Для тех, кто только начинает свой бизнес в области продажи физических товаров (в основном это еда или одежда — сферы с невысокими барьерами для входа), вопрос поиска торговых помещений остаётся актуальным. Однако для неподготовленного человека коммерческая недвижимость может стать настоящей загадкой. Арендные ставки зачастую высоки, и к ним добавляются ещё и значительные комиссии риелторов за поиск места.
Данная статья поможет вам избежать лишних затрат. Сэкономленные средства на риелторах лучше направить на расширение ассортимента. О том, как самостоятельно найти торговую площадь, рассказала бизнес-леди, которая прошла через эти трудности. Её личные советы и опыт окажутся полезными для всех начинающих предпринимателей. Учитесь на чужих ошибках — это обходится дешевле! Кстати, в примере речь идёт о торговых площадях, но описанные методы также могут быть использованы при аренде офисов.
Содержание
Почему о площадях в торговых центрах можно сразу забыть
Приветствую! Меня зовут Светлана, и моё занятие – продажа джинсов. Начинала с рынка, а теперь арендую магазин. Найти подходящую торговую площадь оказалось действительно непросто. Я искала два месяца и столкнулась с неадекватными владельцами и нахальными агентами по недвижимости. Хочу рассказать о своём опыте поиска, выбора локации и заключения договора аренды самостоятельно. Мне удалось сэкономить 50% от средней стоимости аренды в месяц в городе, которые я успешно вложила в вывеску, реконструкцию и мелкий ремонт.
Важно отметить, что в раскрученные торговые центры мелкий бизнес не пускают. Их интересуют только известные бренды. Арендные ставки в таких местах варьируются от 2000 до 7000 рублей за квадратный метр в месяц.
Поэтому я начала искать магазин в формате стрит-ритейл. С отдельным входом с улицы. В маленьких магазинах арендные ставки начинаются от 1200 до 1700 рублей за квадратный метр в месяц.
Сначала я искала доступное помещение в привлекательном месте, ставя требования, которые оказались несовместимыми.
Первым шагом при самостоятельном выборе и аренде торговой площади является четкое понимание ваших потребностей и требований. Определите, какой тип помещения вам нужен, учитывая особенности вашего бизнеса и целевую аудиторию. Изучите рынок, чтобы понять, в каких районах вашего города имеются наиболее привлекательные предложения. Обратите внимание на доступность торговой площади для клиентов и работников, а также на соседние бизнесы, которые могут повлиять на поток покупателей.
Приставание к переговорам с арендодателем требует тщательной подготовки. Убедитесь, что вы понимаете все условия договора, включая сроки аренды, размер арендной платы и дополнительные платежи, такие как коммунальные услуги и обслуживание. Особенно важно обратить внимание на возможность пересмотра условий контракта через определённые промежутки времени. Не стесняйтесь задавать вопросы и требовать разъяснений, так как это позволит избежать недопонимания и ненужных проблем в дальнейшем.
Наконец, перед подписанием договора рекомендуем провести тщательную проверку помещения. Убедитесь, что оно соответствует вашим требованиям, и нет скрытых дефектов. Полезно бы также обсудить с арендодателем возможность внесения изменений в интерьер или рекламу, если это необходимо для вашего бизнеса. Зафиксируйте все договоренности и условия в письменном виде, чтобы обеспечить защиту своих интересов.
Устав от бесконечных поисков на сайтах и раздражаясь на агентов по недвижимости, я осознала действительность рынка: помещения могут быть либо недорогими, либо находиться в хороших локациях. Я усвоила важное правило: чем больше пешеходного трафика, тем выше стоимость аренды. Если объект предложен по привлекательной цене в удачном месте, стоит насторожиться.
Как правильно искать торговую площадь. Чек-лист для бизнесмена
Мне пришлось провести много времени, как своего, так и чужого, прежде чем я осознала, что именно нужно уточнять перед посещением магазина, а также как вести себя на встрече.
Как только я поняла, на что стоит обращать внимание при первом разговоре, я собрала список, которым с радостью поделюсь.
