Обитатели многоквартирных зданий отлично понимают важность выбора надежной управляющей организации, поскольку они инвестируют значительные средства для обеспечения постоянного контроля и выполнения своевременного ремонта их жилья. К сожалению, зачастую жильцы остаются недовольны, не понимая, куда исчезают их деньги и кто несет за это ответственность. В результате многие дома начинают отказываться от услуг управляющих компаний и создают товарищества собственников жилья (ТСЖ). Однако и в этом случае ситуация не всегда идеальна: люди склонны лишь выражать недовольство, но на практике никто не берет на себя инициативу. Найти активистов в каждом многоквартирном доме достаточно сложно, поэтому роль управляющих компаний все еще остается актуальной.
Сегодня у нас в студии Людмила Владимировна из Воронежа. Журнал «Мой Рубль» попросил ее поделиться опытом работы управляющей компании, поскольку она знает все тонкости этого бизнеса. Людмила Васильевна в 2005 году основала свою компанию по управлению жилыми домами и успешно управляла ею, пока ей не пришлось закрыть бизнес. Все нюансы ее истории вы можете прочитать ниже.
Содержание
Создание Управляющей компании
Приветствую вас! Я – Людмила Владимировна Меркулова, и мой родной город – Воронеж. В сентябре 2005 года, когда я начала свою карьеру в сфере управления жилыми зданиями, мне исполнилось 56 лет. Моя управляющая компания (УК) успешно функционировала до декабря 2015 года.
Передача домов в управление
В начале 2000-х я трудился в отделе капитального строительства на одном из заводов Воронежа. Мы занимались возведением многоквартирных жилых зданий. Половину квартир распродавали очередникам завода по льготной цене, а остальные желающие могли приобретать их по коммерческим тарифам.
На предприятии активно происходили процессы, ведущие к банкротству и остановке жилищного строительства. Встала необходимость искать новое место для трудоустройства. У многих компаний на балансе оставались построенные дома, от которых они стремились избавиться. Эти объекты передавались в управление вновь созданным управляющим компаниям.
Управляющие компании в сфере ЖКХ могут рассматриваться как выгодный бизнес, но только при условии, что они способны эффективно управлять ресурсами и обеспечивать высокий уровень сервиса. В условиях недостатка квалифицированного персонала и низкой ответственности, многие компании сталкиваются с проблемами, связанными с финансированием, недовольством жильцов и высокой текучестью кадров. Если управляющая компания не справляется с выполнением своих обязательств, это может привести к накоплению долгов и утрате доверия со стороны жителей, что в свою очередь создает дополнительные сложности.
С другой стороны, успешные управляющие компании могут извлекать выгоду из роста жилищного рынка и повышения стандартов жизни. При адекватном финансировании и внедрении современных технологий, таких как цифровизация процессов и автоматизация обслуживания, компанию может ожидать стабильный доход. Тем не менее, конкуренция в данной сфере велика, и компаниям необходимо постоянно улучшать качество услуг и адаптироваться к меняющимся требованиям рынка, иначе они рискуют оказаться в бездонной яме проблем и долгов.
В 2005 году я основал общество с ограниченной ответственностью, в Уставе которого был прописан единственный вид деятельности — управление недвижимостью. Мы достигли соглашения с руководством предприятия о передаче в нашу управляющую компанию двух жилых домов с общей площадью 13 862 квадратных метров.
Один из домов, который обслуживала наша УК.
У меня не было стартового капитала. Для создания финансовой «подушки безопасности» руководство завода согласилось в течение первых трех месяцев работы моей компании продолжать обслуживать переданные дома своими ресурсами. Денежные средства, поступающие от населения в эти месяцы, должны были быть зачислены на мой счет.
Организационные моменты
В течение данного льготного периода я взяла на себя следующие обязательства:
- осуществить набор сотрудников,
- организовать офисные помещения компании,
- подписать соглашения с поставщиками, банком, вычислительным центром и службой экстренной помощи.
Необходимо было организовать собрания среди владельцев жилья, на которых следовало выбрать учрежденную мною компанию для управления домами и зафиксировать решение в Протоколе собрания. Подготовка и подписание договоров – это моя сильная сторона.
Я быстро разработала проект соглашения с собственниками квартир. В документе были прописаны все условия управления и обслуживания, а также тарифы на коммунальные услуги. Владельцы жилья имели возможность использовать собственные ресурсы для обслуживания, но желающих участвовать в работе ТСЖ не нашлось.
Требовалось провести собрания собственников жилья, на которых выбрать созданную мной компанию для управления домами и закрепить выбор Протоколом собрания.
