В начале 1986 года Михаил Горбачев заявил, что в течение 14 лет каждая семья в СССР сможет обзавестись собственным жильем — квартирой или домом. Однако, к сожалению, в 2018 году ситуация до сих пор остается неизменной, и до полного решения проблемы с жильем, похоже, еще очень далеко.
Журнал «Мой Рубль» расскажет своим читателям о неоднозначном, на первый взгляд, опыте Елены, чей смелый эксперимент с ипотечной недвижимостью стал базой для этой статьи. Всего за несколько лет ей удалось не только рассчитать свои долги, но и стать счастливой владелицей двух новых квартир. Согласитесь, интересно узнать, как приобрести собственное жилье, не оформляя долгосрочную ипотеку. Инвестирование в недвижимость с нуля — это тема нашего сегодняшнего кейса.
Содержание
- 1 От редакции. Предупреждение о рисках
- 2 Когда совместное проживание начинает утомлять и хочется своего угла
- 3 Как я купила первую в своей жизни квартиру в новостройке
- 4 Как заработать на перепродаже ипотечной квартиры
- 5 Ситуация на рынке недвижимости сейчас. Грядет рост цен?
- 6 Кажется, я вошла во вкус. Покупаю квартиру вновь, чтобы продать
- 7 Если вы хотите инвестировать в новостройки. 5 важных правил
- 8 Думайте всегда своей головой!
От редакции. Предупреждение о рисках
Мы постоянно напоминаем нашим читателям о том, что вложения в недвижимость сопряжены с определенными рисками. Предложенная стратегия заработка на жилой недвижимости включает в себя получение ипотеки на новостройку, находящуюся на этапе котлована.
Если вы решите использовать приведенные ниже рекомендации, обязательно ознакомьтесь с законом 214-ФЗ о долевом строительстве, а также проверьте, соответствует ли застройщик и объект требованиям данного законодательства. Существуют риски, что строительство вашей новостройки может затянуться или быть приостановлено в случае возникновения проблем у застройщика. На 2018 год количество таких квартир значительно снизилось по сравнению с предыдущим десятилетием, однако риск все еще остается.
Вам необходимо иметь финансовую подушку и стабильное трудоустройство с предсказуемым доходом перед тем, как оформлять ипотечный кредит. В остальном риски этой схемы довольно невелики. Издание снимает с себя ответственность за любые действия или бездействия читателей, которые могут привести к убыткам.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции. Все изложенное является личным опытом автора и не гарантирует успеха при попытке повторить данную стратегию. Передаем его слово.
История молодой мамы, которая приобрела две квартиры в Санкт-Петербурге за 138 тысяч рублей, представляет собой интересный пример использования нестандартных методов в недвижимости. Важно отметить, что такие покупки в крупных городах, как Санкт-Петербург, даже за низкую цену требуют тщательного анализа рыночной ситуации, а также подробного понимания юридических и финансовых аспектов. Нередко сделки подобного рода связаны с находками на вторичном рынке, когда жилье предлагается по цене ниже рыночной, что может быть обусловлено различными факторами, такими как состояние квартиры или срочность продажи.
Ключевым моментом в успешной покупке является грамотное составление схемы сделки. Молодая мама могла воспользоваться программами государственной поддержки для молодых семей или определенными ипотечными кредитами с низкой процентной ставкой. Вдобавок, стоит учесть, что активное участие в торгах и тщательное изучение предложений на рынке могут привести к выгодным сделкам. Анализ окружения, потенциальных рисков и нюансов, связанных с оформлением, также сыграл бы важную роль в этой истории.
На первый взгляд вся ситуация может показаться слишком хорошей для правды. Тем не менее, подобные истории подчеркивают важность инициативности, исследования и понимания местного рынка недвижимости. Таким образом, стратегия, выработанная данной молодой мамой, может служить вдохновением для других людей, стремящихся к улучшению своих жилищных условий, однако требует критического подхода и детального изучения перед принятием важных финансовых решений.
Когда совместное проживание начинает утомлять и хочется своего угла
Приветствую! Меня зовут Елена.
Десять лет назад я оказалась в трудной ситуации: совместное проживание с родственниками стало совершенно нестерпимым. Я училась на втором курсе университета, на платной основе, и в то же время работала. Моя мечта заключалась в приобретении собственного жилья. Финансов не хватает, и что же делать?
Начиная с определенного возраста, ужиться с родителями становится сложно.
Для многих молодых людей приобретение собственного жилья стоит на первом месте среди целей. Этот вопрос был важен в любое время. И, как и прежде, это являлось рискованным мероприятием, на которое решались не все.