Для торговли повседневными товарами лучше всего подойдет стрит-ретейл на первой линии
Подбор помешения. Разбираем проблему по пунктам
- Кто выстраивает музыкальные предпочтения, а кто осуществляет оплату. Кто обеспечивает финансирование работы риэлтора? Устроит ли вас, если стоимость звонка составит половину месячной арендной платы?
- Расположение: наличие на «первой линии», район, пеший и автомобильный трафик (если ваши клиенты передвигаются на машинах). Обязательно уточните о «первой линии». Высокая цена в объявлении не всегда является индикатором. Я столкнулась с предложением по высокой ставке, находящимся во дворе жилых зданий. Кому там продавать джинсы? Бабушкам у подъезда? Чтобы оценить потенциал торговой точки, японцы исследуют мусорные контейнеры в окрестностях. Я не изучала баки, но выбрала магазин на «первой линии» и рядом с Университетом.
- Соседей не приобретешь.Внимательно оцените соседей. Если есть «точки притяжения» для покупателей, это будет плюсом для помещения. Наличие рядом аптеки, почты, продуктового магазина или остановки обеспечит хороший пеший трафик.
- Конкуренты не всегда становятся проблемой, иногда они способствуют развитию. Рядом с моим магазином раньше находился крупный брендовый магазин джинсов. Он переехал в торговый центр, но клиенты все равно помнят, что джинсы можно купить на углу Ленина и Гагарина. Поначалу меня смутил этот переезд, подумала, что место может быть неудачным. Я решила позвонить им и узнать, почему переехали. В ответ услышала, что решение связано с указанием руководства в Москве перевести все магазины в торговые центры, а в старом помещении у них все шло неплохо.
- Уточняйте по телефону все детали, указанные в объявлении. Учитывайте человеческий фактор. Вопросите о метраже, этаже, вывеске и входе. Например: сообщают о хорошем трафике, отдельном входе и наличии вывески, а помещение находится на втором этаже. Пришлось отказаться, ведь мой магазин ориентирован на продажу детских джинсов, и к нам часто приезжают с колясками.
- Обратите внимание на форму торгового зала. Часто можно встретить нестандартные планы. Это не обязательный повод отказываться от удачной локации. Я выбрала помещение, в котором торговый зал не был виден с входа. Запросила технический план, узнала, что перегородка из гипсокартона, и получила разрешение от собственника на ее снос. Учитывая удобное расположение, я провела перепланировку.
- В некоторых магазинах встречаются несколько торговых залов. Это вызывает необходимость «живой» охраны, что увеличивает фонд на заработную плату. Если вы арендуете лишь часть помещения, уточните часы работы остальных арендаторов.
- При первом звонке уточните стоимость аренды. Входит ли в стоимость коммуналка? Кто отвечает за охрану, уборку, сколько это стоит и кто платит за это?
- Выясните все о состоянии помещения. Готовы ли инвестировать в чужую собственность? Каковы условия?
- Права.Какими правами на магазин владеет арендодатель? Если это собственность — можно быть спокойным, если уплачены налоги;если аренда, а магазин сдается в субаренду, учтите, что с окончанием основного договора закончится и субаренда. Потребуется согласие собственника на субаренду и т.д.
- Ипотека – компаньон в делах?Обременения могут усложнить процесс оформления договора, поскольку потребуется согласие лица, в чью пользу наложено обременение.
- Определите приоритеты. Если на рынке аренды ограниченное количество предложений, установите, что является наиболее значимым для вашего успеха. Воспользуйтесь интернетом для помощи!
Переговоры. У вас товар, у нас купец
Я и не догадывалась, что нужно заранее подготовиться к встрече с собственником. Следовало обратить внимание на то, как можно похвалить себя, оценить, каким образом увеличился оборот нашей точки на рынке за прошедший год. Мои запутанные ответы арендодатель воспринял как обман и занес меня в список ожидания. Мягко отказал, предложив искать другую площадь.
К переговорам действительно нужно готовиться, это я поняла, когда мне прислали проект договора, в котором у меня, как арендатора, не было никаких прав, только обязательства! Было бы полезно узнать, кто арендовал помещение до вас и по какой причине оно освободилось.