На встречах жителей сложно достичь необходимого кворума. В этом мне помогала заочная форма голосования. Владельцам раздавались бюллетени, где они ставили галочки – «за», «против» или «воздержался». В результате более 50% владельцев квартир поддержали выбор моей компании, и я начала работу в роли директора управляющей компании, также совмещая обязанности бухгалтера.
Согласно контракту с жильцами, офис моей компании находился в нежилом помещении одного из жилых комплексов, и управляющая компания не платила за аренду, лишь за коммунальные платежи. В настоящее время для получения лицензии от управляющей компании требуется свидетельство о праве собственности на помещение или арендный договор.
Кадры и заключение договоров с партнерами
Работа дворников, уборщиков, слесаря и паспортистки осталась прежней, поскольку они были переведены в штат из заводских ЖКО. Из-за ограниченного объема обслуживания некоторые из них трудились на неполной ставке. В то же время пришлось искать электрика для решения определенных задач.
Вложения, полученные за первые месяцы, пошли на приобретение офисной мебели и компьютерной техники. Также был подписан контракт с вычислительным центром на автоматизированный учет платежей, а также на выпуск и доставку квитанций. Без поддержки вычислительного центра мне было бы сложно управлять бухгалтерией, а держать бухгалтера в штате не имело смысла.
На УК возложено много важных задач, выполнить быстро которые иногда не допускается возможным.
Благодаря подписанию соглашений удалось установить связи с поставщиками необходимых ресурсов: водоснабжения, отопления, электроэнергии и т.д. Вычислительный центр разработал механизм начисления и сбора платежей от населения.
Сейчас, до 10 числа каждого месяца, жители получают квитанции для оплаты за услуги предыдущего месяца. Оплату необходимо производить до 20 числа текущего месяца. После этой даты средства на обслуживание и ремонт зданий поступают на мой расчетный счет, а остальные платежи направляются непосредственно поставщикам других услуг.
Налоговая нагрузка
В рамках выбранной мною сферы деятельности применялось льготное налогообложение. При использовании упрощенной системы налогообложения (УСН) компании не нужно было вести бухгалтерскую отчетность, и все финансовые операции регистрировались в книге учета доходов и расходов.
К сожалению, начиная с 2013 года, организации, работающие на УСН, вновь были обязаны вести бухгалтерскую отчетность.
Финансовые расчеты
Перед созданием управляющей компании мной были выполнены финансовые расчеты.
Общий объем ежемесячных поступлений за содержание жилья в 2005 году вычислялся путем умножения действующего тарифа 3,88 руб./кв.м на суммарную площадь обслуживаемых зданий (13 862 х 3,88 = 53 784,56 руб.).
Собственники жилья подписали договор с условием о согласованном распределении ежемесячно поступающих средств:
- % на заработную плату сотрудников;
- % на текущий ремонт жилого здания;
- % на накладные расходы;
- % на прибыль.
В договоре также сообщались цены на другие коммунальные услуги: отопление, водоснабжение, электроэнергия, вывоз мусора и эксплуатация лифта. Эти тарифы устанавливались региональными энергетическими комиссиями и поставщиками услуг.
Читайте: Как организовать бизнес по ремонту кондиционеров, чтобы вас звали даже на Красную площадь.
Для более подробного обсуждения с владельцами квартир в доме к договору прилагался список запланированных ремонтных работ на следующий год. Профессиональное и открытое взаимодействие с собственниками жилья в итоге обеспечило их выбор в пользу моей управляющей компании, что было зафиксировано Протоколом общего собрания.
С каждым собственником был заключен договор с УК.
За время правления
Моя организация занимается управлением жилыми домами уже около десяти лет. В течение этого времени жильцы регулярно вносили платежи за коммунальные услуги и содержание жилья.
С самого начала своей деятельности я считала, что главный недостаток законодательства заключается в том, что управляющие компании (УК) определяются как исполнители всех коммунальных услуг. УК выполняла роль закупщиков ресурсов у поставщиков и несли ответственность за задолженность населения перед ними.
Во-первых, это создавало массу бумажной работы:
- подписание контрактов;
- ежемесячное оформление актов на оказанные услуги, контроль выполненных работ;
- сдача показаний счетчиков.
Во-вторых, это способствовало возникновению банкротств управляющих компаний из-за роста долгов.
Злостные неплательщики
В каждом жилом комплексе почти всегда можно встретить одну-две социально неблагополучные семьи, игнорирующие оплату коммунальных услуг. Члены таких семейств, как правило, не трудятся, и даже судебные разбирательства не приводят к успешному возврату долгов. Со временем сумма задолженности накапливается, а поставщики услуг начинают взаимодействовать через арбитражный суд и приставов. Оплату за услуги приходится компенсировать из средств, предназначенных для содержания жилья, что негативно сказывается на финансовых результатах организаций и объеме проводимых ремонтных работ.
