Если вы не хотите долго накапливать средства на приобретение жилья и у вас нет места для жизни, многие молодые семьи выбирают решение проблемы через ипотеку. Однако иногда возникают обстоятельства, когда погашать ипотечный долг нужно будет еще много лет, а семья распалась. Так бывает. Но как поступить с квартирой и обязательствами по выплатам? Об этом поделится своим опытом Анастасия, жительница Краснодара, в журнале «Мой Рубль». Она пережила эту ситуацию и знает, как правильно разделить имущество и долги, чтобы удовлетворить все стороны: и кредитора, и бывших супругов.
Нужно свое жилье
Здравствуйте, меня зовут Анастасия. Мне 28 лет и в данный момент я проживаю в Краснодаре. Однако в 2014 году я вместе с мужем, который является сейчас моим бывшим, жила в Пятигорске. Как и многие современные пары, перед тем как пожениться, мы совместно жили, то снимая комнату в большой квартире с друзьями, то арендовав жилье у знакомого. Мы даже населили комнату в коммунальном общежитии, принадлежащем моей семье.
Почему мы выбрали не копить, а купить
Мы так сильно захотели покинуть последнее жилье, что начали задумываться о приобретении собственного пространства. Денег, даже на небольшую квартиру на окраине города, у нас не хватало, поэтому мы решили начать копить. Признаюсь, это подходит не всем.
При общем доходе около 50 тысяч рублей мы откладывали по 25 тысяч в месяц. Остальная сумма расходов шла на оплату коммунальных счетов, еду, топливо, обслуживание автомобиля, одежду и минимальные развлечения, такие как походы в кино раз в месяц.
Пятигорск » город, где мы жили с мужем.
К примеру, мне, энергичной молодой даме, было довольно сложно ограничивать себя в различных аспектах. Каждый месяц я все больше подсказывала своему супругу, что нам следует рассмотреть альтернативные варианты приобретения собственного жилья. Например, возможно оформление ипотеки. Мы начали следить за предложениями банков по ипотечному кредитованию, а также за актуальными вариантами на рынке недвижимости.
При покупке квартиры в ипотеку оба супруга становятся созаемщиками, что подразумевает общую ответственность за выплату кредита. В случае развода раздел имущества, включая ипотечную квартиру, регулируется нормами семейного и гражданского законодательства. Обычно, если квартира была приобретена во время брака, она считается совместно нажитым имуществом, что означает, что оба супруга имеют равные права на неё. Чтобы переоформить ипотеку и разделить имущество, необходимо обратиться в банк, который выдал кредит, и обсудить условия, при которых один из супругов сможет взять на себя выплаты по ипотеке полностью, а другой — снять себя с обязательств.
Если такая возможность предусмотрена, то перевод долга может потребовать от банка пересмотра кредитоспособности оставшегося заемщика. Также возможно, что потребуется оценка квартиры и разделение долга между супругами, если один из них не может или не хочет оставаться в квартире. Важно заранее определить, кто будет оставаться в квартире после развода, а также обговорить финансовые условия, разделив долги и обязательства, чтобы избежать недоразумений и конфликтов в будущем. В любом случае, рекомендуется обращаться за юридической помощью, чтобы правильно оформить все необходимые документы и избежать потенциальных проблем.
Чего неопытный заемщик не ожидает от банка
Постепенно стало очевидно, что наилучшие условия предлагает Сбербанк. Мы решили проконсультироваться с представителем банка. И тут нам открылись некоторые нюансы, о которых человек, впервые планирующий ипотеку, может не подозревать.
- Первое, что отметил консультант, — это то, что так как наш брак не зарегистрирован, вероятность одобрения значительно снижается.
- Во-вторых, наша официальная зарплата была в три раза ниже фактической суммы, которую мы получали. Следовательно, деньги, полученные «в конверте», могут быть подтверждены только справкой по форме банка. Однако к таким справкам у банка может быть предвзятое отношение при рассмотрении заявки на кредит.
- В-третьих, в рекламном буклете указанный 10% первоначальный взнос применим только для «Молодых семей». Условия подразумевают, что в семье должен быть ребенок. В нашем случае эта сумма составила 20% от стоимости квартиры.
- И, наконец, нам объяснили, что расходы на сделку по купле-продаже будут включать, помимо различных государственных пошлин и страховок, также оценку недвижимости. Ведь банк не даст деньги на любую квартиру или квартиру с завышенной ценой.
Путь осилит идущий
Поскольку дата церемонии была уже определена, нас не испугал первый пункт. Мы просто перенесли сроки приобретения квартиры, приняв, что начнем совместную жизнь в коммунальном жилье. Прошло несколько лет, и в процессе развода стало очевидно, что нам достаточно было оформить статус со-заемщиков. Но, по всей видимости, консультанту банка очень хотелось создать полноценную семью. Возможно, именно поэтому документы по банковской форме о наших «серых» доходах были приняты без каких-либо возражений.
Ипотека для молодой семьи от Сбербанка.
Нашли квартиру
Тем не менее, мы не собирались заводить ребенка только для того, чтобы снизить размер необходимого первоначального взноса. На тот момент наши сбережения составили 100 тысяч рублей, и дальнейшее пополнение накоплений застопорилось.
После заключения брака мы довольно быстро нашли квартиру. Двухкомнатное жилье площадью 42 квадратных метра обошлось в 1,4 миллиона рублей. Мы осознавали, что пока будем снова копить средства, данный вариант может оказаться уже проданным. В процессе осмотра квартиры продавец сам предложил решение. В предварительном договоре купли-продажи, который нужно было предоставить в банк вместе с другими документами, мы указали, что цена квартиры составляет 1,65 миллиона рублей, а продавец получил наличными первоначальный взнос в 250 тысяч рублей. Это стало настоящей удачей! И, конечно, приятно удивило такое взаимодействие со стороны продавца.
