Стоит ли инвестировать в недвижимость: как зарабатывать от 400 тыс. рублей и какие есть риски

Когда у людей появляются лишние деньги, они уже не прячут их под матрасами или в шкафах за бельём. Нет, уровень финансовой грамотности у современного человека заметно возрос. Это означает, что многие стремятся увеличить свои сбережения. Разумеется, деньги сами по себе не размножаются. Для того чтобы получить доход, человеку необходимо инвестировать свои средства.

Тем не менее, далеко не все обладают глубокими знаниями в области экономики или финансов. Не каждый знает, куда наиболее разумно вложить свои деньги. Однако основные варианты для инвестиций, такие как банки, фондовые рынки, Forex и прочее, знакомы многим. А информацию о вложениях в недвижимость знает даже тот, кто не слышит.

Именно о перспективах инвестирования в недвижимость, будь то новая постройка или вторичный рынок, более подробно расскажет Журнал «Мой Рубль».

Вложения в недвижимость в 2018 году — есть ли смысл?

На рынке недвижимости произошел значимый сдвиг. В условиях кризиса стоимость жилья на вторичном рынке упала до такой степени, что возникает мысль — стоит ли вообще инвестировать в строительство?

Стройка.

Экскурс в прошлое — как разивался молодой российский рынок недвижки

Вернемся немного назад во времени.

• 2008 год – экономический кризис, на первичном рынке множество строительных компаний и еще больше проектов. Четыре года назад вступил в силу 214 Федеральный закон (о долевом строительстве). Себестоимость одного квадратного метра составила 26622 рубля, тогда как цена продажи достигала 52504 рублей. Это представляло собой идеальные инвестиционные возможности. Доходность — 100%. С небольшим капиталом было легко приумножить средства. Люди активно начали заниматься этим.

Сделки с недвижимостью проходили очень просто: заключался договор на миллион, на большую сумму писалась расписка, и налог платить не требовалось. Идеальные условия для получения прибыли. Всё (как бы) укладывалось в рамки закона.

• С 2015 года цены на жилую недвижимость стали снижаться. На вторичном рынке стоимость квадратного метра достигала 56 тыс. рублей в Санкт-Петербурге (и 165 тыс. рублей в Москве) — фактически «уровень котлована». Люди продавали квартиры по разным причинам: кто-то не мог оплачивать ипотеку, кто-то решал сменить место жительства. Первичный рынок оказался в стагнации. Продажи резко упали. Никакие рекламные акции не могли привлечь покупателей, так как покупка была нецелесообразной.

Начали происходить изменения в законодательстве: 214-ФЗ, Градостроительный кодекс, закон о защите прав дольщиков, а также ужесточение налогового контроля.

А стало ли лучше сегодня?

Прошло десять лет, и все изменилось.

2018 год — множество строительных компаний прекратили свое существование. Некоторые из них обанкротились, другие завершили строительство и ушли с рынка.

Фирмы, которые остались в сфере недвижимости, распродают свои активы по самым низким ценам, не пытаясь поднять их. Это происходит из-за низкого спроса и необходимости «покрыть» убытки, понесенные в разгар экономического кризиса. Также стоит учитывать, что при наличии нескольких объектов они могут не соответствовать требованиям законодательства.

После первого июля на рынке появятся новые объекты, которые будут предложены на новых условиях долевого участия. Безусловно, они будут более востребованы у покупателей.

Хотелось бы подсчитать прибыль

В итоге, те, кто инвестировал средства в строительство с намерением продать квартиру на вторичном рынке с наценкой, вынуждены снижать свои цены. Хорошо, если удается достигнуть уровня первоначальной стоимости, чтобы хотя бы вернуть свои вложения. Некоторые же продают квартиры по более низким ценам или терпеливо ожидают подходящего покупателя.

