 2016 года нам согласовали предварительную сумму в 5 миллионов рублей на срок 20 лет, исходя из общего официального дохода в 100 тыс. руб.
Отделение Сбербанка в Одинцово.
Первоначальный взнос
На момент приобретения на нашем счету в том же Сбербанке было накоплено 650 тысяч за два года (что почти составляет полноценный первоначальный взнос). Честно говоря, откладывать нам удавалось с огромным трудом. Была ситуация, когда я осталась без работы из-за сокращения. Имели место моменты, когда всю мою зарплату в 50 тысяч мы направляли на накопления, а сами существовали на средства мужа.
Счет был пополняемым, но мы не могли снимать средства, только после закрытия счета. Кстати, особого желания или необходимости в снятии не возникало. Когда мы нашли и были вынуждены срочно приобрести квартиру, к моменту закрытия счета добавилось еще примерно 35 тысяч рублей, при этом, если бы я сняла средства через 3 месяца, доход составил бы на 16 тысяч больше, но ждать не было возможности.
Выбор жилья
Мы понимали, что не будем искать жилье в Москве. За 5 миллионов там можно было бы приобрести лишь однокомнатную квартиру на окраине. Нам требовалось как минимум две комнаты.
Новых зданий мы не рассматривали, так как не доверяем строителям. В этом сыграл свою роль негативный опыт двух наших знакомых. Один из них взял ипотеку в Балашихе и долгие 6 лет не мог дождаться своей квартиры, так как дом не сдается из-за отсутствия необходимых коммуникаций.
Вторая пара купила квартиру на стадии закладки фундамента в Старой Купавне. Они ждали сдачи дома не один год, а целых три. Первоначальный застройщик обанкротился, и стройка была продана другой компании. В результате возникли проблемы с подключениями. Вместо обещанной школы и детского сада в новом ЖК появились многоэтажные дома, и они оказались окружены новостройками на пустыре.
Вам будет интересно: Ставки Сбербанка по ипотеке 2018.
Нам, по моему мнению, очень повезло с выбором, хотя не всем такой вариант подошел бы. Мы нашли трехкомнатную квартиру в старом доме в Голицыно (Одинцовский район), но не в хрущевке, на самом верхнем, девятом этаже (да, я хотела именно верхний этаж, чтобы никто не шумел надо мной). Площадь квартиры составляет 58 квадратных метров. Стоимость составила 4 миллиона рублей. Ремонт в доме проводился только после его сдачи. Но мы решили, что наличие знакомых в различных областях поможет нам привести квартиру в порядок.
Наверняка, мне было важно самостоятельно сделать ремонт, ориентируясь на свои предпочтения. К тому же, мои знакомые, которые покупали квартиры с готовым ремонтом, все равно потом что-то переделывали. А переделки, как правило, выходят дороже и сложнее, чем сделать все с чистого листа.
Станция недалеко от дома.
Ключевым преимуществом считаю наличие электричек, которые позволяют добраться до Москвы всего за 50 минут без пробок. Станция находится всего в 7 минутах пешком от нашего жилья. Кроме этого, в Голицыно хорошо развита инфраструктура – прямо во дворе расположены детский сад и школа, рядом много магазинов, а поликлиника находится в 5 минутах пешком. Почта и Сбербанк расположены в 10 минутах ходьбы.
Одобрение квартиры и необходимые документы для банка
Перечень необходимых документов варьируется в зависимости от конкретного банка. В Сбербанке мы предоставили:
- документы на жилье (технический и кадастровый паспорта, подтверждение об отсутствии задолженности, свидетельство о праве собственности);
- копии паспортов собственников и наши (квартира оформлялась на обоих с мужем);
- заполнение анкеты;
- для подтверждения трудовой занятости и дохода подготовили копии трудовых книжек;
- муж, будучи основным заемщиком, оформил справку 2-НДФЛ за текущий год, а мне в банке распечатали сведения о поступлении средств на счет.
На этом этапе необходимо провести оценку имущества (стоимость этой услуги примерно 5 тысяч рублей), и отчет также передается в банк. Одобренные банком оценочные компании можно найти в перечне на сайте учреждения.
Рекомендация: чтобы избежать потерь жилья и других неприятных ситуаций, обратитесь к квалифицированному риэлтору. Да, услуги профессионала могут обойтись недешево (мы потратили 100 тысяч рублей), но он сэкономит ваши нервы и время. Наш риэлтор постоянно взаимодействовал с куратором нашей сделки в банке, выявил множество ошибок в нотариальном договоре и грамотно подготовил все необходимые документы для кредитного учреждения. Мы очень благодарны ему.