Рынок недвижимости дает интересные возможности
В 2008 году произошел кризис, в результате которого многие строительные компании приостановили свою деятельность, и некоторые из них так и не смогли восстановиться. В 2015 году рынок снова постиг обвал, что повторило ситуацию в сфере недвижимости.
На данный момент рынок начинает восстановление. Это идеальный момент для приобретения жилья и вложений в новые квартиры. Перепродажа новостроек как бизнес — весьма привлекательное и прибыльное занятие. Риски минимальны, а доходность высока!
В настоящее время на рынке остались только те компании, которые не останавливались в своей работе даже в самые трудные времена. Это служит гарантией их надежности.
Процентные ставки по ипотечным кредитам в 2018 году начинаются с 6% годовых, и банки охотно их предоставляют. Например, в Тинькофф-банке вы можете оформить ипотеку под 6,5%. В то время как в 2008 году ставки составляли 12-15%, и получить кредит можно было только при выполнении множества требований.
Как я купила первую в своей жизни квартиру в новостройке
Это произошло в августе 2008 года. У меня был скромный доход, поэтому я решил приобрести самое доступное жилье, расположенное в 30 км от Санкт-Петербурга, в городе Никольское. Я выбрал студию площадью 22 кв. м. стоимостью 917 тыс. рублей от компании Петрострой, которая на тот момент существовала около двух или трех лет. Это была новостройка.
Подробности: Как правильно выбрать и купить квартиру, чтобы избежать финансовых потерь.
Как я выбирала банк для ипотеки
При выборе банка для оформления ипотеки у меня присутствовали три ключевых критерия:
- Минимальная процентная ставка.
- Возможность досрочного погашения без штрафных санкций.
- Первоначальный взнос не превышающий 15%.
На тот момент я имел в запасе лишь сто тысяч рублей.
В сентябре 2008 года, во время кризиса, мне одобрили ипотеку в банке ВТБ под 12,8% на 15 лет. Первоначальный взнос составил 15% от стоимости квартиры.
917 000 х 15% = 137 550. Вот такая сумма мне нужна была для первоначального взноса. В итоге, ипотечный кредит составил 917 000 — 137 550 = 779 450 руб.
Мой ежемесячный доход в 2008 году составлял 28 тысяч рублей.
При этом платеж по ипотеке:
(779 450 + 779 450 х 12,8% х 15) / 180 = 12 644,41 руб.
Скажем так, жить на широкую ногу было сложно. Однако, у меня были средства для существования, так как я жил с родителями. Мой будущий дом продолжал строительство. Параллельно с возведением этажей росла и цена на квадратные метры.
Совет: В настоящее время существует возможность упростить процесс и воспользоваться онлайн-услугами ипотечного брокера для получения наиболее выгодной ставки по ипотеке.
Почему я решила поскорее избавиться от ипотеки
Понимание того, что в течение ближайших 14,5 лет я буду выплачивать кредит за жилье, находясь в каком-то удаленном районе, заставило меня задуматься о том, как быстро погасить ипотеку и арендовать квартиру в месте, где было бы комфортно жить в данный момент. Но как это реализовать?!
В ноябре 2010 года мне пришло уведомление от строительной компании о том, что ключи готовы к выдаче. Я продолжала жить с семьей, и, разумеется, первой мыслью было наконец-то переехать в свою новую, хоть и не совсем готовую, квартиру.
Я работала в центре Санкт-Петербурга, и дорога до нового жилья заняла бы у меня около 2-х часов каждое утро. Это было крайне неудобно. Кроме того, требовалось время для обустройства нового жилья, дополнительные расходы и необходимость продолжать выплату ипотеки. Такой вариант меня не устраивал!
Как заработать на перепродаже ипотечной квартиры
Мне стало интересно, сколько моя квартира может стоить сейчас, в нынешнем виде?
На тот период ее оценка составляла 1 миллион 600 тысяч рублей.
Почти все квартиры в моем подъезде были выставлены на Авито по цене, приближенной к этой. Низковато, к тому же конкуренция достаточно ощутима.
Новостройки Питера от застройщика.
Как продать квартиру дороже рынка — простой лайфхак
В то время я купила в Максидоме со скидкой обои, пластиковые панели для отделки ванной, унитаз, линолеум, штукатурку, клей для обоев и панелей. Конечно, были и другие небольшие расходы, но у меня было всего 15 тыс. руб. И больше ни копейки! Для студии в 22 кв. м не нужно много материалов.
Я срочно оформила отпуск на 5 дней, позвала умелого друга и несколько подруг: обои — на стены, унитаз — в туалет. В итоге получился, конечно, не самый лучший результат, но квартира-то теперь с отделкой!
