С декабря 2017 года в Федеральный закон о долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости (214-ФЗ) внесены изменения, ставшие первыми в области регулирования жилого строительства. После этих нововведений риелторы ожидают резкого повышения цен, девелоперы встали в раздумьях: «Как нам продолжать свою деятельность?», а простые граждане пытаются разобраться, что именно изменилось.
Журнал «Мой Рубль» обратился к признанному специалисту на рынке недвижимости, Елене Богдановой, чтобы прояснить текущие обстоятельства на рынке новостроек. Елена поделилась с нашими читателями, чего стоит ожидать потенциальным покупателям жилья, а также ответила на главный вопрос: «Стоит ли спешить с покупкой квартиры сейчас или лучше подождать до вступления новых норм закона в силу?» Узнать ответ на этот вопрос можно, прочитав статью.
С чего все началось
В России наблюдается интенсивное развитие социальной сферы. Власти уверенно стремятся к значительному улучшению условий жизни граждан. Одной из ключевых задач является предоставление жилья. Исходя из этого, можно ожидать, что изменения принесут благоприятные результаты.
Обманутые дольщики
Появилось определение «обманутый дольщик». Мошеннические схемы заключались в создании строительных компаний, приобретении недорогих земельных участков на заемные средства, получении разрешений на строительство, сборе денег от дольщиков и последующем банкротстве. Люди многих лет выплачивают ипотеку, арендуя жилье, так и не получив в итоге своих квадратных метров. Теперь, спустя долгие годы, протестующие, ночующие в палатках рядом с долгостроем, наконец-то смогли увидеть изменения.
Обманутые дольщики.
Министерство строительства утвердило приказ №560/пр от 12 августа 2016 года, регулирующий процесс учета обманутых граждан.
Люди, пострадавшие от недобросовестных застройщиков, подают заявки в государственные органы, становятся на учет, и замороженные стройки начинают получать второе дыхание. Долгострои, простаивавшие по 15-20 лет, наконец-то достраиваются. Проблема касается множества объектов во всех регионах. Люди, которые успели погасить ипотеку и воспитать детей, вскоре получают долгожданные ключи от своих квартир.
Принимая решение о покупке новостройки до вступления изменений в 214-ФЗ, стоит обратить внимание на сильные и слабые стороны данного шага. Важно учесть, что изменения могут затронуть как права покупателей, так и условия сделок, поэтому целесообразно внимательно ознакомиться с ожидаемыми нововведениями и их последствиями. Например, возможные улучшения в защите прав покупателей могут сделать сделку более безопасной, но и купить квартиру без учета предстоящих изменений может стать серьезным риском.
С другой стороны, рынок недвижимости в преддверии изменений может внести ряд неопределенностей. Застройщики могут повысить цены на жилье, учитывая растущий интерес к их проектам, поэтому сейчас можно приобрести квартиру по более привлекательной цене. В этом случае стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, его финансовую устойчивость и историю выполнения обязательств по предыдущим проектам, чтобы минимизировать риск проблем в будущем.
Рекомендуется также учитывать личные сроки и финансовые возможности. Если покупка новостройки является для вас приоритетом, и вы заранее подготовили бюджет, то действовать стоит. Однако будьте готовы к тому, что некоторые условия могут измениться, и вам потребуется гибкость в планах. Если же у вас есть возможность подождать — лучше дождаться вступления изменений в 214-ФЗ, чтобы сделать более информированный выбор, обладая актуальной информацией о новых правилах и условиях на рынке.»
При этом к государственным расходам добавляются новые миллиарды. Это послужило стимулом для переработки основного государственного документа, который регулирует взаимодействие между застройщиками и дольщиками.
Спекуляции на рынке новостроек фактически стали основным источником дохода для некоторых граждан. Покупая объекты на этапе «котлована» и перепродавая готовые квартиры почти вдвое дороже, такие операции приносили свыше миллиона рублей всего за пару лет. Не нужно работать, налоги не платятся. Такая ситуация явно невыгодна для государства с разных точек зрения.
В результате затянувшихся строительных процессов люди, ожидающие квартиры, не могут долгое время получить жилье. Каждый строительный объект имеет установленное количество квартир, специально отведенных для данной категории. Размер и число этих квартир определяются в момент подписания договора аренды или бесплатного пользования земельным участком. Отсутствие жилья препятствует рождению детей, и демографическая ситуация находится под угрозой катастрофы.
