Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Содержание
Краткое описание
Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.
Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.
Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:
- федеральная недвижимость;
- недвижимость субъектов РФ;
- муниципальная недвижимость;
- недвижимость предприятий;
- отдельные объекты недвижимости.
По видам недвижимость классифицируется следующим образом:
- земельные ресурсы;
- лесной фонд;
- жилищная недвижимость;
- нежилая недвижимость.
По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:
- операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
- инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.
Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.
Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:
- в аренду;
- в доверительное управление;
- в хозяйственное ведение;
- в оперативное управление.
Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.
Профессия управляющего недвижимостью имеет все шансы на устойчивое развитие в будущем. Увеличение числа жилых комплексов, коммерческих объектов и складских помещений требует квалифицированных специалистов, способных эффективно управлять этими активами. Актуальность данной профессии также возрастает с ростом интереса к инвестициям в недвижимость как источнику дохода, что открывает дополнительные возможности для профессионалов в этой области.
Технологические изменения, такие как цифровизация и использование больших данных, также влияют на работу управляющих недвижимостью. Применение аналитических инструментов и софта для управления объектами, мониторинга рынка и оптимизации процессов позволит специалистам более эффективно выполнять свои обязанности. Постоянное обучение и адаптация к новым технологиям будут ключевыми факторами успеха в данной сфере.
Кроме того, все более важной становится экологическая и социальная ответственность в управлении недвижимостью. Устойчивое развитие, внедрение «зеленых» технологий и создание комфортных условий для жителей и арендаторов становятся важными аспектами работы управляющих. Специалисты, способные интегрировать эти принципы в свою практику, будут высоко цениться на рынке труда.
Особенности профессии
Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:
- правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
- экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
- техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.
В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.
Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:
- проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
- комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
- разработки экономически обоснованного технического задания;
- проектирования и организации производственных систем;
- разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
- разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
- проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
- оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.
Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:
- организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
- заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
- организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
- осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
- организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
- обеспечивает работу инженерно-технических систем;
- занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
- После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
- управлением инфраструктурой здания;
- руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
- контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
- ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.
Малоизвестный факт о профессии управляющего недвижимостью: в некоторых странах управляющие также могут заниматься историей зданий, а не только их эксплуатацией. Они проводят исследования, изучают архитектурные стили и даже участвуют в восстановлении исторических объектов.
Кроме того, в некоторых регионах управляющие недвижимостью становятся «зеленым» экспертами, сертифицируя здания по стандартам энергоэффективности и устойчивого развития. Это включает в себя мониторинг потребления ресурсов и внедрение экологически чистых технологий.
Интересно, что управляющие недвижимостью играют ключевую роль в организации общественных мероприятий на территориях, которые они курируют. Это может быть не только коммерция, но и культурные акции: выставки, концерты и фестивали, что способствует повышению интереса к недвижимости и развитию сообщества.
Плюсы и минусы профессии
Плюсы
- постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
- стабильный и высокий доход;
- возможность постоянного развития и карьерного роста.
Минусы
- высочайший уровень ответственности;
- широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
- возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
- необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.
Одно из распространённых заблуждений о профессии управляющего недвижимостью заключается в том, что это простая и легко выполнимая работа. Многие считают, что основная задача управляющего — просто сбор арендной платы и проведение уборки помещений. Однако на самом деле управление недвижимостью требует высокой квалификации и навыков в области финансов, права и межличностного общения.
Другим общим мифом является убеждение, что управляющий недвижимостью всегда зарабатывает большие деньги. Хотя действительно в этой области есть возможность получения хорошего дохода, уровень заработка зависит от множества факторов, таких как месторасположение объектов, тип недвижимости и рынок в целом. В некоторых случаях управляющие могут сталкиваться с финансовыми трудностями.
Также существует мнение, что управляющие недвижимостью работают только с коммерческой недвижимостью. На практике же их работа охватывает как жилую, так и коммерческую недвижимость. Управляющие могут работать с многоквартирными домами, отдельными жилыми объектами, офисами и торговыми центрами, что существенно разнообразит их профессиональную деятельность.