Средняя продолжительность продажи квартиры (время нахождения на рынке) в настоящее время составляет 5-7 месяцев. Ускорить процесс возможно, но это потребует дополнительных затрат: снижение цены, платные платформы для продажи, услуги профессионального риелтора.

Таким образом, складывается следующая ситуация.

Купив квартиру в новостройке, например, за 1,15 млн. рублей в январе 2015 года, вы получаете ключи и документы в середине 2017 года. Выставляете её на продажу за 1,7 млн. рублей, и объявление остается на Авито на бесконечное время. Постепенно снижаете цену до 1,55 млн. рублей, и в январе 2018 года находится покупатель. Это реальная ситуация на текущий момент в Санкт-Петербурге.

В конечном итоге получается прибыль в 400 тысяч рублей. Вроде бы неплохо.

Прибыль.

Подсчитаем:

400 тысяч рублей = 34,78% » прибыль от вложенной суммы, не учитывая дополнительные расходы на продажу, комиссию агенту и прочие затраты.

Разделив на три года, получаем 11,6% в год.

Ожидание квартиры, ее продажа, стресс и невозможность быстро вернуть свои деньги – это не самый лучший вариант инвестирования.

А законы-то меняются! Какие изменения нас ждут в 2018 году

С момента принятия изменений в 214-ФЗ наблюдается ухудшение ситуации. Изменились взаимоотношения не только между дольщиками и застройщиками, но и между строительными компаниями и государственными органами.

Максимальная цена квадрата

С начала летнего сезона строительная фирма, получая одобрение на возведение объектов и заключая соглашение о разработке земельного участка для возведения стандартных жилых помещений, также устанавливает максимальную цену за квадратный метр.

Средняя цена продажи метра в прошлом году составила 56882 руб., а уровень инфляции в 2017 году составил 2,5%. Порядок определения этой цены на данный момент остается неясным. Однако можно предположить, что стоимость будет приемлемой, поскольку изменения направлены на упрощение процесса приобретения жилья.

Сроки поджимают

Второй момент, который вызывает тревогу, заключается в том, что власти определили сроки для заключения ДДУ и договоров купли-продажи для застройщиков. Через полгода после ввода здания в эксплуатацию, все квартиры должны быть реализованы. Застройки будут вынуждены «переключаться» одна за другой, чтобы поддерживать финансовую прибыль. Вероятность увеличения цены оказывается минимальной.

Все растет, и цены вырастут

Специалисты единодушно прогнозируют увеличение цен на недвижимость.

Важно отметить, что «все» — это девелоперы и риэлторы, стремящиеся быстро реализовать свои объекты. Ситуация напоминает обесценивание рубля в 2014 году, когда «все» предсказывали, что стоимость доллара взлетит до двухсот рублей. Люди, стремясь «заработать на спекуляциях», поспешили купить доллары по цене около ста рублей, а в итоге курс упал.

Что же делать строительным компаниям?

Каким образом строительные компании смогут получать прибыль в таких обстоятельствах?

Застройщики творят такое»

В настоящее время ведется строительство множества объектов. Очевидно, что не все из них будут завершены к моменту внесения поправок в законодательство. В связи с этим застройщики проводят акции и снижают цены с целью привлечения дополнительных инвестиций.

Акции от застройщиков.

В будущем для запуска новых проектов планируется создание новых юридических лиц, поскольку на старых уже учтены действующие строительные объекты. Финансовые средства дольщиков от ранее завершенных объектов будут направлены на реализацию новых проектов. Легко представить, что произойдет с теми объектами, строительство которых еще не завершено.

Спасение для дольщиков

Для расчётов между покупателями и застройщиками будут применяться «эскроу» счета, на которых будут аккумулироваться средства дольщиков. Финансы с этих счетов будут передаваться строительным компаниям только после завершения строительства дома. На средства, находящиеся на счетах, будет действовать процентная ставка, размер которой будет зависеть от банка, в котором открыты эти счета. Неизвестно, будут ли застройщики использовать эти средства для завершения незаконченных объектов.