Что ожидает долгострои
Пропадут ли недостроенные объекты с внедрением новых поправок в законодательство? В первую очередь, уйдет значительное количество строительных организаций, которые так и не приступили к работе. Чтобы получить легальный статус застройщика, фирма должна располагать как минимум 10% собственных средств для финансирования строительства.
Долгострои Москвы.
Следовательно, если затраты на возведение объекта составляют 200 миллионов рублей, у фирмы на счете должно находиться как минимум 20 миллионов рублей, не считая средств для текущих нужд. Таким образом, зарегистрировать ООО с уставным капиталом 10 тысяч рублей и заняться строительством стало незаконно.
Оценить финансовое положение строительной компании весьма просто. Каждые три месяца организация обязана обнародовать свои финансовые результаты. Эти данные подлежат обязательному аудиту. Многие объекты, которые намечены к продаже крупными компаниями, могут быть исключены из списка.
Причина в том, что изменения в 214-ФЗ позволяют строительным компаниям иметь лишь один объект, по которому возможно принимать денежные средства от дольщиков.
В рамках борьбы с мошенничеством был введен обязательный порядок расчетов между застройщиками, подрядчиками и техническими заказчиками через банковские счета, открытые в одном банке. Данная банковская структура контролируется налоговыми органами, и все операции по этим счетам отслеживаются.
Каждая оплата услуг должна быть обоснована документально. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет.
С целью защиты денежных средств граждан был создан «компенсационный фонд» — специальный счет, на который дольщики переводят свои средства. Эти деньги передаются строительной компании только после подписания акта приема передачи квартиры. Дольщик остается владельцем этого счета до конца сделки. В случае банкротства застройщика, задержки в передаче квартиры или нарушений условий контракта, человек сможет без труда возвратить свои деньги.
Неоспоримо, это отличное решение для защиты прав граждан. В последние годы возврат средств был затруднен, так как на счетах компаний попросту не было денег. Теперь строительные фирмы не смогут «отмыть и вывести» деньги дольщиков.
С покупкой квартиры в новостройке лучше пока не спешить
Не спешите с приобретением. Изменения в требованиях к строительным компаниям вступят в силу с 1 июля 2018 года. Объекты, для которых разрешение было получено ранее, продаются по старым образцам договоров долевого участия. Таким образом, купив квартиру сейчас, даже у самой надежной строительной фирмы, вы можете столкнуться с серьезными рисками.
Возможно, вам будет интересно: С больничной койки в бизнес: мой опыт заработка 500000 рублей на недвижимости.
После вступления в силу новых законодательных изменений, потребуется определенное время для выявления основных участников строительного рынка.
На фоне финансового кризиса последних лет, объем продаж квартир на этапе строительства существенно снизился:
- в 2014 году зарегистрировано 846753 сделки;
- в 2017 году – 699473 сделки, что на 147280 меньше.
Средние затраты на строительство одного квадратного метра составляют 41459 рублей по данным за 2017 год:
- средняя цена продажи составляет 56882 рубля;
- маржа составляет 15423 рубля.
В 2014 году этот показатель равнялся 39447 рублей:
- средняя цена продажи – 51714 рублей;
- маржа составила 12267 рублей.
В 2017 году маржа от продажи одного квадратного метра увеличилась из-за роста цен, но в целом остается на низком уровне. На фоне падающего спроса компании работают без прибыли. Расходы на рекламу для привлечения клиентов и непредвиденные расходы ведут к минимальным финансовым результатам.
До введения новшеств основным выходом было увеличение оборота компании – запуск новых проектов, подписка договоров и привлечение средств. Строительство осуществлялось при участии средств дольщиков с возможностью их использования.
После 30 июня 2018 года ситуация изменится. Средства дольщиков будут находиться на специализированных счетах, и строительные компании смогут получить их только после завершения строительства. Это сделает невозможным запуск новых проектов, что лишит смысла любые попытки его реализации.
Что ждет строительные компании дальше
Рассмотрим данные на примере 2017 года:
- введено в эксплуатацию 41,6 миллиона квадратных метров жилья по стоимости 56882;
- выручка составила 2366291 миллиона рублей;
- себестоимость составила 41,6 млн.*41459=1724694 миллиона рублей;
- маржа составила 641597 миллионов рублей. Впечатляющая сумма, не так ли?