Как правильно вести переговоры с собственником помещения
Важно обсудить все пункты соглашения. Может быть, они изменились?
Таким образом, я подготовила для себя список вопросов к предстоящим переговорам:
- Адрес. У владельца может быть несколько торговых точек, стоит уточнить, о какой именно идет речь.
- Этаж.
- Общая и торговая площадь, особенно если вы работаете по системе ЕНВД.
- Цена аренды. Что именно подразумевается под коммунальными и эксплуатационными расходами? Что входит в аренду, а что оплачивается отдельно?
- Переговоры по цене. Если вам нужны каникулы по аренде, например, для проведения ремонта, не стесняйтесь просить! Я договорилась не о каникулах, а о снижении ставки на полгода по своему магазину.
- Условия повышения аренды: когда и на какую сумму?
- Сроки заезда и выезда.
- Часы работы магазина.
- Уступки. На меня пыталась повесить согласование перепланировки сотрудница арендатора, которую проводил мой предшественник, к счастью, владелец оказался порядочным. Но может встретиться и недобросовестный. Это условие было вписано в договор. Рекомендуется сопоставить план помещения с фактическим состоянием, или исключить требование согласования перепланировки.
- Кто и когда будет выполнять ремонт.
- Срок аренды и условия её расторжения.
Уважаемые арендаторы, защищайте свои интересы в договоре и обосновывайте их. Если арендодатель разумный, он пойдёт навстречу; если нет, то зачем вам будущие сложности?
Настаивайте на письменных соглашениях, особенно если они направлены в вашу пользу.
Доверяй, да проверяй! Как проводится проверка документов
Следующий шаг — проверить данные, которые предоставил вам владелец помещения. Возможно, он и не является истиной собственностью, а реальный собственник уже полгода отдыхавает вдалеке от цивилизации?
Посетите сайт Росреестра и закажите Выписку из реестра прав на данное помещение. Чтобы получить именно ту выписку, которая вам нужна, необходимо указать кадастровый номер в запросе или предоставить точные номера помещений из Свидетельства о государственной регистрации прав собственности. Оплату можно произвести через интернет, а саму выписку получить либо на электронную почту, либо по почте.
При подписании договора внимательно изучите документы, подтверждающие право лица подписывать договор аренды. Если собственник (арендодатель) является индивидуальным предпринимателем, он подписывает договор сам или выдает нотариально заверенную доверенность. В случае, если арендодатель — юридическое лицо, полномочия его директора должны быть подтверждены уставом и приказом. В моей ситуации директор ООО, владеющего помещением, находился в командировке, и договор подписал его заместитель, обладающий нотариальной доверенностью от компании на ведение дел.
Если договор заключается на срок менее года, он не подлежит государственной регистрации. По этой причине многие договоры составляются на стандартный срок в 11 месяцев.
С одной стороны, это может показаться, что влияет на стабильность аренды, но на самом деле любая из сторон, как арендодатель, так и арендатор, вправе разорвать отношения. Если ваша деятельность не требует лицензирования, то регистрацию договора можно избежать. Зачем усложнять себе жизнь и нести дополнительные расходы?
Зачем нужны риелторы, если можно сделать все самому?
Некоторые бизнесмены обращаются к риэлторам для поиска арендуемых помещений, а для заключения сделок нанимают юристов. Это действительно ускоряет процесс и уменьшает риски. Роберт Кийосаки упоминает риэлторов как«мои глаза и уши на рынке».
Тем не менее, если у вас есть базовые знания в области гражданского права, опыт аренды или хотя бы моя памятка, вы вполне можете обойтись без посторонней помощи. Я считаю неприемлемым, когда арендатор, самостоятельно найдя помещение и отстаивая свои интересы в контракте аренды, оказывается обязанным платить риэлтору. Важно понимать, что риэлтор, разместивший объявление, представляет интересы собственника. Совсем иначе, если риэлтор сами ищет помещение, сопровождает вас на просмотрах и защищает ваши интересы в договоре. В таком случае, конечно, стоит возместить его труд.