При выборе строительной компании для инвестиций стоит ориентироваться на процентную ставку по «эскроу» счету, ведь в случае приостановки строительства вы сможете без проблем вернуть свои деньги с начисленными процентами. Важно выбрать наиболее выгодную ставку.

Предсказать размер процентной ставки невозможно. Она может быть связана с уровнем инфляции или составлять 1/150 ставки рефинансирования за каждый день строительства.

«Вторичка» выгоднее?

Если стоимость не увеличивается, возможно, стоит рассмотреть возможность покупки «вторичного» жилья и сдачи его в аренду?

Сдаем «вторичку».

Срок окупаемости

Этот вариант подходит для хранения капитала, поскольку срок возврата инвестиций значительно продолжается.

Предположим, ты приобретаешь квартиру-студию недалеко от станции метро в Санкт-Петербурге за 1,6 миллиона, после чего делаешь ремонт, обустраиваешь и оснащаешь её. В итоге общая сумма составит как минимум 1,85 млн. рублей. Сдаешь её за 17 тысяч рублей в месяц.

1850000/17000=108,82 месяца – это время, необходимое для возврата вложений. Спустя чуть больше 9 лет. И это при самых благоприятных обстоятельствах.

Но могут и не взять.

17000 рублей в месяц — это достаточно приемлемая ставка аренды жилья. Однако, отыскать арендаторов за такую цену будет непросто.

К примеру, студентка из небольшого городка приезжает учиться в Санкт-Петербург, и родители готовы выделять 17-18 тыс. руб. в месяц на ее размещение. Это отличная новость, значит, в сентябре наблюдается пик спроса.

Родители студентки, проанализировав свои финансовые возможности, решают взять ипотеку под 8,5% на срок 15 лет, сделав первоначальный взнос в размере 20%.

(((1850000-20%)*8,5%)/12)+(1850000-20%)/180=18705,56 рублей — размер ежемесячного платежа по ипотеке.

Вывод: для успешной аренды квартиры, цену придется уменьшать.

Как заработать на сдаче квартиры больше денег? Нужно что-нибудь придумать

В качестве другой возможности стоит подумать о сдаче жилья в аренду с применением дополнительных платформ, таких как Airbnb или же можно воспользоваться услугами Авито, чтобы сдавать квартиру на сутки. Это решение будет актуально для тех, кто готов постоянно находиться рядом с собственностью. Регулярные визиты окажутся необходимыми. Обеспечение уборки и проведение мелкого ремонта требуют времени и финансовых вложений.

Рекомендация: Убедитесь, что вам одобрят ипотечный кредит на приобретение недвижимости, прежде чем принимать решение.

Коммерческие помещения — стоит ли в них инвестировать сегодня?

Вариант — вложения в бизнес-недвижимость.

Коммерческое помещение.

При наличии финансовых возможностей, стоит обратить внимание на коммерческую недвижимость. В каждом жилом комплексе можно найти коммерческие площади, которые на этапе строительства имеют цену почти в два раза ниже. Эти помещения всегда востребованы, так как даже небольшой продуктовый магазин на первом этаже жилого дома может приносить прибыль.

Арендная ставка помещений с высоким потоком людей, хорошими коммуникациями и видимостью в Санкт-Петербурге колеблется от 2000 до 3000 рублей за квадратный метр. Приобретение помещения в новостройке может обойтись лишь немного дороже, чем квартира.

Преимущества

Одним из преимуществ аренды коммерческого пространства является то, что, как правило, расходы на обслуживание, ремонт и оборудование помещения несет арендатор.

Необходимо учитывать назначение помещения: лучше, если их будет несколько. Это значительно упростит процесс сдачи в аренду или реализации.

Можно сделать самому — перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд

Есть возможность приобрести квартиру на первом этаже и преобразовать её в «коммерческое помещение».