Лишь в 2015 году власти осознали негативные последствия такого подхода для управляющих компаний. Было принято решение о переходе поставщиков водных и энергетических ресурсов на прямые соглашения с жителями.
Теперь управляющие компании сосредотачиваются исключительно на управлении и обслуживании недвижимости, что значительно упрощает их деятельность и делает ее более привлекательной.
В каждом доме обязательно присутствовали одна-две неблагополучные семьи, не платившие за услуги.
Недобросовестные жильцы
Какие дополнительные негативные аспекты могут возникнуть у управляющего жилым комплексом?
Помимо злостных неплательщиков, существуют владельцы, которые указывают в платежных документах слишком низкие показатели потребления воды или электричества.
Они обычно обосновывают это своей бережливостью. Вследствие таких действий возникает разница между показателями общедомового счетчика и общей суммой индивидуальных счетчиков. Эти средства называются общедомовыми расходами.
Также смотрите: Экономия 45 000 рублей в год на коммунальных расходах в частном доме. Реальный опыт (таблицы расчетов).
Во время моего управления эти расходы распределялись пропорционально между всеми владельцами квартир и нередко достигали значительных сумм, что вызывало справедливое недовольство добросовестных плательщиков. К сожалению, среди жильцов встречаются люди, которых не смущает, что им придется покрывать расходы соседей по дому.
Плоды правления
Человек, принимающий решение о начале бизнеса в рассматриваемой статье, по моему мнению, обязан обладать строительным образованием и хорошими знаниями об инженерных системах и конструкции зданий. В противном случае, ему следует иметь в команде квалифицированного инженера.
Главная задача управляющей компании заключается в поддержании работоспособности оборудования и конструкций здания, а В своевременной и регулярной подаче энергоресурсов.
За время работы нашей компании были выполнены следующие мероприятия:
- инженерные сети всех зданий были приведены в надлежащий технический стан;
- заменены аварийные участки трубопроводов;
- установлена новая современная арматура;
- поставлены счетчики на тепло и воду;
- дважды проведен косметический ремонт всех лестничных клеток;
- отремонтированы поврежденные цоколи зданий и разрушенные приямки.
На протяжении всего периода обслуживания в жилищную инспекцию и Управу района не поступило ни одной жалобы на нашу компанию.
Встретимся в суде!
Для управляющего жилым комплексом необходимо иметь юридическую компетенцию или привлекать внешнего юриста. В некоторых случаях придется прибегать к суду для взыскания долгов с недобросовестных владельцев. Обычно такие дела рассматриваются в мировом суде. Исковые заявления о взыскании задолженности с владельцев квартир чаще всего удовлетворяются в пользу управляющей компании.
Иногда приходилось обращаться в суд, чтобы получить долги.
Не всегда я получала финансовую компенсацию. Бывали случаи, когда заемщики умирали или находились за границей, где их было невозможно вернуть, либо не работали и не имели пенсионных выплат.
Управляющему необходимо уметь устанавливать контакт с любым посетителем. Терпеливо разъяснять и отвечать на все возникающие вопросы, иногда выполнять письменные расчеты для устранения всех претензий к своей деятельности.
Работа с людьми требует психологической стойкости. Приходилось выполнять задачи, которые не входили в круг обязанностей управляющей компании. В квартирах могли проживать психически нестабильные одинокие люди, которые порой начинали представлять угрозу для соседей. Нередко возникала необходимость вызывать полицию и психиатрическую помощь.
Надзор за УК
С годами усиливается контроль со стороны государственных органов за управляющими компаниями. Главным контрольным органом является Жилищная инспекция. Каждая жалоба от собственника приводит к составлению протокола о нарушениях, что влечет за собой налаживание штрафов.
Лицензирование
С 2014 года управляющим компаниям предписано получать лицензии для ведения деятельности по управлению жилыми строениями.
Для получения лицензии директору управляющей компании необходимо будет сдать экзамен. Процесс экзаменации достаточно прост. Предоставляется 200 вопросов, из которых нужно ответить на 100. Правильные ответы можно заранее изучить. Экзамены успешно сдали даже те, кто далек от инженерного образования. Вопросы были связаны с управленческой деятельностью, технические задачи отсутствовали.
Для получения лицензии требуется создать собственный веб-сайт, где будет размещена информация о компании, перечень обслуживаемых объектов, график работы, состав руководства и т.д. Кроме того, данные управляющей компании должны быть размещены на специально разработанной правительственной платформе ГИС ЖКХ.