7 раз отмерь, 3 раза оценку недвижимости оплати
Затем мы начали искать компанию для оценки нашей недвижимости. В этой связи следует вспомнить пословицу «Скупой платит дважды». В нашем случае это произошло трижды.
Первым делом мы обратились в агентство оценки и экспертизы, которое предложило нам самые низкие цены на свои услуги. Однако вскоре стало очевидно, что на самом деле они зарабатывают на других аспектах. По их оценке, итоговая стоимость квартиры составила 1,370 млн. Это совершенно не соответствовало нашим ожиданиям, так как мы не могли вписаться в условия нашего договора купли-продажи. Тогда нам предложили за дополнительную плату указать в отчёте другую, более приемлемую для нас сумму. Эта плата оказалась вдвое больше первоначально оплаченной стоимости услуги.
Мы решили обратиться в другую компанию. Полученный от них отчёт нас устроил. Однако при передаче его в банк выяснилось, что оценку нужно делать исключительно в аккредитованных Сбербанком организациях. Удивительно, что этой информации мы не получили с самого начала.
В этот раз мы выбрали оценочную компанию на основе строгих рекомендаций знакомых, которые уже проходили процесс получения ипотеки в том же банке. Нас удовлетворила как стоимость услуг, так и итоговый результат.
Результат достигнут под 12,75% годовых
В конце концов, все бумаги были переданы в банк. После двух долгих недель ожидания ипотеку одобрили. В результате было согласовано 1,400 млн. под 12,75% годовых на срок 25 лет с ежемесячным платежом 17200 рублей.
Кстати! Какой процент вам могут предложить по ипотеке? Узнайте онлайн!
Кроме того, мы оформили страхование ипотеки. На этот раз обратились сразу в аккредитованную страховую компанию, что позволило сэкономить время и нервы. Годовой страховой взнос составил 14000 рублей. Все государственные сборы уплачены, документы подписаны, и теперь у нас на руках свидетельство о праве долевой собственности.
Как я всё возвращала на круги своя
Мы не делили…апельсин, а имущество
виде
Спустя несколько лет мы пришли к решению о разводе. Хочу отметить, что это произошло довольно гладко благодаря изначальному желанию обеих сторон решить вопрос мирно. Я решила отказаться от квартиры и, соответственно, освободиться от обязательств по ипотеке.
Если бы мы решили разделить квартиру, банк вынудил бы нас её продать, погасить оставшуюся сумму по кредиту, а затем уже делить оставшиеся деньги по взаимному согласию или через суд. Однако эту идею сразу отвергли, так как узнали, что цену продажи определяет именно банк. Эта цена будет значительно ниже рыночной стоимости аналогичной квартиры, ведь основная цель банка – вернуть свои деньги, независимо от процентов.
В результате такой сделки у нас не осталось бы средств, которые мы могли бы разделить. Поэтому, чтобы не потерять впустую несколько лет и избежать значительных убытков от уже внесённых платежей, мы решили, что один из нас сохраняет право собственности и, соответственно, долговые обязательства по кредиту.
Соглашение о разделе имущества
После получения документов о разводе мы обратились за консультацией в ипотечный отдел. Нас интересовал вопрос, как правильно освободиться от ипотечного обременения, оставив бывшего супруга единственным собственником и заемщиком по кредиту.
Просто отказаться от своей доли я юридически не имела возможности. К тому же, поскольку право собственности было долевым, мой бывший муж не смог бы в дальнейшем полностью распоряжаться квартирой.
При переоформлении ипотеки нужно это соглашение.
Мы подписали соглашение о разделе совместно нажитого имущества в браке. В этом документе было обозначено, что в процессе совместной жизни нами было приобретено следующее имущество: квартира и определённая денежная сумма. Эта сумма представляла собой компенсацию, о которой мы заранее договорились. Согласно этому соглашению, она перешла в мою индивидуальную собственность, в то время как мои обязательства как созаемщика по кредиту полностью передавались бывшему мужу.
В соглашении отмечалось, что на моё исключение из списка созаемщиков по указанному кредитному договору было получено согласие ПАО Сбербанк, что подтверждалось официальным письмом. Это было необходимо для того, чтобы впоследствии бывший супруг мог оформить собственность на своё имя.
Переоформление ипотеки
Хотя в соглашении было прописано, что мои кредитные обязательства переходят на мужа, информация о существующем долге в моем личном кабинете Сбербанка не пропадала. Это вызывало беспокойство, и мы вновь решили обратиться за консультацией.
Вы будете заинтересованы: Ставки Сбербанка по ипотеке в 2018 году.
Выяснилось, что этого недостаточно. Бывшему супругу потребовалось переоформить ипотечный кредит на свое имя, что снова потребовало пройти все бюрократические процедуры и собрать необходимые документы. Кроме того, банк потребовал от него найти нового со-заёмщика, которым стала его мать. В конечном итоге все было выполнено, и все остались довольны: банк продолжал получать платежи, у бывшего мужа была квартира, а у меня — деньги и свобода от долговых обязательств.
Сейчас я снова обдумываю вопрос о покупке жилья. Цены на недвижимость в Краснодаре выше, чем в Пятигорске. Но, основываясь на предыдущем опыте, я постараюсь избежать возможных проблем и не буду экономить на дополнительных услугах, связанных с сделкой. И, конечно, постараюсь в будущем избегать разводов!