Ориентировочная продолжительность строительства одного объекта составляет 2,5 года, или 30 месяцев. Допустим, что у компаний было 10% капитала на начале строительства, а остальные средства были привлечены через кредиты. Средняя процентная ставка по кредитам для бизнеса около 10%, с возможными колебаниями на 2-4% в зависимости от состояния компании, её доходов, убытков, оборотов и расходов и т.д.
Посчитаем:
- 1724694-10%=1552224,60 миллиона рублей было получено в кредит;
- за 2,5 года к расходам добавляется 388056,15 миллионов рублей;
- теперь маржа составляет 641597-388056,15=253540,85 миллионов рублей;
- вычитаем из маржи собственные средства застройщиков: 253540,85-172469,40=81071,45 миллионов рублей. Это за 2,5 года работы.
Таким образом, компании вынуждены будут работать с прибылью в 18,8% в год. Это без учета затрат на привлечение дольщиков. Перспективы для строительных компаний выглядят не слишком радужно.
Часть строительных компаний закроется
В таких обстоятельствах оптимальным вариантом становится увеличение цен. Однако в данной ситуации это не сработает, так как уровень спроса и так невысок. В результате компании могут оказаться на грани закрытия. Хорошо, если существующие объекты удастся успешно сдать.
На 2017 год общее количество активных строительных фирм составляло 474447, тогда как было ликвидировано 63487.
Под угрозой находятся даже самые крупные и солидные застройщики.
Если хотите гарантий, дождитесь вступления закона в силу
Таким образом, нельзя ли сразу же приступать к строительству? Можно, но стоит подождать до июля, когда будут актуализированы изменения в законодательстве, а застройщики адаптируются к новым правилам. Некоторые утверждают: «нужно начинать сейчас, пока цены не выросли» — однако все зависит от ваших приоритетов.
Выбор за вами.
Сейчас можно приобрести недорогую квартиру, чтобы через полгода стать членом «скрытого сообщества пострадавших дольщиков», или же подождать эти полгода, выбрать ту же стройку, но уже по договору с учетом всех изменений и гарантией возврата денежных средств.
Если есть необходимость в срочной покупке жилья, стоит обратить внимание на вторичный рынок. Цены, конечно, выше, но ипотечные ставки позволяют оформить покупку даже при невысоких доходах. На данный момент минимальная ставка по ипотеке составляет 6%.
Интересный материал: Как проверить юридическую чистоту недвижимости.
На рынке много предложений от людей, которые инвестировали в новостройки для получения прибыли. В текущей ситуации они вынуждены распродажей готовых квартир по сниженным ценам.
Прогноз цен на новостройки, после вступления в силу изменений в законе
Как изменятся цены на новое жилье после вступления в силу нового закона? Сначала следует ожидать роста цен, но этот процесс затронет лишь те объекты, разрешения на строительство которых были получены до 30.06.2018. Однако это увеличение не будет длительным, поскольку спрос начинает снижаться.
Застройщики, стремящиеся сохранить свою деятельность, скоро снизят цены, чтобы ускорить продажу имеющихся объектов. Проекты, для которых разрешения будут выдаваться после 30 июня, будут оцениваться по ценам, установленным новым законодательством.
Одним из ключевых аспектов, влияющих на работу застройщиков, является установление цен на жилье органами власти. Эти цены определяются в момент согласования проектной документации и получения разрешения на начинание строительства.
С учетом намерений правительства создать в стране «доступное жилье», цены должны соответствовать уровню доходов граждан.
Вывод
Сфера недвижимости переживает кардинальные изменения. Одни воспринимают эти трансформации как крах сектора, в то время как другие видят в них новый этап развития. Доступное жильё стало замечательным результатом этих изменений. Влияние на качество строительства станет ясным лишь со временем. Чтобы добиться прибыли, застройщикам придётся ускорить темпы строительства и оптимизировать затраты на материалы. В данном секторе выражение «время — деньги» особенно актуально.
В этот момент терпение — ключевое качество для тех, кто планирует приобрести квартиру в новостройке. В период до 1 июля 2018 года лучше не торопиться с покупкой. Как говорится: «Скупой платит дважды».
Все изменения ведут к улучшению. Ипотечные ставки уменьшаются, застройщики, которые справятся с текущими вызовами и останутся на рынке, станут «надежными». Ожидается, что квартиры будут сдаваться в срок. Надеемся, что комиссии при вводе в эксплуатацию будут справедливыми.