C 2014 года УК обязали получать Лицензии на осуществление деятельности по управлению жилыми домами.
Список информации, которую управляющая компания обязана размещать в Государственной информационной системе, значительно увеличился. Для выполнения этих задач, вероятно, понадобится новый сотрудник.
Главным документом, на который ориентируются УК, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Кроме того, в своей деятельности организация, управляющая жилыми домами, руководствуется Правилами предоставления коммунальных услуг.
Выгодно ли?
Показатели финансовой деятельности моей компании можно проанализировать на примере результатов 2014 года, поскольку в 2015 году я начала постепенную передачу обслуживаемых объектов другим организациям.
В 2014 году общий доход составил 1 630 000 руб. Расходы достигли 1 645 000 руб., что привело к убытку в 15 000 руб.
Из общей суммы расходов были выделены средства:
- на оплату труда сотрудников – 909 тыс. руб. (55,3 %);
- на выполнение ремонтных работ по договорам подрядов – 117 тыс. руб. (7,1 %);
- на налоги и страховые взносы – 223 тыс. руб. (13,4 %);
- на покупку материалов и инструментов – 102 тыс. руб. (6,3 %);
- на услуги аварийной службы – 153 тыс. руб. (9,3 %);
- на вывоз крупногабаритного мусора – 95 тыс. руб. (5,8 %);
- на прочие расходы – 2,8 %.
Анализ доходов и расходов показывает, что управление жилыми домами является нерентабельным бизнесом. В сущности, я получала лишь незначительную зарплату за свои усилия.
Развитие бизнеса в данной области ограничивается преградами, установленными на тарифы и их индексацию. Размер платы за содержание жилья определяется на годовом собрании собственников. Обычно эта сумма значительно ниже реальных затрат. Недостаток рыночных условий и финансирования ведет к ограничению предоставляемых услуг и ухудшению их качества.
Обязанности УК
В данный момент, с одной стороны, работа в области управления жилыми фондами упростилась — необходимость заключения контрактов с поставщиками энергетических ресурсов исчезла. С другой стороны, наблюдается рост контроля, возросла объемность отчетности и объема раскрываемой информации, Введены административные санкции и возможность лишения лицензии за предоставление некачественных услуг.
На управляющего возлагаются обязанности по:
- обеспечению пожарной безопасности зданий,
- поддержанию в исправном состоянии газового оборудования,
- обеспечению функционирования вентиляционных систем,
- гарантии безопасности лифтов.
При отсутствии прибыли руководство управляющих организаций несет значительную ответственность за защиту людей, проживающих в этих домах. Не каждый будет готов рисковать своим благополучием ради таких небольших доходов. Вопрос реформирования ЖКХ поднимается давно, но все продолжается лишь в направлении ужесточения требований к управляющим компаниям.
Старые здания нуждаются в капитальном ремонте.
Обслуживание современных жилых комплексов, построенных с соблюдением всех стандартов, является оптимальным вариантом, так как в течение первых десяти лет они требуют минимального количества ремонтных работ. Старые здания, возводившиеся в условиях дефицита и разрушения промышленности, нуждаются не только в косметических, но и в капитальных ремонтах. Проблемы, такие как протечки кровли, лифты, отработавшие свой срок, устаревшие оконные и дверные конструкции, а также изношенные стояки инженерных систем, уже требуют замены, несмотря на необходимость ожидания своей очереди в фонде капитального ремонта.
Закрытие УК
На данный момент моя организация не занимается управлением жилыми домами. В какой-то момент возникло чувство физической и психической усталости. Я искренне хочу предоставлять услуги на высоком уровне, поддерживать дома в превосходном состоянии, однако это зависит не только от меня, но и от государственной политики, а также позиции собственников.
Организации не хватает средств на новую крышу, замену устаревшей электропроводки, качественный ремонт подъездов, а владельцы квартир не проявляют желания инвестировать в общее имущество.
В 2015 году, в том числе из-за пенсионного возраста, я приняла решение уйти из этой сферы деятельности.
Тем, кто имеет более высокие доходы, удается переехать в коттеджи и более элитные жилые комплексы, в то время как у остальных зачастую отсутствуют финансовые возможности. Гораздо лучше уйти, чем обманывать самих себя и местных жителей. В 2015 году, в том числе по причине пенсионного возраста, я решила оставить эту профессию.
Я договорилась с рядом солидных, на мой взгляд, компаний о передаче им управления моими домами, провела собрания с жильцами, на которых сообщила о своем решении и предложила им перейти на обслуживание в те организации, которые я нашла.
В дальнейшем заседания по выбору новых управленцев уже проводили сами жильцы с новыми управляющими. Процесс передачи прошел быстро и без конфликтов.