Условия нашей ипотеки в Сбербанке
Нам одобрили кредит на сумму 3 миллиона 200 тысяч рублей на срок 20 лет с процентной ставкой 13,25%. Сначала она была выше, но банк снизил её на 0,5% за оформление полиса страхования жизни заёмщика, а ещё на 0,5% за то, что мы молодая семья, так как одному из супругов было меньше 35 лет.
Совет: многие финансовые учреждения предлагают скидку от базовой ставки в 0,5%, если у вас есть зарплатный проект в этом банке, причем он должен действовать более полугода. Мы не смогли воспользоваться этой возможностью, так как основным заёмщиком был муж, и он перевёл свою зарплату на счёт в Сбер всего 2 месяца назад. Позднее изменить условия договора уже нельзя. Это стоит учитывать при получении ипотеки (такое правило существует во многих банках, включая ВТБ).
Общая стоимость нашего кредита составила 13,416%, включая все комиссии и сборы, что является особенностью этого банка.
Каждый месяц до 14 числа нам нужно было вносить платеж в размере 38 062 рубля. Много ли это? Работая вдвое, мы могли себе это позволить. Для сравнения, за съемную квартиру мы в течение нескольких лет платили 30 тысяч рублей каждый месяц без возможности вернуть эти деньги.
Назначение времени и схемы сделки
Мы столкнулись с трудностями в процессе. Все наши документы и документы продавца были подготовлены корректно, и весь пакет был подан (если чего-то не хватает, куратор должен немедленно связаться с вами для уточнения).
Мы обратились в отделение Сбербанка в Подмосковье (г. Одинцово), хотя ипотеку могли оформить и в московском филиале. Наш куратор долго проверяла документы, и нам постоянно приходилось напоминать ей.
Затем она потеряла оценочный отчет, который я уже отправила по почте, поэтому пришлось снова его отправлять и ждать еще месяц. Этот отчет также проверяли почти месяц, несмотря на то что он был составлен аккредитованной компанией.
После этого мы столкнулись с тем, что забыли забронировать время для сделки в хранилище (для закладки денег в ячейках). Мы не раз сталкивались с игнором и даже грубостью, что говорит о низком уровне клиентского обслуживания в банке.
Рекомендация: выбирая филиал банка, лучше обратиться в любое отделение в Москве. Здесь специалисты более профессиональны, а часы работы более удобные (например, Одинцовское отделение Сбербанка не работает по выходным, и с вопросами можно обратиться только лично, что заставляло нас отпрашиваться с работы).
Все задержки привели к тому, что сделка была завершена только после 1 июня 2016 года, когда начал действовать закон, требующий нотариального оформления сделок с долями (это дополнительные затраты и хлопоты).
Кстати, недостающие 150 тысяч для полноценного первоначального взноса (Сбербанк требует 20%) нам подарили наши родители.
Мы открыли счет, на который ежемесячно обязались перечислять деньги. Квалифицированный и внимательный куратор банка должен составить для вас план действий и консультировать по возникающим вопросам.
Мы оформили страховку жизни главного заемщика и на объект недвижимости.
Рекомендация: запросите стоимость страховки в нескольких компаниях. Цены могут значительно различаться. Мне, например, по цене и качеству обслуживания нравится СОГАЗ.
Сделка
В установленный день, имея при себе оригиналы всех бумаг и страховку, мы встретились с продавцами. После внесения денег в ячейку, мы направились к нотариусу для оформления договора купли-продажи. Затем документы и договор через риэлтора передали на регистрацию в регистрационную палату. Спустя 10 дней мы стали радостными собственниками квартиры в Голицыно и уважаемыми ипотечниками на 20 лет.
После завершения оформления (мы забрали сами в МФЦ), в банк была отправлена копия свидетельства о собственности и договор купли-продажи.
Важно! Дополнительные расходы
При оформлении договора у нотариуса понадобилось около 20 тысяч рублей, затем 10 тысяч рублей пошли посредникам за регистрацию договора (в противном случае сделка была бы невозможно, так как она была альтернативной), полис страхования обошелся примерно в 19 тысяч рублей (за жизнь и квартиру), также по 3,5 тысячи за аренду ячеек (необходимы были две ячейки, так как два бывших владельца квартиры, и мы переводили им одинаковое количество денег), оценочный отчет оплачивается покупателями (в среднем стоимость составляет 5-7 тысяч рублей).
Затем предоставляется месяц на освобождение квартиры прежними владельцами, вывоз их вещей, подписывается передаточный акт, и мы получаем ключи от квартиры, а продавцы – от ячеек с деньгами.