Тогда я и решила ее выставить на продажу — уже за 1 млн. 800 тыс. руб. Да-да, именно так! Дороже, чем у всех остальных.
Поскольку мне было важно быстро продать, я обратилась к агенту. На рынке недвижимости пик продаж обычно приходится на ноябрь-декабрь. К концу 2010 года кризис фактически уже завершился.
Более подробно: Как работает агент по продаже недвижимости.
Здесь, конечно, можно говорить о везении — покупатель нашелся всего за две недели. Это была пожилая женщина, которая продала свою комнату в коммунальной квартире и совершенно не желала жить в центре Петербурга. Ей важно было, чтобы в квартире было хотя бы немного удобств для немедленного переезда и проживания. И мы отлично вписались друг в друга. Эту покупательницу нашел мой агент, он же помог правильно провести сделку. Квартира была в ипотеке! За его услуги я заплатила 50 тыс. руб.
Более полумиллиона чистой прибыли за два года. Немного арифметики для наглядности
На момент, когда квартира была выставлена на продажу, у меня оставалась задолженность по ипотечному кредиту в размере
658 202,23 руб.
С сентября 2008 по декабрь 2010 года я погасила
12 644,41 х 28 = 354 043,51 руб.
Из них на выплату процентов было направлено
779 450 х 12,8%/12 х 28 = 232 795,73 руб.
Тело кредита за период два года и четыре месяца составило
354 043,5 » 232 795,73 = 121 247,77 руб.
Следовательно, мне осталось погасить
779 450 » 121 247,77 = 658 202,23 руб.
Таким образом, после завершения всех формальностей по сделке, у меня на руках оказалась сумма
1 800 000 » 658 202,23 » 50 000 = 1 091 797,77 руб.
Теперь производим расчет:
1 091 797,77 » 137 550 (первоначальный взнос) » 15 000 (на Capital repairs) » 354 043,51(выплаты по ипотеке за 28 месяцев) = 585 204,26 рублей — чистая прибыль от перепродажи квартиры в новостройке, зафиксированная в 2010 году.
Ситуация на рынке недвижимости сейчас. Грядет рост цен?
В 2018 году ситуация несколько трансформировалась. Число строительных компаний стало больше, а цены в сравнении с инфляцией оказались довольно низкими. Тем не менее, это не указывает на то, что приобретение квартиры в новостройке для дальнейшей перепродажи утратило свою привлекательность. Главное — это подобрать удачный вариант жилья.
Цены на недвижимость в 2018-м предполагают устойчивый рост.
В настоящее время подобная квартира-студия в Санкт-Петербурге, расположенная в строящемся здании на этапе котлована, стоит около 1 млн 100 тыс. руб. При этом готовую студию можно приобрести уже за 1 млн 800 тыс. без отделки.
Мы говорим о Санкт-Петербурге. В Москве цены на жилье значительно выше.
Эксперты прогнозируют подъем цен на жилую недвижимость в 2018 году, и это вполне обоснованно.
Скоро вступят в силу изменения в 214-ФЗ, после чего строительным компаниям останется лишь повысить стоимость квартир.
Кажется, я вошла во вкус. Покупаю квартиру вновь, чтобы продать
После продажи своей квартиры в 2010 году я полностью погасила ипотеку. Образование было завершено, долгов больше не оставалось. Мой стабильный доход достигал 33 тыс. рублей, и я арендовала жилье.
На средства, полученные от продажи прежнего жилья, я решила заново приобрести квартиру-студию в новом строительстве на этапе котлована.
Я приобрела квадратные метры со скидкой 5% за полную 100%-ю оплату у той же строительной фирмы в новом перспективном районе.
В 2013 году я получила ключи от квартиры, купленной за 1 054 000 рублей, и продала её в 2015 году примерно за 2 миллиона рублей спустя 4 месяца.
На этот раз я организовала полноценную отделку с помощью профессионалов. Схема была схожей.
Схема отработана — можно выходить на масштаб
Собрав 100 тысяч рублей, за два года я смогла заработать 585 тысяч. Затем, через пару лет, к этим 585 тысячам добавилось примерно миллион рублей! Эти средства я направила на покупку двух квартир-студий.
Эти два года были непростыми с финансовой точки зрения, но усилия оправдали себя. Жизнь моя уже не зависела от этого, и необходимости платить ипотеку не было, я продолжала работать, меняла места работы и всегда выбирала жилье рядом с офисом, чтобы не тратить много времени на дорогу.
Далее моя жизнь развивалась довольно привычно: появление мужа, детей. Однако у меня есть и другое: две квартиры-студии в городе, которые приносят стабильный доход от аренды.