При этом доходность существенно увеличивается. Важно учесть все требования жилищного законодательства, провести и зарегистрировать соответствующую перепланировку, а также оформить все необходимые документы. Эти шаги потребуют значительных финансовых вложений. Расходы могут включать стоимость проекта перепланировки, его согласование и саму реализацию изменений. В дополнение к цене квартиры, потребуется вложить от одного миллиона рублей и затратить примерно 1 год.

В результате, рыночная стоимость такого помещения вырастет примерно в 2,5 раза.

А бывают и нестандартные варианты

Обсудим вложения в «необычные» объекты недвижимости.

Рисковое это дело

Суть в том, что привлечение финансирования от дольщиков возможно только согласно 214 закону, который разработан для возведения стандартного жилья. Все другие виды жилья будут строиться либо через договор жилищно-строительного кооператива, либо за счет собственных средств застройщика. Инвестиции в такие проекты на этапе строительства сопряжены с высокими рисками. Цены на квартиры по ЖСК значительно ниже, чем по ДДУ. Однако никаких гарантий по таким договорам вы не получаете. Все основано в основном на доверии.

В 2017 году жилищно-строительные кооперативы построили 13 тыс. квартир, в то время как по долевому договору – 244 тыс. Альтернативный вариант все-таки существует: можно застраховать свой договор на случай долгостроя. Но страховка – это дополнительные расходы. В итоге, если дом будет сдан вовремя или с приемлемой задержкой, прибыль может оказаться значительно выше, чем по ДДУ. Однако стоит задаться вопросом, будет ли такое жилье популярно в условиях наличия доступных квадратных метров на рынке?

Итоги: состоятние рынка недвижимости России в 2018 году

Заработок возможен в любых условиях, если у вас есть желание. Главное – уметь анализировать, ознакомится с законодательством и адекватно оценивать ситуацию. Инвестиции в недвижимость в 2018 году вряд ли принесут значительную прибыль, однако следует помнить, что жилье всегда было ценным активом. Цены на квадратные метры традиционно остаются высокими. Если вы планируете долгосрочные вложения и стремитесь сохранить свои накопления, то приобретение недвижимости станет отличным решением. Инвестировать в строительные проекты будет достаточно безопасно начиная с середины лета.

Куда бы еще деньги вложить?

Имеются различные варианты инвестирования для защиты капитала.

Золото, платина и др

Дорогие металлы неизменно имеют высокую стоимость в зависимости от состояния экономики. В течение долгого времени стоимость золота постоянно увеличивается.

Золото.

К примеру, в январе 2008 года цена одной унции золота была 890,12 руб., а в январе 2018 года – 1332,43 руб. На протяжении этого времени стоимость золотых унций варьировалась (в октябре 2012 года цена достигла 1745,41 руб.).

А может, вклад?

Если вы хотите оперативно увеличить свой капитал, стоит подумать о размещении средств в банковских вкладах.

К примеру, Тинькофф Банк предлагает 7,76% годовых на вклады, а Банк Зенит вообще предоставляет 8,5%.

Это меньше, чем стоимость квартиры, однако такой вариант с лихвой компенсируется временем и нервами, потраченными на процесс продажи. Свои средства можно без труда вернуть в любое время.

Ценные бумаги тоже ничего

Также имеется рынок ценных бумаг. Если тщательно разобраться в его особенностях, можно получать значительно больший доход, чем на недвижимости.

К примеру, цена акций Яндекса в январе 2017 года составляла 1316,31 рубля, а в январе 2018 года – 2056,75 рубля.

При более глубоком погружении в данную тему и тщательном исследовании рынка открываются множество возможностей для инвестирования.

Вкладывать нужно в себя 

Вложение средств в себя.

Инвестирование в здоровье и образование по-прежнему приносит стабильный доход. Даже в самых различных условиях, вложив средства в физическое и интеллектуальное развитие, человек гарантированно извлекает выгоду.