Некоторые люди полагают, что для успешной карьеры в этой области нужно иметь только высшее образование. Однако важными факторами также являются практический опыт, знания в области маркетинга, коммунального хозяйства и управления проектами. Дополнительные курсы и сертификаты могут значительно улучшить карьерные перспективы управляющего.
Кроме того, многие считают, что роль управляющего ограничивается только планированием и организацией. На самом деле, управляющий недвижимостью сталкивается с различными непредвиденными обстоятельствами и должен быть готов к кризисным ситуациям, что требует оперативности и гибкости в принятии решений.
Важные качества
- аналитический ум;
- умение мыслить нестандартно;
- логическое мышление;
- внимание к деталям;
- ответственность;
- организаторские способности;
- коммуникабельность;
- терпение;
- усидчивость и тщательность.
Обучение на управляющего недвижимостью
Место работы
- Научно-исследовательские и проектные институты;
- комитеты государственного имущества и собственности;
- управления по архитектуре;
- организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
- предприятия по экспертизе;
- строительные организации;
- риэлторские фирмы;
- БТИ — бюро технической инвентаризации;
- инвестиционные фонды;
- ипотечные банки;
- организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.
Оплата труда
В московском регионе зарплата управляющего недвижимостью достигает 5-6 тысяч долларов США в месяц. Специалисты по привлечению инвестиций могут заработать за год до 500 тысяч долларов США.
Ступеньки карьеры и перспективы
Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.
Портрет современного управляющего недвижимостью:
По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов имеют права категории В.
Интересные факты
Показатели эффективности управления недвижимостью.
Эффективность использования объекта недвижимости зависит от соотношения доходов и расходов в ходе эксплуатации данного объекта. Управляющий недвижимостью должен грамотно сформировать величину арендной платы сдаваемого объекта и её структуру. Арендная плата должна не только покрывать затраты, связанные с эксплуатацией объекта, но и получить прибыль.
Величина арендной платы (без учета прибыли) определяется тремя факторами:
Апл = Кпл + Об + Зо.н.,
где Кпл — коммунальные платежи;
Об — отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;
Зо.н.- затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.
Вопросы по теме
Какие навыки являются ключевыми для успешного управляющего недвижимостью?
Успешный управляющий недвижимостью должен обладать широким спектром навыков, включая отличные коммуникационные способности для взаимодействия с арендаторами и собственниками, финансовую грамотность для управления бюджетом и расходами, а также знания в области законодательства, касающегося недвижимости. Также важно умение решать проблемы и аналитические навыки для оценки рынка и возможностей для инвестирования. Большое значение имеет организационный талант для того, чтобы эффективно управлять несколькими объектами одновременно.
Как управляющему недвижимостью справляться с нестандартными ситуациями, например, с неожиданным освобождением арендатора?
Нестандартные ситуации требуют от управляющего гибкости и способности быстро принимать решения. В случае неожиданного освобождения арендатора важно сразу оценить ситуацию: выяснить причины и решить, можно ли сохранить арендатора или необходимо найти нового. Следует быстро запустить процесс поиска нового арендатора, включая размещение объявлений на популярных ресурсах и использование связей с агентствами. Также важно поддерживать связь с оставшимися арендаторами и понимать их потребности, чтобы минимизировать опасения касательно их собственных аренды. Проактивный подход и открытость к диалогу помогут уладить любые проблемы и сохранить репутацию управляющего.
Какие ошибки часто совершают начинающие управляющие недвижимостью и как их избежать?
Одной из распространенных ошибок является недостаточная подготовка к рыночным изменениям, что может привести к финансовым потерям. Новички часто недооценяют важность маркетинга и не используют современные технологии, что затрудняет поиск арендаторов. Также они могут не обращать внимание на детали, такие как условия аренды или качество обслуживания, что может негативно сказаться на доверии арендаторов. Чтобы избежать этих ошибок, начинающим управляющим следует инвестировать время в обучение, изучать рынок и современные инструменты управления, а также сосредоточиться на построении долгосрочных отношений с арендаторами.