Теперь мой сын обеспечен жильем для своей семьи в будущем. А в данный момент я могу проводить время с ним, пока он еще маленький, не полагаясь полностью на мужа и государственные пособия для первого ребенка. И это всего лишь за два года!
Если вы хотите инвестировать в новостройки. 5 важных правил
Следует соблюдать простые рекомендации, основанные на моем личном опыте. Вот они.
Правило №1. Тщательно выбирать застройщика
На строительном рынке представлено множество компаний, и в Санкт-Петербурге их насчитывается около 300, однако лишь 15 из них можно отнести к надежным, которые сдают свои объекты вовремя или с минимальными задержками, и при этом не выполняют работы некачественно.
Надежные застройщики обычно имеют как минимум два объекта, в которых уже проживают жильцы. Чтобы сделать осознанный выбор, стоит пообщаться с этими людьми.
Их можно отыскать в социальных сетях в группах, посвященных застройщику.
Кроме того, в соцсетях, как правило, существуют группы «соседей» для готовых объектов, где активно обсуждаются этапы строительства предыдущих проектов. Не забывайте, что важно знать, куда и кому вы доверяете свои финансы.
Правило №2. Внимательно подойти к выбору самого объекта
Даже в самых уважаемых компаниях могут оказаться объекты, расположенные в условиях, явно неподходящих для жизни.
К примеру, один агент советовал мне приобрести квартиру всего в 200 метрах от кольцевой автодороги. К этому помещению не было подъезда, общественный транспорт не доходил, инфраструктура отсутствовала, а от КАД постоянным потоком шли шум и пыль.
Жить в таких условиях совершенно некомфортно, и даже разумный человек вряд ли согласится на покупку этой квартиры.
Цена на такие объекты, как правило, очень заманчивая, и агенты охотно их рекламируют, так как получают приличную комиссию за их продажу. Ни в коем случае не поддавайтесь на это.
Правило №3. Придирчиво читать ипотечный договор
Вы должны иметь возможность в рамках данного соглашения:
- Завершить погашение кредита досрочно без дополнительных затрат и штрафных санкций
- Передать свои права и обязательства другому лицу.
Правило №4. Соотнести реальные возможности со своими желаниями
Возможно, в данный момент вы получаете 70 тысяч рублей в месяц и имеете возможность оформить ипотеку с ежемесячным платежом в 25 тысяч рублей, что вас не беспокоит.
Однако через год ваша компания может закрыться, вам придется искать новое место работы, и не обязательно, что на новом месте вы будете зарабатывать столько же.
Также может произойти новый экономический кризис или другие нежелательные обстоятельства. Ипотечный кредит вам все равно придется выплачивать!
Тщательно оцените, какую сумму вы сможете выплачивать при любых условиях.
Учтите, что стройка любой новостройки может быть заморожена или сроки сдачи могут быть перенесены, независимо от надежности выбранного застройщика.
В мире инвестиций время – это деньги. Чем дольше идет строительство, тем дороже вам это обойдется, а прибыль будет ниже.
Не забывайте, что продать недорогую квартиру в привлекательном районе всегда проще, чем дорогую недвижимость.
Основные покупатели – это приезжие, молодежь и пожилые люди. Именно они будут искать варианты «дешевле, с отделкой и близко к метро» или что-то в этом духе.
Правило №5. Регулярно анализировать рынок недвижимости своего города
Иногда разумнее немного повременить с продажей и вместо этого сдавать квартиру в аренду, ожидая более благоприятных условий на рынке, когда цены и спрос на недвижимость станут более выгодными. Важно заранее составить финансовый план и стремиться его придерживаться.
Покупать квартиру нужно на стадии котлована — так самый большой запас по деньгам.
Думайте всегда своей головой!
Хочу отметить, что большинство моих знакомых осуждали мой выбор в пользу новостройки в 2008 году. Все говорили: «Зачем брать квартиру в новостройке, все равно придется платить ипотеку!»
Никто не видел в ипотеке возможности заработка. Люди просто не понимали, как можно извлечь прибыль из перепродажи недвижимости. Инвестиции в новостройки без наличных — это действительно сложно для большинства граждан России.
Но когда они увидели, что получилось в итоге, изменили свое мнение.
Вам понравилась эта история? Узнайте больше: Как зарабатывать сотни тысяч рублей на создании авторских аксессуаров.
Желаю всем удачи и терпения на пути к инвестициям в недвижимость. Будьте разумны! Спасибо за внимание, надеюсь, эта статья была вам полезна и помогла лучше понять, как инвестировать в недвижимость с ограниченным капиталом.