Рефинансирование из Сбербанка в ВТБ
Пока проходило время, мы стабильно вносили наши 38 тысяч каждый месяц. Осенью 2017 года мы получили уведомление о снижении ключевой ставки от Центробанка. Тогда мы решили обратиться в Сбербанк с просьбой пересмотреть процентную ставку по ипотеке. После того как мы отправили скан заявления (бланк я нашел в интернете, заполнил его дома и отправил), спустя почти три месяца пришел ответ от Сбербанка, что наша ставка была снижена с 13,25 до 10,9% (это значило, что месячные выплаты упадут до 33 тысяч рублей). Однако в ожидании ответа от Сбербанка мы уже начали собирать документы для рефинансирования и перевода нашего ипотечного кредита в ВТБ.
Мы подготовили оценочный отчет (стоимость составила 5 тысяч рублей), вернули прежнюю страховку, и во время заключения сделки часть суммы была учтена в счет новой страховки (помимо страхования жизни и имущества, также потребовалось страхование на случай потери работы заемщика и созаемщика, что обошлось в 17 043 рубля). За безналичный перевод суммы 3 140 000 рублей из ВТБ для погашения долга перед Сбербанком мы заплатили 1500 рублей.
С июля 2016 по декабрь 2017 года мы ежемесячно вносили 38 тысяч (итого за 18 месяцев 684 тысячи рублей), но наш долг перед банком сократился с 3 200 000 до 3 140 000 рублей. Это довольно печальный результат.
В ВТБ мы подписали новый кредитный договор с процентной ставкой 10% в год: нам предоставили новый график выплат, где из базовой ставки 11% вычли 1% за полное страхование рисков.
Общая стоимость кредита составила 10,49%.
Невзирая на дополнительные затраты и продление срока (о чем мы узнали только в процессе сделки, так как банк решил продлить нам срок кредита на полгода), мы смогли снизить начальную ставку до 10% годовых и ежемесячный платеж до 30 811 рублей.
Банк ВТБ24.
Преимущества ВТБ
Снижение процентной ставки до 10%. Возможность не только досрочно вернуть основную сумму, но и уменьшить срок кредита. Филиал ВТБ расположен в центре города и работает до позднего вечера. Ожидаю завершения трехлетнего срока (в 2019 году), когда перестанет действовать требование о полной страховке, что позволит снизить ежегодные затраты.
Рекомендация: через три года ВТБ перестает напоминать о дате предоставления страхового полиса, а просрочка даже на несколько дней ведет к увеличению процентной ставки. Устанавливайте напоминания и заранее планируйте свои расходы.
По окончании выплаты ипотечного кредита мы заплатим банку 7 730 000 рублей вместо первоначально взятых 3 200 000 рублей, а общая стоимость квартиры с учетом первого взноса в 800 тысяч (20% требует Сбербанк) вырастет с 4 миллионов до 8 530 000 рублей, то есть увеличится более чем в два раза. Однако за 20 лет и стоимость квартиры, безусловно, возрастет (наш район пользуется популярностью, но предложений мало. В настоящее время ничего не строится. Кроме того, запад Москвы славится хорошей экологией из-за отсутствия вредных производств и миграции масс в сторону столицы).
В качестве примера могу привести свои наблюдения о росте цен на жилье, а в столице постоянный спрос всегда создает предложение. В 2010 году нам пришлось оставить квартиру на м. Измайловская, двушку на 3 этаже в старом кирпичном доме. Хозяин продавал ее без ремонта за 4,5 млн рублей. Сейчас, спустя 8 лет, стоимость похожих квартир (без ремонта, кирпичный дом, 15 минут от метро) в этом районе стартует от 6,5 млн рублей, так что я делаю вывод, что цены увеличились в среднем в полтора раза за последние 8 лет.
Поэтому я уверен, что стоимость нашей квартиры также может вырасти в 2 раза за 20 лет. Кроме того, в нашем подъезде был проведен ремонт в 2018 году, заменен лифт. Мы решили подойти к вопросу ремонта всесторонне и обновили проводку, радиаторы и трубы, окна, всю сантехнику. Для сравнения, в первом оценочном отчете стоимость нашего жилья составляла 4 069, а во втором (после ремонта квартиры и замены лифта) – 5 200 рублей. Прогресс налицо.
Полезный сервис: Узнайте, одобрят ли вашей семье ипотечный кредит.
Для людей, которые не могут накопить (низкие зарплаты, страх перед инфляцией и риски закрытия банка), я считаю ипотеку не спасением, а реальным выходом. И мысль о том, что вскоре мы станем полноправными и единственными владельцами нашего жилья в Подмосковье (пока квартира находится в залоге у банка, но даже ипотечные квартиры можно продать) вызывает оптимизм.
